나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11122 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제103동 제5층 제505호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11122 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제103동 제5층 제505호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경11122
• 주소: 서울특별시 강서구 초록마을로34길 55 더숨153, 제103동 제5층 제505호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경11122 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로34길 55 더숨153, 제103동 제5층 제505호 | 감정가: 262,000,000원 | 최저가: 209,600,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경11122 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11122 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제103동 제5층 제505호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 262,000,000원

토지면적: 12.31㎡ (약 3.72평)

토지지분: 12.31㎡ (약 3.72평)

건물면적: 14.53㎡ (약 4.39평) (전용면적)

건물지분: 14.53㎡ (약 4.39평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 5호선 화곡역이 북서측 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 인근에 화일초등학교가 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

조사 결과, 물건지 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 마곡지구 개발과 관련하여 과거 서남 물재생센터(옛 가양 하수종말처리장)와 같은 기피 시설 집중에 대한 주민들의 우려가 있었던 지역입니다. 현재는 화곡역 인근에 이동노동자를 위한 무인 쉼터가 조성되는 등 지역 주민 편의 시설 확충 노력도 이루어지고 있습니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각물건명세서에 명시된 바와 같이, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사에 대한 매수인(본건 낙찰자)의 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임차인에 대해 별도의 명도 협상을 진행할 필요가 없거나, 명도 절차가 간소화될 수 있음을 시사합니다. 다만, 해당 조건의 구체적인 이행 여부 및 효력은 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

제시된 정보만으로는 추가적인 말소기준 권리 외의 복잡한 권리 관계는 파악하기 어렵습니다.

1.4. 상권 분석

물건지가 위치한 화곡동 지역은 전통적인 주거지역으로, 다세대주택과 단독주택이 밀집해 있으며 일부 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 지하철 5호선 화곡역을 중심으로 상권이 형성되어 있어 출퇴근이 용이하며, 주변 학교들의 존재는 학생 및 교직원 등 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

본건의 경우, 도시형생활주택(1룸)으로 이용 중인 점을 감안할 때, 1인 가구 또는 소형 가구의 임대 수요를 중심으로 상권을 파악하는 것이 적절합니다. 역세권이라는 이점과 더불어 주변 편의시설의 접근성 또한 상권의 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활 정보

본건은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 5층에 위치한 도시형생활주택(1룸)입니다. 내부 구조는 방 1개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

외벽은 석재 붙임 및 타일 붙임 마감이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다.

편의시설로는 기본적인 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 그리고 승강기 설비가 갖추어져 있어 생활에 편리함을 더합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 임대관계 미상: 현재 임대 관계가 불명확하여, 낙찰 후 임차인이 점유하고 있을 가능성이 있습니다. 다만, 매각조건에 따라 대항력 포기 조건이 명시되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 세부 내용을 반드시 확인해야 합니다.

2. 도시형생활주택 및 소형 면적: 14.53㎡(약 4.39평)의 전용면적은 1인 가구를 대상으로 하기에 적합하지만, 향후 매매 또는 임대 시 수요층이 제한적일 수 있습니다.

3. 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도 지역이 지정되어 있어, 건물 신축이나 증축 시 층수 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 등 추가적인 개발 제한 사항이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 입지적 장점을 가지고 있습니다. 특히, 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각된다는 점은 명도 부담을 줄여줄 수 있는 긍정적인 요인입니다.

그러나 임대 관계가 불명확하다는 점과 협소한 면적, 그리고 제2종일반주거지역(7층 이하)이라는 용도 지역 제한은 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크 요인입니다. 주변 환경은 일반적인 주거지역으로, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 과거 기피시설 관련 이슈가 있었던 지역임을 인지할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 역세권 소형 주택: 화곡역 도보권에 위치한 소형 주택으로, 1인 가구 임대 수요를 겨냥한 투자에 유리할 수 있습니다.

2. 명도 리스크 감소: 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

3. 시세 차익 또는 임대 수익: 강서구 지역의 시세 추이 및 해당 물건의 잠재적 임대 수익률을 분석하여 투자 결정을 내릴 수 있습니다.

4. 주변 개발 계획 확인: 향후 지역 개발 계획 및 교통망 확충 등을 지속적으로 모니터링하여 시세 상승 가능성을 파악할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계