나이스옥션 법원경매 충주 2024타경31368 [1] 충청북도 충주시 앙성면 목미리 481 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경31368 [1] 충청북도 충주시 앙성면 목미리 481 단독주택 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경31368 | 소재지: 충청북도 충주시 앙성면 목미리 481 | 감정가: 517,996,400원 | 최저가: 331,518,000원 | 용도: 단독주택

1. 사건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경31368 (1)

소재지: 충청북도 충주시 앙성면 목미리 481 외

용도: 단독주택 (현황 주거기타-사찰 이용 중)

감정가: 517,996,400원

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보 (면적 및 감정가)

총 토지면적: 3408.00㎡ (약 1030.92평)

총 건물면적: 393.30㎡ (약 118.97평)

제시외 건물면적: 76.80㎡ (약 23.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항 요약

본 건은 중복사건이며, 다수의 리스크를 포함하고 있습니다.

핵심 리스크: 목록 1, 2, 3, 5, 6, 7 필지는 농지이므로 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다.

법정지상권 불분명: 목록 3 지상에 제시외 미등기 건축물 2개 동(감정평가서상 ㄷ, ㄹ) 및 조각상이 매각에서 제외되며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 법정지상권 성립 시 토지 소유권 행사에 제한을 받으며, 이 경우 토지 가액은 45,136,000원으로 현저히 낮아지게 됩니다.

현황 차이: 목록 8, 10은 주거기타(사찰)로 이용 중이며, 목록 1~7의 이용 상태가 지목과 다소 차이가 있습니다.

건물 멸실: 목록 11 건물은 2층이 등재되어 있으나, 현황 멸실 상태입니다.

매각 포함: 목록 9, 11 제시외 건물(차양) 및 목록 2, 3, 8, 10 지상의 제시외 수목은 매각에 포함됩니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 충청북도 충주시 앙성면 목미리 "목미저수지" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 조용한 전원 환경입니다.

교통상황: 대상물건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

도로상태: 일련번호 4(도로)를 통하여 폭 약 5m 내외의 포장도로에 진·출입이 가능합니다.

이용계획: 토지 전체가 생산관리지역 및 가축사육제한구역(일부 가축 제외)에 해당합니다. 현황은 전, 답, 도로, 주거기타(사찰) 등 다양하게 이용 중입니다.

2.2. 권리분석

본 건은 소유자이자 채무자인 박OO에 대한 부동산임의경매 사건으로, 중복사건으로 진행 중입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 판단되나, 가장 큰 권리상의 리스크는 미등기 제시외 건물(ㄷ, ㄹ)로 인한 법정지상권 성립 여부입니다. 만약 법정지상권이 성립한다면, 토지 이용에 제약이 발생하며 감정가액이 크게 하락할 수 있어, 이에 대한 면밀한 분석과 명도 계획 수립이 필요합니다.

또한, 농지취득자격증명 제출 의무는 낙찰 시 보증금 몰수라는 중대한 리스크를 수반하므로, 입찰 전 반드시 충주시 앙성면사무소 등 소관 행정기관에 농취증 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

2.3. 상권분석

제시된 정보(감정평가서)에 의하면 주위환경은 농경지 및 단독주택이 혼재하는 지역으로, 일반적인 상업 시설이 발달한 상권은 아닙니다.

따라서 상업 시설 투자 관점보다는, 대규모 부지를 활용한 전원주택단지, 종교 시설(현황 사찰 이용), 또는 휴양 시설 등 개발 사업 관점에서 접근해야 합니다.

2.4. 생활정보

주변에 대규모 편의 시설이나 생활 인프라는 부족할 것으로 추정됩니다. 그러나 간선도로 및 노선버스정류장이 인근에 위치하여 기본적인 교통 접근성은 확보되어 있습니다.

조용하고 한적한 전원생활을 선호하며, 대규모 부지 활용이 필요한 수요자에게 적합한 환경입니다.

2.5. 잠재적 리스크

법정지상권 리스크: 매각에서 제외된 미등기 건축물(ㄷ, ㄹ)로 인해 법정지상권 성립 가능성이 존재하며, 이는 낙찰 후 토지 소유권 행사를 심각하게 제한할 수 있습니다. (토지 감정가 하락 가능성 내포)

농지취득자격증명(농취증) 리스크: 토지 목록 중 6필지가 농지(전, 답)이므로 농취증 미제출 시 보증금 몰수가 됩니다. 입찰 전 필수 확인 사항입니다.

경계 및 현황 불일치: 지목과 현황이 상이하며, 특히 목록 11의 2층 멸실 및 인접지와의 경계가 불분명하므로, 잔금 납부 후 정밀 측량을 통한 경계 확인 및 지적 정리가 필요합니다.

혐오시설: 제공된 정보만으로는 인근 혐오시설 여부를 파악할 수 없습니다. 현장 방문 시 반드시 이 부분을 확인해야 합니다.

3. 투자 제언

3.1. 종합 의견

본건은 토지면적이 1000평을 초과하는 대형 부동산이며, 건물까지 일괄매각으로 진행됩니다. 현황상 주거기타(사찰)로 이용 중이며, 생산관리지역에 위치하여 개발 가치가 높은 편입니다.

그러나 농지취득자격증명 제출 의무와 매각 제외된 미등기 건물로 인한 법정지상권 성립 여부가 본 건의 투자를 결정짓는 핵심 리스크입니다. 특히 법정지상권 문제 발생 시 토지 가치가 급락할 수 있으므로, 입찰 전 법적 리스크 분석에 철저해야 합니다.

일반적인 주택 투자보다는 대규모 부지를 활용한 종교 시설, 전원형 휴양 시설 또는 전문적인 전원주택 개발을 고려하는 실수요자나 투자자에게 적합한 물건입니다.

3.2. 투자 포인트

대규모 토지: 약 1030평의 넓은 면적으로, 다양한 용도(사찰, 대형 전원주택, 소형 개발)로 활용 가능성이 높습니다.

일괄 매각: 토지 및 건물을 일괄로 매각하여 토지와 건물의 소유권을 동시에 확보할 수 있습니다.

입지: 목미저수지 인근에 위치하며, 조용하고 쾌적한 전원형 환경으로 휴식 및 주거 용도로의 가치가 있습니다.

제시외 건물 일부 포함: 제시외 건물(차양) 및 수목 일부가 매각에 포함되어 추가적인 비용 절감 효과가 있습니다.

법원 정보

충주지원 경매3계