나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경108637 [1] 서울특별시 동대문구 이문동 321-39 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서초 · 평가일 2024.05.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 이문동 소재 "경희중고교" 남동측 인근에 위치함.
부근은 단독주택 및 공동주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이
혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철1호선·경의중앙선·경춘선 "회기역" 까지 도보로
각각 약1-2분 및 약6-7분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 토지로서, 귀 제시목록상 제2종근린생활시설 및 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 북동측 일부로 노폭 약4m 의 도로와 접하나, 현황은 북동측 일부로 노폭 약4m,
남서측으로 노폭 약1.5-2m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한
사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.
2) 본건 토지중 일부(22.41㎡)는 도로 후퇴부분임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층건으로서,
외벽은 치장석붙임 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호·알루미늄샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

지상1층-지상5층, 지1층, 옥탑:
지1층 주차장일부 및 주거용(원룸 41개호수)으로 이용중임(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비 및 기본적인 위생설비·급,배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "내부구조도" 에 도시된 바와 같이 본건 지상에 제시외 건물로서, 시멘트벽돌조
1층 소재 보일러실 포함 약179.8㎡가 소재함.

공부와의 차이

본건 건물은 일반건축물대장등본상 지1층-지상4층은 제2종근린생활시설(학원·사무소) 및
주차장, 지상5층은 단독주택, 옥탑은 계단실로 등재되어 있으나 현황은 "지1층 주차장일부
및 주거용(원룸 41개호수)" 으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경108637 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 이문동 321-39

용도: 근린주택

감정가: 3,622,865,000원

토지면적: 297.00㎡ (약 89.84평)

건물면적: 696.54㎡ (약 210.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

특수물건정보: 중복사건, 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 동대문구 이문동 소재 "경희중고교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 주상용건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

대중교통 이용이 편리한 편입니다. 버스정류장은 도보 약 1~2분 거리에 있으며, 지하철 1호선, 경의중앙선, 경춘선 "회기역"까지는 도보 약 6~7분 거리에 위치하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 세장형이며, 현재 제2종근린생활시설 및 단독주택 건물 부지로 이용 중입니다. 지적도상 북동측 일부로 노폭 약 4m의 도로와 접하나, 현황으로는 북동측 일부로 노폭 약 4m, 남서측으로 노폭 약 1.5~2m 내외의 도로와 접하고 있습니다. 토지 중 일부(22.41㎡)는 도로 후퇴 부분에 해당합니다.

2.4. 토지 이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2009년 1월 16일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(을4)으로, 본 경매 절차에서 매각으로 인해 소멸되는 권리에 해당합니다. 건물 등기부상 말소기준권리 역시 2009년 8월 4일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부현황

등기부상 소유권 이전 내역과 다수의 근저당, 압류, 강제경매, 임의경매, 근저당부채권근질권설정, 주택임차권 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 기재된 '제시외 건물에 대한 이행강제금 부과 및 원상복구 처분 가능성'은 잠재적 부담이 될 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

3.3. 1. 임차인 정보

본건에는 다수의 임차인이 존재하며, 명세는 다음과 같습니다.

* 강가영: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2020-02-10. 배당신고 2023-11-23. 대항력: 없음.

* 강준일: 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-07-15, 확정 2022-07-08. 배당신고 2024-05-29. 대항력: 없음.

* 고현수: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-10-31, 확정 2018-12-10. 배당신고 2024-07-09. 대항력: 없음.

* 권정혜: 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2020-11-04. 배당신고 2024-06-10. 대항력: 없음.

* 김강민: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-02-28. 확정/배당신고 미상. 대항력: 없음.

* 김기범: 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2019-02-25. 배당신고 2024-07-25. 대항력: 없음.

* 김기욱: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-01-12. 배당신고 2024-05-24. 대항력: 없음.

* 김나은: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2023-02-09. 배당신고 2024-06-27. 대항력: 없음.

* 김정현: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-07-04, 확정 2022-06-14. 배당신고 2024-07-15. 대항력: 없음.

* 김찬웅: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2020-06-19. 배당신고 2024-07-09. 대항력: 없음.

* 김혜민: 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2021-07-15. 배당신고 2024-02-20. 대항력: 없음.

* 문호균: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-12-21, 확정 2017-12-20. 배당신고 2024-07-19. 대항력: 없음.

* 민수영: 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-06-22, 확정 2020-06-25. 배당신고 2024-07-04. 대항력: 없음.

* 박상종: 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2020-06-11. 배당신고 2023-12-06. 대항력: 없음.

* 박수연: 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2024-05-23. 배당신고 2024-05-23. 대항력: 없음.

* 박유민: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-03-08, 확정 2022-08-16. 배당신고 2024-05-23. 대항력: 없음.

* 반가이: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2023-02-01. 배당신고 2024-05-23. 대항력: 없음.

* 방민: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-09-06. 배당신고 2024-06-21. 대항력: 없음.

* 배지희: 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2018-08-20. 배당신고 2024-06-17. 대항력: 없음.

* 서민근: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2023-11-01. 배당신고 2024-06-05. 대항력: 없음.

* 서진영: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-06-19, 확정 2023-06-02. 배당신고 2024-07-02. 대항력: 없음.

* 서진호: 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2014-05-23. 배당신고 2024-06-11. 대항력: 없음.

* 심인섭: 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-02-18. 배당신고 2024-04-29. 대항력: 없음.

* 윤문환: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-05-14. 확정/배당신고 미상. 대항력: 없음.

* 윤종찬: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2014-11-17. 배당신고 2024-05-23. 대항력: 없음.

* 윤지혜: 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2023-01-25. 배당신고 2024-05-29. 대항력: 없음.

