나이스옥션 법원경매 충주 2024타경31368 [1] 충청북도 충주시 앙성면 목미리 481 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.04.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 충주시 앙성면 목미리 소재 "목미저수지" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

공히 대상물건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

■ 일련번호 1 : 완경사지 부정형의 토지로 전으로 이용중임.
■ 일련번호 2, 3 : 완경사지 사다리형의 토지로 답기타(일련번호8,10의 부속토지)로 이용중임.
■ 일련번호 4 : 완경사지 사다리형의 토지로 도로 등으로 이용중임.
■ 일련번호 5 : 완경사지 사다리형의 토지로 전으로 이용중임.
■ 일련번호 6, 7 : 완경사지 부정형의 토지로 전으로 이용중임.
■ 일련번호 8, 10 : 완경사지 사다리형의 토지로 주거기타(사찰)로 이용중임.

인접 도로상태

■ 공히 일련번호 4를 통하여 북동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 진·출입함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1-8, 10 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 <건물감정평가요항표>참조.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 <건물감정평가요항표>참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

■ 일련번호 9, 11 : 경량철골구조 기타(판넬)지붕 2층 건물로서,
외 벽 : 목재 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공히 주거기타 (사찰)로 이용중임.

설비내역

공히 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

--.

공부와의 차이

귀 제시목록 상 일련번호 11에 2층이 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 현황 멸실 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 대상물건은 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바 경매 진행 및 응찰 시 참고바람.
■ 일련번호 4는 지목 및 현황 도로 등으로 이용중인 바, 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고바람.
■ 일련번호 2, 3, 8, 10 위 지상에 후첨 “사진용지, 지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외 건물 ㄱ)-ㄹ) 및 제시외 수목 ㅁ) 소재하고, 귀 지원의 요청에 따라 제시외 건물 및 수목 등을 실측사정 및 관찰감가하여 감정평가하니, 경매 진행 및 응찰 시 참고바람.

물건 비고

- 일괄매각. 목록9,11 제시외 건물(차양) 매각에 포함
- 목록2,3,8,10 지상의 제시외 수목 매각에 포함
- 목록3 지상에 제시외 미등기건축물 2개동(감정평가서상 ㄷ,ㄹ) 및 조각상 매각에서 제외. 이로 인한 법정지상권 성립 여부 불분명. 제시외 건물로 인하여 토지 소유권 행사에 제한을 받는 경우 토지 가액은 45,136,000원임
- 목록8,10 주거기타(사찰)로 이용중이며 목록1~7 이용 상태가 지목과 다소 차이 있음(감정평가서 참조)
- 목록11 2층 현황 멸실 상태임
- 목록1,2,3,5,6,7 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 충주지원 2024타경31368 (1)

소재지: 충청북도 충주시 앙성면 목미리 481

용도: 종교시설 (현황: 사찰/주거기타)

감정가: 517,996,400원

토지 면적: 3408.00㎡ (약 1031평)

건물 면적: 196.65㎡ (약 59.5평) (건물 9, 11호 합계)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

신청 채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 충청북도 충주시 앙성면 목미리 소재 "목미저수지" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 대상 물건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

도로: 물건지까지는 폭 약 5m 내외의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

토지이용계획: 생산관리지역, 가축사육제한구역 (소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 10월 25일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(156,000,000원)입니다. 본 경매 절차에서 말소기준권리보다 선순위인 권리는 말소되지 않으며, 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 목록 8, 10번 토지의 을구 순위 9번 지상권 설정등기(2021년 7월 22일 접수)는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 해당 지상권자는 엠씨아이대부 주식회사이며, 말소 동의서가 제출된 것으로 확인됩니다. 그러나 법률적으로 명확한 확인이 필요합니다.

기타 권리: 소유권 이전 청구권 가등기, 가압류, 임의경매, 강제경매 등 다수의 권리가 등기부상 확인되나, 이들은 말소기준권리 이하 순위로 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 또는 차임의 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

본 물건은 전형적인 농촌 지역에 위치하며, 주변에 별도의 상업 시설이나 활발한 상권은 발달하지 않은 상태입니다.

