나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11156 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 157-21 에스케이파크리움 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 ""서울신정초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택, 교육시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철2,5호선 ""까치산역""이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건 내 제4층 제402호로서,
(사용승인일: 2020-12-31)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택 단지형다세대-4세대로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시
설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방
어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람.

임차보증금 : 금275,000,000원
임대차계약일자 : 2022년1월5일
임차권자 : 서주영

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11156 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 157-21 에스케이파크리움 제4층 제402호

* 건물명: 에스케이파크리움

* 준공일: 2020년 12월 31일

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 278,000,000원

* 토지면적: 18.12㎡ (약 5.48평)

* 건물면적: 29.39㎡ (약 8.89평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 서울신정초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 교육시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 있으며 지하철 2호선 및 5호선인 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통여건은 양호합니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측 및 서측으로 약 6미터 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)

* 원추표면구역 (공항시설법)

* 상대보호구역 (강서교육지원청 반드시 확인 요망)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경11156) - 접수일자 2025년 7월 24일

* 소멸되는 권리:

* 소유권보존 (갑1): 신희훈, 2021년 1월 11일 접수

* 주택임차권 (을3): 서주영, 2023년 12월 4일 접수, 보증금 275,000,000원, 전입 2022년 2월 25일, 확정 2022년 1월 6일. (매각으로 말소 예정)

* 소유권이전 (갑3): 이초영, 2023년 11월 6일 접수, 매매

* 강제경매 (갑4): 주택도시보증공사, 2025년 7월 24일 접수, 보증금 275,000,000원. (말소기준권리)

* 압류 (갑5): 국민건강보험공단, 2025년 8월 6일 접수

* 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (권리자: 서 )

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 25일

* 확정일자: 2022년 1월 6일

* 배당신고일자: 2023년 12월 4일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건으로, 매각으로 인해 임차보증금반환청구권이 소멸되는 것으로 보이나, 특별매각조건으로 임차인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 청구권을 포기하는 것을 조건으로 함.

* 임차인: 안

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 3월 5일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원임에도 불구하고 대항력이 있는 임차인이므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 시세:

* 최근 매매 사례 (2026년 7월): 서울 강서구 화곡동 "더원" (2019년 준공), 19.98㎡, 4층, 216,000,000원. 본건과 유사한 신축급 건물이며, 면적 대비 가격은 약 10,810,000원/㎡ 수준입니다.

* 다른 매매 사례들은 준공 연도가 오래되어 가격이 낮게 형성되어 있습니다. (예: 1986년 준공 건물 37.44㎡, 150,000,000원)

* 분석: 본건은 2020년 준공된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 최근 유사한 신축급 건물의 거래 사례를 고려할 때, 본건의 현재 시장 가치는 감정가(278,000,000원)를 상회할 가능성이 있습니다. 특히 '더원'의 사례와 비교 시, 본건(29.39㎡)의 면적을 감안하면 시세는 약 31,700만원 이상으로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 교육: 서울신정초등학교가 북서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 상대보호구역으로 교육환경 보호법상의 제한이 있을 수 있습니다.

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 가능하며, 버스 정류장도 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역 내에 위치하여 근린생활시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 단지형 다세대 주택으로 형성된 주택지대로, 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(안 ) 존재: 보증금 0원임에도 대항력이 있어, 잔금 납부 후 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 및 임차인 권리 포기 조건: 임차인 서 (주택도시보증공사)의 보증금 관련 권리 포기 조건은 매각 완료 후에도 복잡한 해석의 여지가 있을 수 있으므로, 명확한 법률 검토가 필요합니다.

* 재매각 사건: 이전 매각에서 유찰된 이력이 있어, 해당 물건에 대한 시장의 관심도나 이전 낙찰가의 수준을 파악하는 것이 중요합니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높습니다. 이는 초기 자금 부담을 가중시킵니다.

* 토지이용계획상 제한: 공항 관련 보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역 등으로 인해 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2020년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호하여 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, HUG 관련 복잡한 권리 관계, 재매각 이력, 높은 매수신청보증금 등 여러 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 낮을 가능성을 염두에 두어야 하지만, 권리 분석 및 명도 관련 제반 사항을 신중하게 검토한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 소형 주택으로 향후 시세 상승 기대가 가능합니다.

* 까치산역 역세권이라는 장점과 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 시세 분석 결과, 감정가 대비 시세 상승 여력이 존재할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 278,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 신축급 건물의 면적당 가격을 적용하면 시장 가치는 약 317,000,000원 이상으로 추정됩니다.

* 인수해야 할 보증금이 0원이므로 권리상 부담은 적으나, 임차인 안 (대항력 있음, 보증금 0원)에 대한 명확한 확인 및 HUG 인수조건 관련 제반 사항에 대한 철저한 법률 검토가 선행되어야 합니다.

* 재매각으로 인한 유찰 이력 및 20%의 높은 매수신청보증금을 감안할 때, 경쟁이 치열하지 않을 수 있습니다.

* 보수적인 접근과 리스크 감안 시, 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 295,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.