나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11145 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1091 화곡푸르지오 제130동 제1층 제104호 아파트 경매
매각기일: 2025-12-10
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11145 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1091 화곡푸르지오 제130동 제1층 제104호 아파트 경매
- 사건번호: 2025타경11145
- 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 1091 화곡푸르지오 제130동 제1층 제104호
- 감정가: 1,200,000,000원
- 최저가: 1,200,000,000원
- 유찰 횟수: 신건
- 용도: 아파트
서울남부지방법원 경매3계 2025타경11145 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1091 화곡푸르지오 제130동 제1층 제104호 | 감정가: 1,200,000,000원 | 최저가: 1,200,000,000원 | 용도: 아파트
1. 물건 보고서
1.1. 사건 개요
사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11145 (1)
용도: 아파트
감정가: 1,200,000,000원
경매구분: 부동산임의경매
매각대상: 토지/건물일괄매각
특이사항: 중복사건
1.2. 물건 정보
소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1091 화곡푸르지오 제130동 제1층 제104호
토지면적: 80.77㎡ (지분율 8077)
건물면적: 144.12㎡ (지분율 14412.3)
소유자: 윤OO
채무자: 세OOOOOOOOOOO
채권자: 중OOOOO
건물 구조: 철근콘크리트조 경사지붕(철골조) 14층 건물 내 제1층
이용 상태: 아파트
설비 내역: 위생/급배수/난방/소방/승강기/방송설비 등 구비
토지 형상 및 이용 상태: 광평수의 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중
인접 도로 상태: 단지 내외 포장도로 개설, 간선도로 접근 용이
2. 입지 조건 분석
2.1. 위치 및 주변 환경
본건은 서울 강서구 화곡동에 소재하며, 화곡고등학교 남측 인근에 위치함.
주변은 대규모 아파트단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.
2.2. 교통 상황
본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 우장산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.
제반 교통 상황은 무난함.
3. 권리 분석
3.1. 소유권 및 채권 관계
소유자: 윤OO, 채무자: 세OOOOOOOOOOO, 채권자: 중OOOOO.
본건은 부동산임의경매 사건이며, 중복사건으로 진행 중인 점을 확인해야 함.
3.2. 임대차 관계
임대내역은 현재 미상으로 조사됨.
실제 점유자 및 임대차 관계에 대한 현장 조사 및 명확한 확인이 필요함.
4. 상권 분석 및 생활 정보
4.1. 상권 및 편의시설
인근에 소규모 공동주택과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있음.
화곡푸르지오 대단지 자체의 상가 및 인근 우장산역 상권 접근성 등을 고려할 때 생활 편의성은 양호할 것으로 예상됨.
4.2. 토지이용계획 및 제한사항
도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 아파트 부지로 이용 중임.
다양한 법적 제한 사항이 존재함(중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등).
이는 일반적인 대규모 아파트 단지에 적용되는 제한사항일 수 있으나, 최종적인 건축 및 이용 제한 여부는 관련 기관을 통해 반드시 확인해야 함.
5. 잠재적 리스크
5.1. 법률적 리스크
중복사건으로 진행되고 있으므로 경매 절차 진행 과정에서의 변동 가능성을 인지해야 함.
임대차 관계가 미상인 바, 낙찰 후 명도(인도) 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있으므로, 명도 난이도 및 비용을 고려해야 함.
5.2. 환경 및 규제 리스크
공항 관련(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역) 및 교육 환경 관련(상대/절대보호구역) 규제가 다수 존재함.
이는 이미 건축된 아파트의 현 이용상태에는 큰 문제가 없을 수 있으나, 향후 재건축 또는 용도 변경 시 제약 요인이 될 수 있음을 고려해야 함.
5.3. 물건 자체 리스크
본건은 14층 건물 중 1층 물건으로, 저층의 특성상 일조권, 사생활 보호, 소음 등에서 중간층 이상 세대와 차이가 있을 수 있으며, 이는 매매가 산정에 영향을 미칠 수 있음.
6. 종합 의견 및 투자 포인트
6.1. 종합 의견
서울특별시 강서구 화곡동 소재의 대단지 아파트 내 대형 평형(144.12㎡) 1층 물건임.
지하철 5호선 우장산역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호하고, 주거 환경이 안정적인 제3종일반주거지역에 속함.
감정가 12억원으로 평가되었으며, 주변 시세 및 유사 거래 사례를 충분히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요함.
6.2. 투자 포인트
최고의 입지: 지하철 5호선 우장산역 인근으로 대중교통 이용이 편리한 주거 선호 지역임.
대단지 프리미엄: 화곡푸르지오 아파트의 대단지 인프라 및 관리 시스템을 이용할 수 있음.
실거주 및 투자 가치: 서울 소재 대형 평형 아파트로 실거주 만족도가 높고, 안정적인 부동산 시장에서 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있음.
7. 입찰 전략 제언
감정가 대비 경쟁률, 주변 실거래가 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 함.
미상인 임대차 관계에 대한 현장 조사를 철저히 하고, 명도 계획 및 예상 비용을 사전에 수립하여 리스크를 최소화해야 함.
법원 정보
서울남부지방법원 경매3계