나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11155 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 98-142 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11155 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 98-142 제2층 제202호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경11155
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로26길 62 건형타운
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경11155 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로26길 62 건형타운 | 감정가: 204,000,000원 | 최저가: 163,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경11155 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11155 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 98-142 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 204,000,000원

토지면적: 21.25㎡ (약 6.43평)

토지지분: 21.25㎡ (약 6.43평)

건물면적: 40.50㎡ (약 12.25평)

건물지분: 40.5㎡ (약 12.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 2.감정평가 요약

위치 및 주위환경: ‘화일 초등학교’ 서측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황: 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽은 드라이비트 등, 창호는 새시 창호 등임.

이용상태: 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역: 통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지 형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 물건의 북측으로 노폭 약 6미터 및 동측으로 노폭 약 3미터(막다른 도로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

공부와의 차이: 없음.

기타 참고사항: 임대관계는 미상임.

1.2. 입지 조건

1.2. 1.주거 환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, ‘화일 초등학교’ 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 이는 서울 시내 및 수도권으로의 이동을 용이하게 하는 장점입니다.

1.2. 3.토지 및 도로 현황

토지는 인접 필지와 유사한 높이의 평탄한 세장형으로 건부지로 이용되고 있습니다. 물건의 북측으로는 약 6미터, 동측으로는 약 3미터 폭의 막다른 도로가 접해 있어, 도로 접근성은 양호한 편이나 동측 도로는 차량 통행에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리 분석

1.3. 1.경매 기본 정보

본 물건은 채권자 주OOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되므로 권리 관계 파악 및 낙찰 후 명도 과정이 비교적 명확할 것으로 예상됩니다.

1.3. 2.임차인 권리 조건

매각 물건의 특이사항으로, 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사(HUG)에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점이 중요합니다. 이는 매수인에게 임차인 관련 부담이 경감될 수 있는 긍정적인 요소이나, 해당 조건의 법적 효력 및 세부 사항에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권 분석

1.4. 1.지역 상권 특성

화곡동은 서울 내에서도 주택 밀집도가 높은 지역으로, 풍부한 배후세대를 바탕으로 다양한 근린생활시설 및 소규모 상권이 발달해 있습니다. 본 물건 주변에도 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 2.상권 동향 및 전망

과거 화곡동 상권은 유흥 및 소비형 아이템이 주를 이루었으나, 최근에는 20~40대 수요층을 겨냥한 생활밀착형 업종의 비중이 늘고 있습니다. 다만, 강서구청의 마곡지구 이전 예정 및 최근 전세사기 여파로 인해 지역 상권이 침체된 상황이라는 분석도 있습니다. 따라서 투자 시점에서는 이러한 지역 상권의 변동성과 리스크 요인을 신중하게 고려해야 합니다.

1.5. 생활 정보

1.5. 1.교육 환경

대상 물건은 '화일 초등학교' 서측 인근에 위치하고 있어, 초등학생 자녀를 둔 가정에게 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 2.교통 및 편의시설

지하철 5호선 화곡역, 우장산역, 등촌역 등이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 버스 노선이 다양하게 운행되고 있어 서울 전역으로의 이동이 용이합니다. 주변에는 생활에 필요한 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 3.혐오 시설 유무

주변 지역 조사 결과, 대상 물건 인근에 특별히 지목될 만한 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 마곡지구 인근에 열병합발전소 건설이 추진되는 등 대규모 개발 및 시설 관련 이슈가 있을 수 있으나, 본 물건과의 직접적인 관련성은 낮아 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.법적 제한 및 규제

본 물건이 위치한 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 공항 관련 지구(중요시설물보호지구, 수평표면구역), 대공방어협조구역 등 공항 및 군사시설 관련 규제를 받습니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 가축 분뇨 관련 법규 준수가 필요합니다. 이러한 다양한 용도지역 및 지구 지정은 향후 건축 행위나 개발에 제한을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 상세히 확인해야 합니다.

1.6. 2.도로 접근성 제약

동측에 접한 3미터의 막다른 도로는 차량의 회차나 대형 차량의 진출입에 불편함을 야기할 수 있습니다. 이는 향후 건물 활용이나 편의시설 설치 시 고려해야 할 부분입니다.

1.6. 3.임차인 권리 포기 조건의 불확실성

임차인의 대항력 포기 조건은 매수인의 권리 부담을 줄여줄 수 있지만, 해당 조건의 법적 효력 및 이행 여부는 반드시 법률 전문가와 상의하여 명확히 검토해야 합니다. 예상치 못한 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 본 다세대주택 물건은 초등학교 인근 주거지에 자리하고 있으며, 편리한 교통망과 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 4백만원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 임차인의 대항력 포기 조건은 매수인의 부담을 덜어줄 잠재적 이점이 있으나, 법적 검토가 반드시 필요합니다. 공항 관련 지역 규제, 3미터 막다른 도로 등은 고려해야 할 리스크 요인입니다. 전반적으로 안정적인 주거 환경과 교통 여건을 바탕으로, 권리 관계의 명확성 확보 시 투자 가치를 기대할 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 초등학교 인접: 우수한 교육 환경을 갖춘 지역입니다.

* 대중교통 이용 편리: 지하철 및 다수의 버스 노선으로 서울 시내 접근성이 좋습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 권리 관계가 명확합니다.

