나이스옥션 법원경매 안산 2025타경50349 [1] 경기도 안산시 단원구 다문화2길 17-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.01.23

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 및 평지붕 4층건으로서,
외 벽 : 인조석 붙임 및 벽돌 쌓기 마감 등.
내 벽 : 내부인테리어 및 벽지 마감 등.
창 호 : 하이샷시 창호.

이용상태

"주상용"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

지적개황도 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 경기도 안산시 단원구 다문화2길 17-1 소재 근린주택에 대한 부동산 강제경매 사건입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경50349 (1)이며, 채권자는 염OOOOOO입니다.

본 경매는 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

본 건은 중복병합사건으로 분류됩니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 단원구 다문화2길 17-1

용도: 근린주택

토지면적: 226.60㎡ (약 68.5평)

건물면적: 464.21㎡ (약 140.4평)

건물 제시외면적: 33.80㎡ (약 10.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.3. 감정평가 요약

감정가: 1,339,745,860원

건물 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 및 평지붕 4층 건물입니다.

외벽: 인조석 붙임 및 벽돌 쌓기 마감 등.

내벽: 내부 인테리어 및 벽지 마감 등.

창호: 하이샷시 창호.

이용상태: "주상용"으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급배수 설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물: 지적개황도 및 건물개황도를 참조해야 합니다.

공부와의 차이: 특이사항 없음.

기타참고사항: 임대관계 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 원곡동에 위치하며, 해당 지역은 안산시의 주요 주거 및 상업 지역 중 하나입니다. 특히 '다문화2길'이라는 주소명에서 알 수 있듯이, 다문화 가정이 밀집된 지역적 특성을 가지고 있습니다. 이는 지역 상권 및 주거 수요에 독특한 영향을 줄 수 있습니다.

2.2. 교통 접근성

주변 대중교통 이용 현황에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 안산시 단원구 내에 위치하여 주요 도로망과의 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다. 정확한 대중교통 이용 편의성은 현장 방문을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

2.3. 편의시설

지역 내 마트, 병원, 학교 등 기본적인 편의시설 접근성은 보통 수준일 것으로 판단됩니다. 다문화 지역 특성상 다양한 국적의 식당 및 상점이 혼재되어 있을 가능성이 높습니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부 및 건물 등기부상 모든 근저당권 및 경매개시결정 등기가 말소 처리되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 이는 본 건의 권리관계가 비교적 깨끗함을 시사합니다.

토지 등기부채권 총액: 855,000,000원

건물 등기부채권 총액: 855,000,000원

3.2. 임차인 현황

본 건에는 다수의 임차인이 등재되어 있으나, 대부분 "대항력 없음"으로 표시되어 있습니다. 일부 임차인은 보증금이 있으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