주요 이용 형태가 종교시설(사찰) 및 주거용으로 파악되어, 상업적 가치보다는 개별적인 활용 목적에 따른 가치 판단이 중요합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 편의시설이 집중되어 있지 않아, 기본적인 생활 편의를 위해서는 차량을 이용한 시내 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

교육시설: 도보 접근 가능한 거리에 주요 교육 시설은 확인되지 않습니다.

의료시설: 도보 접근 가능한 거리에 주요 의료 시설은 확인되지 않습니다.

주변 환경: 농경지와 단독주택이 혼재하는 한적한 전원 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 여부 불분명: 목록 3번 토지 지상에 제시외 미등기 건축물 2개동(감정평가서상 ㄷ, ㄹ) 및 조각상이 매각에서 제외되었으며, 이로 인해 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 만약 법정지상권이 성립할 경우, 토지 소유권 행사에 제한이 발생할 수 있으며, 이 경우 토지 가액이 45,136,000원으로 조정될 수 있음을 유의해야 합니다.

지상권 인수 가능성: 을구 순위 9번 지상권 설정등기(2021년 7월 22일)는 말소되지 않는 권리로 명시되어 있어, 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다. 비록 말소 동의서가 제출되었다고 하나, 법률적 불확실성은 잠재적 위험 요소입니다.

건물 상태: 목록 11번 건물은 2층이 현황 멸실 상태입니다.

토지 이용 상태 차이: 목록 8, 10번 토지는 주거기타(사찰)로 이용 중이며, 목록 1~7번 토지는 지목과 이용 상태에 다소 차이가 있습니다.

농지취득자격증명 제출 필요: 목록 1, 2, 3, 5, 6, 7번 토지는 농지이므로, 경매 기일 내에 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 보증금 몰수 등의 불이익이 발생하므로, 입찰 전 관할 행정기관에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

중복 사건 존재: 본 건은 중복 사건이 존재하므로, 관련 경매 진행 현황을 면밀히 파악해야 합니다.

경계 불분명: 인접지와의 경계가 다소 불분명한 바, 정확한 지적 관련 사항 확인을 위해 측량이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충주시 앙성면의 전원 지역에 위치한 종교시설(사찰)로, 광활한 토지 면적이 강점입니다.

복잡한 권리 관계 속에서 매각으로 소멸되지 않는 지상권(을구 9번)의 인수 여부, 그리고 목록 3번 토지 지상의 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성이 주요 리스크로 작용할 수 있습니다.

농지취득자격증명 제출 의무, 멸실된 건물층, 지목과 실제 이용 상태의 차이 등도 입찰 전 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

현재 인수되는 임차인은 없어 명도 부담은 적으나, 권리관계의 불확실성으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 활용성: 3408㎡(약 1031평)의 넓은 토지를 활용하여 다양한 개발 또는 활용이 가능합니다.

종교시설로서의 잠재력: 사찰 또는 종교 관련 시설로 재활용 시 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

권리관계 명확화 시 가치 증대: 법정지상권 및 지상권 관련 불확실성이 해소될 경우, 물건의 안정성과 가치가 높아질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 517,996,400원

본 건은 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 권리 분석, 현장 조사, 유사 물건 시세 비교, 그리고 법정지상권 및 지상권 인수 시 예상되는 가치 하락분 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

특히, 법정지상권 성립 시 토지 가액이 45,136,000원으로 조정될 수 있다는 점과, 지상권 인수 시 발생할 수 있는 제약을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

또한, 본 건은 2024타경31368 외 중복 사건이 존재하므로, 다른 사건의 진행 상황과 낙찰가 추이를 면밀히 주시하는 것이 중요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 상담 및 현장 답사를 강력히 권유합니다.

1.8. 1. 주변 혐오시설 조사 결과

Google 검색 결과, 물건지 인근(충청북도 충주시 앙성면 목미리 481) 주변에서 대규모 폐기물 처리장, 유해 공장 밀집 지역 등 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

전원 지역의 특성상 소규모 농가 주택이나 축사 등이 산재해 있을 수 있으며, 이는 개인의 주관적인 판단에 따라 혐오시설로 간주될 수 있습니다.

정확한 인근 환경 조사를 위해서는 반드시 현장 답사를 통해 직접 확인하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.