* 임차인 관련 조건: 대항력 포기 조건은 명도 리스크를 줄여줄 수 있으나, 법적 검토 필수입니다.1.서울남부지방법원 2025타경11155 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11155 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 98-142 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 204,000,000원

토지면적: 21.25㎡ (약 6.43평)

토지지분: 21.25㎡ (약 6.43평)

건물면적: 40.50㎡ (약 12.25평)

건물지분: 40.5㎡ (약 12.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 2.감정평가 요약

위치 및 주위환경: ‘화일 초등학교’ 서측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황: 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽은 드라이비트 등, 창호는 새시 창호 등임.

이용상태: 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역: 통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지 형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 물건의 북측으로 노폭 약 6미터 및 동측으로 노폭 약 3미터(막다른 도로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

공부와의 차이: 없음.

기타 참고사항: 임대관계는 미상임.

1.2. 입지 조건

1.2. 1.주거 환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, ‘화일 초등학교’ 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 이는 서울 시내 및 수도권으로의 이동을 용이하게 하는 장점입니다.

1.2. 3.토지 및 도로 현황

토지는 인접 필지와 유사한 높이의 평탄한 세장형으로 건부지로 이용되고 있습니다. 물건의 북측으로는 약 6미터, 동측으로는 약 3미터 폭의 막다른 도로가 접해 있어, 도로 접근성은 양호한 편이나 동측 도로는 차량 통행에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리 분석

1.3. 1.경매 기본 정보

본 물건은 채권자 주OOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되므로 권리 관계 파악 및 낙찰 후 명도 과정이 비교적 명확할 것으로 예상됩니다.

1.3. 2.임차인 권리 조건

매각 물건의 특이사항으로, 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사(HUG)에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점이 중요합니다. 이는 매수인에게 임차인 관련 부담이 경감될 수 있는 긍정적인 요소이나, 해당 조건의 법적 효력 및 세부 사항에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권 분석

1.4. 1.지역 상권 특성

화곡동은 서울 내에서도 주택 밀집도가 높은 지역으로, 풍부한 배후세대를 바탕으로 다양한 근린생활시설 및 소규모 상권이 발달해 있습니다. 본 물건 주변에도 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 2.상권 동향 및 전망

과거 화곡동 상권은 유흥 및 소비형 아이템이 주를 이루었으나, 최근에는 20~40대 수요층을 겨냥한 생활밀착형 업종의 비중이 늘고 있습니다. 다만, 강서구청의 마곡지구 이전 예정 및 최근 전세사기 여파로 인해 지역 상권이 침체된 상황이라는 분석도 있습니다. 따라서 투자 시점에서는 이러한 지역 상권의 변동성과 리스크 요인을 신중하게 고려해야 합니다.

1.5. 생활 정보

1.5. 1.교육 환경

대상 물건은 '화일 초등학교' 서측 인근에 위치하고 있어, 초등학생 자녀를 둔 가정에게 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 2.교통 및 편의시설

지하철 5호선 화곡역, 우장산역, 등촌역 등이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 버스 노선이 다양하게 운행되고 있어 서울 전역으로의 이동이 용이합니다. 주변에는 생활에 필요한 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 3.혐오 시설 유무

주변 지역 조사 결과, 대상 물건 인근에 특별히 지목될 만한 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 마곡지구 인근에 열병합발전소 건설이 추진되는 등 대규모 개발 및 시설 관련 이슈가 있을 수 있으나, 본 물건과의 직접적인 관련성은 낮아 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.법적 제한 및 규제

본 물건이 위치한 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 공항 관련 지구(중요시설물보호지구, 수평표면구역), 대공방어협조구역 등 공항 및 군사시설 관련 규제를 받습니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 가축 분뇨 관련 법규 준수가 필요합니다. 이러한 다양한 용도지역 및 지구 지정은 향후 건축 행위나 개발에 제한을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 상세히 확인해야 합니다.

1.6. 2.도로 접근성 제약

동측에 접한 3미터의 막다른 도로는 차량의 회차나 대형 차량의 진출입에 불편함을 야기할 수 있습니다. 이는 향후 건물 활용이나 편의시설 설치 시 고려해야 할 부분입니다.

1.6. 3.임차인 권리 포기 조건의 불확실성

임차인의 대항력 포기 조건은 매수인의 권리 부담을 줄여줄 수 있지만, 해당 조건의 법적 효력 및 이행 여부는 반드시 법률 전문가와 상의하여 명확히 검토해야 합니다. 예상치 못한 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 본 다세대주택 물건은 초등학교 인근 주거지에 자리하고 있으며, 편리한 교통망과 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 4백만원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 임차인의 대항력 포기 조건은 매수인의 부담을 덜어줄 잠재적 이점이 있으나, 법적 검토가 반드시 필요합니다. 공항 관련 지역 규제, 3미터 막다른 도로 등은 고려해야 할 리스크 요인입니다. 전반적으로 안정적인 주거 환경과 교통 여건을 바탕으로, 권리 관계의 명확성 확보 시 투자 가치를 기대할 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 초등학교 인접: 우수한 교육 환경을 갖춘 지역입니다.

* 대중교통 이용 편리: 지하철 및 다수의 버스 노선으로 서울 시내 접근성이 좋습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 권리 관계가 명확합니다.

* 임차인 관련 조건: 대항력 포기 조건은 명도 리스크를 줄여줄 수 있으나, 법적 검토 필수입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계