* 임차인 B *: 보증금 0원, 전입일자 2019-08-20, 대항력 없음

* 임차인 B *: 보증금 0원, 전입일자 2023-12-20, 대항력 없음

* 임차인 C *: 보증금 0원, 전입일자 2016-01-18, 대항력 없음

* 임차인 J *: 보증금 110,000,000원, 전입일자 2020-05-06, 확정일자 2020-05-06, 대항력 없음

* 임차인 J *: 보증금 0원, 전입일자 2023-09-27, 대항력 없음

* 임차인 J *: 보증금 0원, 전입일자 2021-07-01, 대항력 없음

* 임차인 J *: 보증금 0원, 전입일자 2016-03-14, 대항력 없음

* 임차인 J *: 보증금 0원, 전입일자 2020-05-04, 대항력 없음

* 임차인 J *: 보증금 0원, 전입일자 2024-03-13, 대항력 없음

* 임차인 J *: 보증금 0원, 전입일자 2024-12-23, 대항력 없음

* 임차인 G *: 보증금 0원, 전입일자 2019-02-25, 대항력 없음

* 임차인 L *: 보증금 0원, 전입일자 2019-02-15, 대항력 없음

* 임차인 L *: 보증금 0원, 전입일자 2023-09-23, 대항력 없음

* 임차인 L *: 보증금 0원, 전입일자 2020-05-06, 대항력 없음

* 임차인 L *: 보증금 0원, 전입일자 2015-05-04, 대항력 없음

* 임차인 P *: 보증금 0원, 전입일자 2021-07-01, 대항력 없음

* 임차인 S *: 보증금 0원, 전입일자 2022-12-16, 대항력 없음

* 임차인 X *: 보증금 0원, 전입일자 2019-08-20, 대항력 없음

* 임차인 Y *: 보증금 60,000,000원, 전입일자 2024-11-01, 확정일자 2024-11-13, 대항력 없음

* 임차인 Y *: 보증금 0원, 전입일자 2018-11-02, 대항력 없음

* 임차인 Y *: 보증금 0원, 전입일자 2022-12-16, 대항력 없음

* 임차인 Z *: 보증금 0원, 전입일자 2016-03-14, 대항력 없음

* 임차인 남 : 보증금 60,000,000원, 전입일자 2023-12-27, 확정일자 2022-05-26, 대항력 없음

* 임차인 박 : 보증금 0원, 전입일자 2024-11-01, 대항력 없음

* 임차인 배 : 보증금 0원, 전입일자 미상, 대항력 없음

* 임차인 손 : 보증금 60,000,000원, 전입일자 2020-06-17, 확정일자 2020-05-06, 대항력 없음

* 임차인 안 : 보증금 0원, 전입일자 2017-11-02, 대항력 없음

* 임차인 유 : 보증금 0원, 전입일자 2018-04-30, 대항력 없음

* 임차인 이 : 보증금 110,000,000원, 전입일자 2019-02-15, 확정일자 2017-11-08, 대항력 없음

* 임차인 이 : 보증금 0원, 전입일자 2018-02-06, 대항력 없음

* 임차인 전 : 보증금 100,000,000원, 전입일자 2015-04-27, 확정일자 2015-04-27, 대항력 없음

* 임차인 최 : 보증금 110,000,000원, 전입일자 2020-06-08, 확정일자 2019-12-18, 대항력 없음

* 임차인 한 : 보증금 60,000,000원, 전입일자 2015-12-22, 확정일자 2015-12-22, 대항력 없음

참고: 임차인 배양자님의 경우 전입일자 등 일부 정보가 누락되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 보증금액이 미상이거나 누락된 경우에도 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 2009년 11월 16일 접수된 군자새마을금고 근저당권 (을13)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당권, 임차권 등)는 소멸됩니다.

매각으로 인해 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 안산시 단원구 원곡동은 '다문화마을특구'로 지정되어 있어, 다양한 문화적 배경을 가진 인구가 밀집된 지역입니다. 이러한 지역적 특성은 상권 활성화에 긍정적 요인으로 작용할 수 있으나, 동시에 특정 업종 및 임차인 구성에 영향을 줄 수 있습니다. 근린주택으로서 주거 및 근린생활시설 복합 용도는 이러한 지역 특성과 연계하여 다양한 사업 기회를 제공할 수 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 인근 다세대 주택의 매매가는 다음과 같습니다.

- 2026년 3월 거래: 59.34㎡ (전용면적), 3층, 2011년식 건물, 163,000,000원 (약 275만원/㎡)

- 2026년 3월 거래: 38.47㎡ (전용면적), 4층, 2018년식 건물, 170,000,000원 (약 442만원/㎡)

- 2026년 7월 거래: 62.71㎡ (전용면적), 2층, 2026년식 건물, 355,000,000원 (약 566만원/㎡)

본 물건의 감정가는 1,339,745,860원으로, 건물면적 464.21㎡ 기준 평당 약 289만원입니다. 최근 실거래가 중 최신 건물(2026년식)의 평당 가격이 높게 나타나고 있으나, 이는 신축 및 면적 차이에 기인한 것으로 보입니다. 본 건(2005년식 근린주택)의 감정가는 인근 유사 물건들의 시세 범주 내에서 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

건물의 용도가 주상용으로, 4층 건물에 다양한 상업시설 및 주거공간이 혼재되어 있을 가능성이 높습니다. 원곡동 일대는 생활 편의시설과 더불어 다문화 특화 상점 등 독특한 생활 환경을 제공합니다.

5.2. 임대 수요

본 건은 근린주택으로서 주거 및 상업 공간으로 활용 가능하며, 다문화 지역 특성상 외국인 유입 인구와 관련된 임대 수요가 존재할 수 있습니다. 또한, 1종 근린생활시설로서 소규모 상업 시설 입점 수요도 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

모든 임차인이 대항력 없음으로 명시되어 있으나, 일부 임차인이 보증금을 보유하고 있습니다. 이들이 명도를 거부할 경우 명도 소송 등 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 다만, 인수되는 보증금은 없어 법적으로 부담해야 할 금전적 위험은 없습니다.

6.2. 물건 노후도 및 수리

건축물 사용 승인일이 2005년으로, 약 19년이 경과하였습니다. 건물의 노후도 및 유지보수 상태에 따라 리모델링 또는 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 지역적 리스크

다문화 지역 특성상, 지역 사회의 다양한 요구사항이나 특정 커뮤니티의 영향을 받을 수 있습니다. 이는 사업 운영에 있어 긍정적 기회와 더불어 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 명확한 권리관계(모든 선순위 권리 소멸)와 인수되는 보증금이 없는 점이 강점입니다. 감정가가 인근 시세 대비 합리적인 수준으로 평가되어 있어, 향후 시세 상승 및 임대 수익 창출 가능성을 기대할 수 있습니다. 다문화 지역 특성을 이해하고 그에 맞는 상권 및 임대 전략을 수립한다면 성공적인 투자가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되며, 인수되는 임차 보증금이 없습니다.

* 시세 대비 합리적인 감정가: 주변 실거래가 정보를 고려할 때, 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

* 입지 잠재력: 안산시 다문화마을특구 내 위치하여 독특한 상권 및 임대 수요 기대 가능합니다.

* 다용도 활용: 근린주택으로서 주거 및 상업 시설 복합 운영이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,339,745,860원

주변 실거래가 분석 및 본 물건의 제반 사항을 종합적으로 고려하였을 때, 본 건의 적정 시장 가치를 산정하고 경매 경쟁 상황을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 1,200,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.