나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103473 [1] 서울특별시 관악구 신림동 412-23 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""서울신림초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대주택, 다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통
상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 완경사지대 내 소재하는 세장형의 토지로, 기준시점 현재 주거용 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태

지적도상 본건 북측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건
축허가 ? 착공제한지역(2024-09-27)(건축허가 ? 착공제한지역(제한기간 : 제한공고(고시)일
로부터 2년))<건축법>,건축허가 ? 착공제한지역(건축허가 등 제한(연장)연장기간 : 2024.09.
15 ~ 2025.09.14(서울특별시 고시 제2022-385호와 관련))<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고
도 : 194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약
에 관한 허가구역(지정기간 : 2025.1.4~2026.1.28)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서
외 벽 : 인조석 붙임 마감 등
내 벽 : 내부 인테리어마감, 몰탈위 페인팅 마감 등
창 호 : 새시창호임.

이용상태

지1층 : 다중주택 및 사무소
1층 ~3층 : 다중주택
옥탑1층 : 다락 및 계단실

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 별첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 소유자미상의 제시외 건물이
소재하는바 개략적인 실측에 의거 사정평가 하였는바, 경매진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103473 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 412-23

* 용도: 다중주택

* 감정가: 1,516,821,000원

* 토지면적: 139.00㎡ (약 42.05평)

* 건물면적: 330.30㎡ (약 99.91평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 제OOOOOOOOOO

* 특이사항: 정비구역, 위반건축물

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

* 특수물건정보: 정비구역, 위반건축물

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울신림초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 토지 이용상태: 인접지 대비 완경사지대 내 소재하는 세장형의 토지로, 기준시점 현재 주거용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 지적도상 본건 북측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역. 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2024-09-27부터 2년), 건축허가·착공제한지역(2024.09.15 ~ 2025.09.14 연장), 대공방어협조구역(위탁고도: 194m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.1.4~2026.1.28)임.

* 주변 혐오시설: 본건 소재지 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 토지: 소유권 이전, 송용민 매매, 제이비우리캐피탈 근저당 (말소기준권리), 관악구 압류 2건, 난향새마을금고 임의경매.

* 건물: 소유권 보존, 제이비우리캐피탈 근저당 (말소기준권리), 다수의 주택임차권 등기 (모두 말소 예정).

* 말소기준권리: 2020년 6월 4일자 제이비우리캐피탈주식회사 근저당 (을1)

* 경매개시결정권리: 2025년 7월 22일자 난향새마을금고 임의경매 (갑7)

* 임차인 현황:

* 모든 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 총 임차 보증금 합계: 1,480,000,000원.

* 주요 임차인 정보:

* 김 (보증금: 40,000,000원, 차임: 850,000원, 전입/확정: 2023.12.12/2023.12.08)

* 김 (보증금: 170,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정: 2022.06.24/2022.05.18)

* 김 (보증금: 120,000,000원, 차임: 50,000원, 전입/확정: 2022.06.27/2022.05.20)

* 김 (보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정: 2022.09.26/2022.08.23)

* 김 (보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정: 2022.09.26/2022.08.23)

* 김 (보증금: 110,000,000원, 차임: 50,000원, 전입/확정: 2022.05.03/2022.03.30)

* 노 (보증금: 110,000,000원, 차임: 50,000원, 전입/확정: 2022.08.24/2022.08.08)

* 박 (보증금: 110,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정: 2020.07.24/2020.06.30)

* 송 (보증금: 110,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정: 2020.06.22/2020.06.10)

* 유 (보증금: 130,000,000원, 차임: 100,000원, 전입/확정: 2020.06.26/2020.06.09)

* 이 (보증금: 120,000,000원, 차임: 50,000원, 전입/확정: 2024.07.25/2022.06.20)

* 이 (보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정: 2023.10.16/2023.11.24)

* 이 (보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정: 2023.06.19/2023.06.19)

* 임 (보증금: 110,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정: 2020.10.05/2020.08.26)

* 장 (보증금: 110,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정: 2023.05.22/2023.04.13)

* 전 (보증금: 140,000,000원, 차임: 100,000원, 전입/확정: 2022.06.27/2022.06.26)

* 조 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입/확정: 2021.05.03/-)

* 황 (보증금: 80,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정: 2020.10.12/2020.09.04)

* 제시외 건물: 소유자 미상의 제시외 건물이 존재하며, 이는 사정평가되었습니다. 일괄매각 대상에 포함됩니다.