* 이동민: 보증금 63,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2020-06-29. 배당신고 2024-07-05. 대항력: 없음.

* 이민재: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-20, 확정 2022-05-23. 배당신고 2024-07-15. 대항력: 없음.

* 이은지: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-01-18, 확정 2019-01-29. 배당신고 2024-06-27. 대항력: 없음.

* 이정훈: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입/확정 2024-03-04. 배당신고 2024-07-17. 대항력: 없음.

* 이준희: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-07-21, 확정 2022-06-29. 배당신고 2024-05-24. 대항력: 없음.

* 이지혜: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2009-09-16. 확정/배당신고 미상. 대항력: 없음.

* 장명숙: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-08-31. 확정/배당신고 미상. 대항력: 없음.

* 장분숙: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2020-08-31. 배당신고 2024-06-04. 대항력: 없음.

* 장소우(ZHANGXIAOYU): 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2012-11-12. 배당신고 2024-05-23. 대항력: 없음.

* ZHANG XIAOYU)정소현: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-02-28. 배당신고 2024-05-23. 대항력: 없음.

* 정혜선: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-11, 확정 2024-05-29. 배당신고 2024-06-12. 대항력: 없음.

* 조은비: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-05-13. 확정/배당신고 미상. 대항력: 없음.

* 진세아(개명전:진현진): 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2010-02-19. 배당신고 2024-07-22. 대항력: 없음.

* 최서윤: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2023-02-23. 배당신고 2024-07-29. 대항력: 없음.

* 최정우: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 미상, 확정 2023-02-23. 배당신고 2024-07-29. 대항력: 없음.

* 최준혁: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-06-16, 확정 2020-06-23. 배당신고 2024-05-27. 대항력: 없음.

* 한국토지주택공사(입주자조은비): 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-05-13, 확정 2019-04-23. 배당신고 2024-07-25. 대항력: 없음.

* 한상진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-03-10. 확정/배당신고 미상. 대항력: 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 2. 특이사항 (임차인 관련)

제공된 임차인 현황 정보에 따르면 모든 임차인의 '대항력'이 '없음'으로 기재되어 있습니다. 그러나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'이 있다는 점은 명확한 정보 불일치로서, 이는 매우 중요한 주의 사항입니다. 해당 임차인의 정확한 권리관계 및 보증금 인수 여부에 대해 추가적인 확인이 필수적입니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인(김강민, 윤문환, 이지혜, 장명숙, 조은비, 한상진)도 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본건은 공부상 제2종근린생활시설, 단독주택 등으로 등재되어 있으나, 현황은 지1층 주차장 일부 및 주거용(원룸 41개호수)으로 이용 중입니다. 이는 임대 수익형 부동산으로서의 가치를 높일 수 있는 요인입니다. 철근콘크리트 구조 5층 건물이며, 내부적으로 원룸 41개 호실로 구성된 것으로 파악됩니다.

4.2. 주변 상권

본건 인근은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 경희대학교 및 경희의료원이 가까워 젊은층 및 직장인 수요가 풍부한 지역입니다. 회기역 주변의 상권이 발달해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 다양한 상점, 식당, 은행 등 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

"경희중고교"가 인근에 위치하며, 경희대학교가 가까워 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

'대항력있는임차인' 존재 여부에 대한 정보 불일치가 가장 큰 리스크입니다. 만약 실제 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금을 인수해야 하는 경우, 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 상태 및 하자

* 제시외 건물: 시멘트벽돌조 1층 보일러실 포함 약 179.8㎡의 제시외 건물이 존재하며, 이에 대한 이행강제금 부과 및 원상복구 처분 가능성이 있습니다.

* 건축물대장상 용도와 현황(원룸 41실)의 차이: 이는 추후 건축법 위반으로 인한 제재(이행강제금 등)의 소지가 있습니다.

6.3. 법규 및 행정

* 토지이용계획 상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어, 향후 건물 증축 등 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 도로 후퇴 부분(22.41㎡)은 건축선 후퇴로 인해 실제 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 정보 불일치

임차인의 '대항력' 유무에 대한 정보 불일치가 가장 중대한 리스크입니다. 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 동대문구 이문동의 역세권에 위치한 근린주택으로, 41개의 원룸으로 구성되어 있어 임대 수익 창출이 가능한 투자 물건입니다. 인근에 대학가 및 상권이 발달해 있어 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 하지만, '대항력 있는 임차인' 존재 가능성에 대한 정보 불일치, 제시외 건물 및 용도 불일치 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 투자 결정 전 반드시 관련 내용에 대한 정밀한 현장 조사 및 법률 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 회기역 도보 이용 가능 거리로 교통이 편리합니다.

* 임대 수익 잠재력: 41개의 원룸으로 구성되어 있어 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 주변 개발 호재: 지역 개발 가능성이 있어 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3,622,865,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 제곱미터당 약 550만원에서 1,050만원 수준의 시세가 형성되어 있음을 확인하였습니다. 본건은 총 41개의 임대 단위로 구성된 건물이며, 현재 제시된 정보상 인수해야 할 보증금은 없으나 '대항력 있는 임차인' 존재 가능성, 제시외 건물, 용도 불일치 등의 리스크 요인을 감안해야 합니다.

현재 시장 상황과 물건의 잠재적 가치, 그리고 내재된 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 3,300,000,000원에서 3,600,000,000원 사이에서 검토해 볼 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 방문 및 권리관계 분석 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

참고: AI는 지도 및 외부 서비스 검색 기능이 제한적이므로, 주변 혐오시설 유무에 대한 구체적인 조사는 본 보고서에 포함되지 않았습니다. 이 부분은 반드시 별도의 현장 조사나 전문적인 분석을 통해 확인하시기 바랍니다.

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