나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11160 [1] 서울특별시 양천구 신월동 233-9 행복한집 제2층 제201호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11160 [1] 서울특별시 양천구 신월동 233-9 행복한집 제2층 제201호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경11160 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 233-9 행복한집 제2층 제201호 | 감정가: 250,000,000원 | 최저가: 200,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 및 개요

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11160 (1)이며, 용도는 다세대주택(도시형생활주택)으로 확인됩니다.

본건의 소재지는 서울특별시 양천구 신월동 233-9 행복한집 제2층 제201호입니다.

감정가는 250,000,000원으로 평가되었으며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

토지면적은 $32.09\text{m}^2$ (약 9.71평), 건물 전용면적은 $44.09\text{m}^2$ (약 13.34평)입니다.

경매구분은 부동산강제경매이며, 소유자 및 채무자는 김OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 입지 및 환경 분석

위치 및 주위환경

본건은 "서서울호수공원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 일반 주거지대입니다.

대형 공원이 인접해 있어 주거 쾌적성이 양호할 것으로 판단됩니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 수단인 버스정류장이 인접하여 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

상권분석 및 생활정보

주거지대에 위치하고 있어 생활 편의시설 및 근린 상권은 일반적인 수준이나, 서서울호수공원이 대규모 공원으로서 휴식 공간 및 여가 시설을 제공하고 있습니다.

주변은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 주거 밀집도가 높고 주거 환경의 급격한 변화는 없을 것으로 보입니다.

혐오시설 분석

직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 양천자원회수시설(쓰레기 소각장)이 양천구에 위치하고 있습니다. 해당 시설은 주민지원시설로 탈바꿈하여 운영되고 있으며, 영향권 내 주민에게 지원이 이루어지는 곳입니다. 본건은 공항 시설법상 소음대책지역(제3종 구역) 및 수평표면구역, 진입표면구역으로 지정되어 있으므로, 항공기 소음의 영향을 받을 수 있다는 점을 인지해야 합니다.

1.3. 권리 분석

매각 물건 명세

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 매각 대상 자체의 권리 하자는 없을 것으로 보입니다.

건물은 철근콘크리트구조의 6층 도시형생활주택으로, 외벽은 벽돌 붙임 마감, 창호는 샷시창호이며, 위생, 급배수, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

잠재적 리스크 (주의사항 해석)

가장 중요한 특이사항은 임차인(및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사)의 '배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건'으로 매각이 진행된다는 점입니다.

이는 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금의 잔액이 발생할 경우에도, 해당 권리(청구권)를 포기한다는 조건 하에 매각이 진행된다는 의미입니다.

입찰자는 배당표를 철저히 분석하여 매각조건에 위배되는 상황이 발생하지 않도록 조건을 명확히 확인해야 합니다. 만약 이 조건이 충족되지 않으면 매각 불허가 사유가 될 수 있습니다.

또한, 토지이용계획상 공항 소음대책지역 및 대공방어협조구역 등 각종 제한 구역이 지정되어 있어, 장기적으로 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.4. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 물건은 서울 서남부권의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 서서울호수공원이 인접하여 주거 쾌적성이 높다는 장점을 가지고 있습니다.

건물의 구조 및 이용상태는 양호해 보이며, 비교적 소액으로 서울 주택에 투자할 수 있는 기회입니다.

다만, 주택도시보증공사의 잔액 청구권 포기 조건부 매각이라는 점을 감안하여, 입찰 전 관련 서류를 면밀히 검토하고 법률 전문가의 자문을 구하는 것이 필수적입니다.

투자 포인트

1. 입지 조건: 서서울호수공원 인접으로 인한 높은 주거 쾌적성.

2. 매각 형태: 토지 및 건물 일괄매각으로 권리 관계가 명확함.

3. 잠재적 가치: 제2종일반주거지역 내 위치하여 기본적인 주거용 부동산 가치를 유지.

4. 소음 리스크 상쇄: 공항 소음대책지역이라는 제한 사항이 있으나, 인근 주민의 경우 소음에 적응했거나, 가격에 이미 반영되었을 가능성을 고려해 볼 수 있음.

결론

본 물건은 주거 환경의 장점과 권리 분석의 난이도(조건부 매각)가 상존하는 물건입니다. 입찰 참여 전, 주의사항에 명시된 임차인 관련 권리 조건을 확실하게 파악하고 손실 가능성을 최소화하는 것이 성공적인 투자의 핵심이 될 것입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계