나이스옥션 법원경매 성남 2024타경67325 [1] 경기도 광주시 초월읍 지월로 56-8, 에이동 1층101호 (유어홈타운) 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이앤 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 "지월리 마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 소규모 공장, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사슬라브)지붕 4층 건 내 1층 101호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 일부 돌붙임 마감 등
창 호 : 샷시 이중창호 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방시설, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측하향 완경사지를 평지조성한 2필 일단의 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-지월리 284, 283-18: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경67325 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 지월로 56-8, 에이동 1층 101호 (유어홈타운)

용도: 다세대주택

감정가: 205,000,000원

토지면적: 42.25㎡ (약 12.78평)

건물면적: 55.03㎡ (약 16.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 안OOOOO

건축물 사용승인일: 2016년 1월 27일

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 "지월리 마을회관" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경: 주변에는 공동주택, 소규모 공장, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있어, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 가능한 상황입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 신한은행 근저당권 (접수일자 2016-05-17, 105,600,000원)

본건 경매 채권자: 안애경 (강제경매, 접수일자 2024-10-04, 20,000,000원)

기타 권리 분석:

* 신한은행 근저당권 (말소기준권리)

* 하나저축은행 가압류 (접수일자 2024-11-29, 9,603,810원)

* 주택도시보증공사 가압류 (접수일자 2024-11-29, 620,000,000원)

* 신한은행 임의경매 (접수일자 2025-06-25, 96,476,499원)

등기부 채권 총액: 735,203,810원

임차인 현황:

* (주)유안에이치알: 보증금 10,000,000원, 차임 780,000원. 전입/사업일자 2024-11-20, 배당신고일자 2024-11-21. 대항력 없음. (배당을 통해 보증금 회수가 예상됩니다.)

* 나종윤: 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 백경록: 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

인수되는 보증금: 0원. 본 건 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 하는 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 건은 다세대주택 밀집 지역과 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

최근 주변 시세 분석 (2026년 5월 거래 사례):

* 60.83㎡ (약 18.4평) 거래가 176,000,000원 (트라움 206동, 2021년 건축)

* 68.085㎡ (약 20.6평) 거래가 108,000,000원 (한주타운 101동, 2011년 건축)

* 91.54㎡ (약 27.7평) 거래가 160,000,000원 (다이브시티 101동, 2019년 건축)

본 건물의 전용면적(55.03㎡) 대비 최근 거래 사례들을 고려할 때, 감정가(205,000,000원)는 주변 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 특히, 2011년 건축된 한주타운(68.085㎡)의 거래가가 108,000,000원, 2019년 건축된 다이브시티(91.54㎡)가 160,000,000원에 거래된 점을 감안하면 신중한 접근이 필요합니다.

1.4. 생활정보

건축 구조: 본건은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 내 1층 101호입니다.

내부 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 시설, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

편의시설: 인근에 공동주택 단지가 형성되어 있으며, 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건: 본 사건은 중복사건으로, 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 존재할 수 있습니다. 이는 권리관계 확인 및 경매 절차 진행에 추가적인 확인이 필요할 수 있는 요인입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 본 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다수의 법적 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

주변 혐오시설: 제공된 정보만으로는 명확한 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 그러나 토지이용계획에 "가축사육제한구역", "배출시설설치제한지역", "공장설립승인지역" 등이 포함된 점으로 미루어 보아, 인근에 농축산업 관련 시설이나 소규모 공장 등이 존재할 가능성이 있습니다. 정확한 내용은 현장 방문을 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 다세대주택으로, 등기부상 인수되는 권리사항이 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담도 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 감정평가액 대비 주변 실거래가를 고려했을 때 가격 메리트에 대한 신중한 검토가 필요하며, 중복사건 및 다수의 토지이용 제한 사항은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있어 추가적인 주의가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

인수되는 권리사항이 없어 명확한 권리 분석이 가능하며, 명도 부담이 적습니다.

초월읍 지역은 지속적인 주거 수요가 예상되는 곳으로, 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 205,000,000원

최근 실거래가 분석:

* 본건 건물면적(55.03㎡) 대비, 주변 유사 면적(60.83㎡)의 최근 거래가는 176,000,000원 (약 289만원/㎡)입니다.

* 반면, 다른 거래 사례로 68.085㎡(약 20.6평)의 108,000,000원 (약 159만원/㎡) 및 91.54㎡(약 27.7평)의 160,000,000원 (약 175만원/㎡) 등 더 낮은 가격대의 거래도 확인됩니다.

* 본 건의 감정가는 ㎡당 약 372만원으로, 일부 실거래가 대비 높은 수준입니다.

종합적으로 고려할 때, 본 건물의 면적, 건축 연도(2016년), 그리고 감정가의 상대적 높음과 다수의 토지이용 제한 사항을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 이에 따라, 130,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 입찰가 산정을 고려하는 것을 권고합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.