* 위반건축물: 건축물대장상 위반건축물(무단증축)이 등재되어 있습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 안정적인 주거지 형태를 띠고 있습니다.

* 건물 용도 및 활용: 다중주택으로 지1층에는 사무소 용도, 1층부터 3층까지는 주거 용도로 활용되고 있으며, 옥탑층은 다락 및 계단실로 이용 중입니다.

* 시장 동향: 최근 인근 지역의 다세대 주택 매매 사례들을 볼 때, 지역 부동산 시장은 활발한 거래를 보이고 있습니다.

* 2026년 7월, 전용면적 30.92㎡ 다세대 주택 1.85억원 매매.

* 2026년 7월, 전용면적 29.56㎡ 다세대 주택 3.2억원 매매.

* 2026년 7월, 전용면적 45.37㎡ 다세대 주택 3.9억원 매매.

* 이는 본 건물의 규모와 건축 연도를 고려하여 시세 추정의 참고 자료로 활용될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 서울신림초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 편의: 인근 노선버스 정류장 이용이 편리하며, 차량 진출입도 용이합니다.

* 기타 편의시설: 일반적으로 주거 밀집 지역에는 상업 시설, 병원, 마트 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건축물대장에 위반건축물(무단증축)로 등재되어 있어, 향후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 법적 제재 및 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 건축허가/착공 제한: 2024년 9월 27일부터 2년간, 또는 2024년 9월 15일부터 2025년 9월 14일까지 건축허가 및 착공이 제한되어 있어 신축, 증축, 개축 등 건축 행위에 제약이 있습니다.

* 정비구역 지정: 도시계획에 따라 향후 재개발 등 정비 사업이 진행될 수 있으나, 사업 시기 및 결과는 불확실하며, 이는 건축물의 활용 및 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 1월 4일부터 2026년 1월 28일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 토지 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

* 제시외 건물: 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하여, 추후 철거 또는 점유 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

* 높은 임차 보증금 총액: 대항력 없는 임차인의 보증금 총액이 14.8억원에 달하므로, 배당 순위에 따라 낙찰자가 추가 부담해야 할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 다중주택으로, 역세권은 아니지만 초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 현재 건물은 약 4~5년 된 비교적 신축에 속하나, 위반건축물 등재, 건축 제한, 정비구역 지정 등 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

* 등기부상 모든 채권채무는 말소기준권리보다 후순위이므로 경매로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인들은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 총 보증금액이 상당하여 배당 절차를 면밀히 살펴야 합니다.

* 건축물대장상 위반건축물 등재는 가장 큰 리스크 요인으로, 이행강제금 및 원상복구 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 정비구역 지정으로 인한 향후 개발 가능성은 있으나, 불확실성이 높습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 사용승인된 건물로 비교적 최신 건축물입니다.

* 초등학교 인접: 교육 환경이 우수하여 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로 토지 소유권 확보가 용이합니다.

* 감정가 대비 시세 상승 가능성: 주변 다세대 주택 매매가와 비교 시 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 향후 개발 기대감: 정비구역 지정으로 인한 장기적인 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 1,516,821,000원입니다.

* 주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 본건 규모와 지역 특성을 고려할 때 잠재적 시장 가치는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

* 그러나 위반건축물, 건축 제한, 정비구역 지정 등 다수의 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 총 임차 보증금(1,480,000,000원)이 인수되지 않더라도, 배당 결과에 따른 추가 부담 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 1,250,000,000원 수준으로 제안합니다.

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