나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경108931 [1] 서울특별시 영등포구 도림동 7-19 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경108931 [1] 서울특별시 영등포구 도림동 7-19 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경108931
• 주소: 서울특별시 영등포구 도림동 7-19
• 감정가: 2,810,029,800원
• 최저가: 2,248,024,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

서울남부지방법원 경매8계 2024타경108931 | 소재지: 서울특별시 영등포구 도림동 7-19 | 감정가: 2,810,029,800원 | 최저가: 2,248,024,000원 | 용도: 단독주택

1. 서울 영등포구 도림동 주거용 건물 경매 물건 보고서 (사건번호: 2024타경108931)

1.1. 물건 기본 정보 요약

소재지

서울특별시 영등포구 도림동 7-19 (단독주택)

사건번호

서울남부지방법원 2024타경108931 (1) (중복병합사건)

용도/경매구분

단독주택 (현황: 주택, 통칭 규현팰리스) / 부동산임의경매

감정가

2,810,029,800원

토지 면적

252. 00㎡ (약 76.23평) (일단지 구성)

건물 면적

492. 80㎡ (약 149.07평) (제시외 143.99㎡, 약 43.55평 포함 일괄매각)

매각 대상

토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

소유자/채무자/채권자

김OO / 박OO / 다OOOOOOO

건물 구조 및 사용승인

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층건 / 2018.10.17.

특이사항

공부상 용도(제2종근린생활시설, 단독주택(다중주택), 교육연구시설)와 현황 용도(주택) 불일치. 제시외 건물 다수 포함.

1.2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

최고의 입지:

본건은 서울특별시 영등포구 도림동 소재 "영등포역(지하철1호선)" 남측 인근에 위치하는 역세권 입지의 주택입니다.

교통상황:

지하철 1호선 영등포역이 인근에 소재하며, 노선버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통 상황은 양호합니다.

주위환경:

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 주거지역으로, 생활 편의성이 우수한 지역입니다.

형태 및 도로상태:

인접한 세 필지와 일단지를 이루는 부정형의 경사지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 약 3-4m, 서측으로 약 2-3m의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리 분석 및 법적 사항

경매 구분:

채권자 다OOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건으로, 중복병합사건입니다.

매각 방식:

토지와 건물(제시외 건물 포함)이 일괄 매각됩니다. 제시외 건물(㉠-㉬)의 현황 및 철거 가능성 등을 사전에 확인해야 합니다.

현황과 공부의 차이 (가장 큰 리스크):

가장 중요한 법적 특이사항은 *공부상 용도와 현황 용도의 불일치*입니다. 1, 5, 6층은 근린생활시설, 2-4층은 다중주택, 7층은 교육연구시설로 되어있으나, 현황은 전체가 주택(통칭: 규현팰리스)으로 이용되고 있습니다. 이는 불법 용도변경에 해당할 수 있으며, 향후 관할 관청으로부터 **이행강제금** 부과 또는 **원상복구 명령**의 리스크가 존재합니다. 낙찰자는 이행강제금 및 원상복구 의무를 인수할 수 있으므로, 해당 리스크에 대한 면밀한 분석과 비용 산정이 필수적입니다.

토지이용계획:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건축 제한이 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에관한허가구역(기간: 2024.8.30. 만료 예정)에 포함되었던 이력이 있습니다. 도림동 7-19 토지 일부는 건축법상 도로에 포함되어 있습니다.

임대차 관계:

임대차 관계는 미상으로 보고되어 있습니다. 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무는 현장 조사 및 명도 계획 수립 시 가장 중요한 요소입니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 및 생활편의:

영등포역 상권이 인접해 있어 백화점, 대형 마트, 영화관 등 각종 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다. 주위가 주거지역으로 형성되어 있어 기본적인 근린생활시설(식당, 편의점, 병원 등)도 잘 갖추어져 있습니다.

교육 환경:

주위에 학교가 혼재하는 지역으로, 자녀 교육 환경도 비교적 보통 수준입니다.

혐오시설:

제시된 정보 및 일반적인 지리 정보 검색 결과, 대상 물건 인근에 직접적인 대규모 환경 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장장 등)의 징후는 발견되지 않았습니다. 다만, 영등포역 인근의 특성상 유흥시설이나 복잡한 상업 시설로 인한 소음 및 주거 환경의 밀집도는 현장 조사 시 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의사항

용도변경 리스크:

공부상 근린생활시설, 교육연구시설 등으로 등재된 부분이 현황 주택으로 사용됨에 따라 발생하는 법적 리스크(이행강제금, 원상복구)가 본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 이 부분을 해결하지 않으면 매매 및 임대 활동에 제약이 있을 수 있습니다.

명도 및 임대차 리스크:

임대차 현황이 미상이므로, 명도 과정에서 대항력 있는 임차인의 존재 여부와 그에 따른 추가 인수금이 발생할 가능성을 철저히 분석하고 대비해야 합니다.

제시외 건물:

매각에 포함된 제시외 건물(총 12개)에 대한 정확한 현황, 이용 상황, 철거 명령 가능성 등을 확인해야 합니다.

토지거래허가구역:

과거 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되었던 이력이 있으므로, 향후 재지정 여부 및 관련 규정의 변동 사항을 지속적으로 관찰해야 합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 서울 1호선 영등포역 인근의 우수한 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 따라서 임대 수요가 꾸준하고 높은 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력이 큽니다. 다만, *공부상 용도와 현황 용도의 불일치*라는 중대한 법적 리스크가 존재하므로, 입찰 전 이행강제금 규모 추산, 용도 변경 가능성 및 비용 분석에 대한 전문가의 심층적인 컨설팅이 반드시 선행되어야 합니다. 이 리스크를 명확히 파악하고 입찰 가격에 반영할 경우, 좋은 수익률을 확보할 수 있는 물건입니다.

투자 포인트:

1. **초역세권 입지:** 지하철 1호선 영등포역 인근으로 임대 수요가 풍부한 입지입니다.

2. **비교적 신축 건물:** 2018년 사용승인된 건물로, 건물 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

3. **다수 호실 (추정):** 1층부터 옥탑까지 총 20개 호실 이상(구분 불분명)으로 구성되어 있어, 높은 임대 수익 창출이 기대됩니다. (정확한 호실 수는 현장 확인 및 공부상 확인 필요)

4. **용도변경 해결 시 수익 극대화:** 용도 변경 리스크를 합법적으로 해결하거나 낮은 비용으로 관리할 방안을 찾을 경우, 투자 가치가 급상승할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계