나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11118 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 102-182 동일네오빌 제6층 제603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화일초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 다
세대주택 등의 공동주택과 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 인근 도로변에 버스정류장이 소재하고 근거리에 지하
철 5호선 ""화곡역""이 소재하는 등 제반 교통이용 편의는 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제6층 제603호로서,
- 사용승인일: 2020년 1월 2일
- 외벽: 석재붙임 마감 등
- 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 완경사지대 내에 조성된 2필지 일단의 정방형에 유사한 토지로서, 현재 근
린생활시설 및 공동주택(도시형생활주택)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북측 및 동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지들은 2필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구
(공항), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)
<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-
257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11118 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 102-182 동일네오빌 제6층 제603호

용도: 도시형생활주택

감정가: 262,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 정보

건물명: 동일네오빌

층수: 6층 건물 내 제6층

사용승인일: 2020년 1월 2일

건물면적: 26.56㎡ (약 8.03평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

1.3. 토지 정보

토지면적: 14.52㎡ (약 4.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 및 토지 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 밀집한 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 있고, 근거리에 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 제반 교통 이용 편의는 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

본건 소재 토지는 완경사지대 내에 조성된 2필지 일단의 정방형 유사 토지로서, 현재 근린생활시설 및 공동주택(도시형생활주택)의 건부지로 이용 중입니다. 단지 북측 및 동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 소재 토지들은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 6월 13일 접수된 남부천세무서장의 압류(갑3)입니다.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1.임차인 김병선

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 4월 2일

대항력: 없음

3.2. 2.임차인 주택도시보증공사(김현태)

보증금: 256,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 4월 6일

확정일자: 2020년 2월 25일

배당신고일자: 2024년 4월 9일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG) 인수 조건 변경 및 공동담보 물건입니다.

3.3. 등기부상 권리 내역

* 갑1: 소유권보존 (이몽례 외 1명, 2020-01-06)

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (허은미, 2020-04-06, 매매 250,000,000원)

* 갑3: 압류 (남부천세무서장, 2023-06-13, 체납징세) - 말소기준권리

* 갑4: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-07-23, 256,000,000원) - 본건 경매 개시

* 을3: 주택임차권 (김현태, 256,000,000원, 2024-04-09 말소)

3.4. 매각 조건 및 특이사항

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

주요 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경 및 공동담보가 있습니다.

임차인 김현태 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 화곡역 인근의 주거 밀집 지역에 위치합니다.

4.2. 상업 시설 현황

건축물대장상 근린생활시설 및 공동주택(도시형생활주택)으로 복합 용도이나, 임대관계는 현재 미상입니다. 주변으로 주거 생활에 필요한 근린 상업 시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 화일초등학교가 있으며, 지하철 5호선 화곡역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주거 지역 특성상 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 설비

건물 내 위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인 김현태의 보증금 반환청구권 포기 조건이 매각의 중요한 조건입니다. 만약 이 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인에게 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한 리스크

제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건폐율 및 용적률 제한이 있으며, 공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역)으로 인한 건축 및 이용상의 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 낙찰 후 해당 조건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 물건지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 채권으로 진행되는 강제경매 사건이며, 임차인이 보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되는 점이 특징입니다. 이러한 조건으로 인해 낙찰 후 권리 승계 관련 불확실성은 낮을 것으로 보이나, 조건 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

서울시 내 위치하여 지역적 가치가 있으며, 도시형생활주택으로서 소형 투자 또는 실거주 목적으로 고려해볼 수 있습니다. 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 경우 시세차익 및 임대수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 시세 조사 결과, 유사한 건물(M펠리체, 2018년식, 37.05㎡)이 300,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 환산 시 본건(26.56㎡)의 적정 시장 가치는 약 215,000,000원 수준으로 추정됩니다. 그러나 감정가(262,000,000원) 및 주택도시보증공사의 채권액(256,000,000원)을 고려할 때, 낙찰가는 이를 상회할 가능성이 있습니다. 예상 입찰가는 230,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.