나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1536 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 2946 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 한경면 저지리 소재 ""저청초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 부동산(토지2/건물1)으로서, 인근은 농경지, 주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

기호(1) - 제반교통상황은 불편시됨.
기호(3) - 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) - 인접 필지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 전 등으로 이용 중임.
기호(3) - 인접 필지 및 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 전 및 일부 적치장 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1) - 지적도상 맹지이나, 인접필지(본건 기호(3))를 경유하여 진출입이 가능함.
기호(3) - 본건 서측으로 폭 5 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

기호(3) - 공부상 지목이 전이나, 현황 전 및 일부 적치장임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계
미상임.


- 기타 참고사항
본건 토지 기호(1),(3)은 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되므로, 업무진행시 관련사항을 해당 관청에 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(2)
블럭조 스레트지붕 지상1층 건물로서,
(사용승인일 : 2001.01.19)
외벽 : 몰탈 등 마감,
내벽 : 몰탈 등 마감,
바닥 : 몰탈 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

창고시설 등으로 이용 중임.

설비내역

해당사항 없음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
본건 건물 기호(2)는 수차례 현장조사 결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였는바, 건물의 구조, 이용 상태, 면적 등은 일반건축물대장, 실측, 목측 및 인근 유사한 건물을 기준으로 기재하였으니, 업무 진행시 건물의 구조, 이용 상태, 면적 등을 재확인하시기 바람. (후첨 건물감정평가요항표, 건물배치도, 건물개황도, 사진용지 참조)

물건 비고

- 일괄매각, 목록1,3.은 농지취득자격증명 필요함(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1536 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 2946

* 용도: 창고시설

* 감정가: 1,642,624,000원

* 토지면적: 8,314.00㎡ (약 2,515.07평)

* 건물면적: 83.64㎡ (약 25.29평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 제주시 한경면 저지리 소재 "저청초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 농경지와 주택이 혼재된 농촌 및 전원 주거 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 상황

* 기호(1) 토지의 경우 제반 교통 상황이 불편시됩니다.

* 기호(3) 토지의 경우 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

* 기호(1) 토지는 지적도상 맹지로, 인접 필지(기호(3))를 경유하여 진출입이 가능합니다.

* 기호(3) 토지는 본건 서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본 토지는 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 및 건물 등기부 상 소유권 이전, 근저당권, 압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리 변동 사항이 기재되어 있습니다.

* 말소 기준 권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 토지 등기부채권 총액: 1,200,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 1,200,000,000원

3.2. 말소 기준 권리

* 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(2021-02-01 접수)이 말소 기준 권리로서, 해당 권리 이하의 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 본 매각물건은 법원에 의해 촉탁되는 말소촉탁으로 인해, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 현재까지 파악된 임차인 현황상 인수할 보증금이 없는 것으로 기재되어 있습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 다만, 임대 관계는 미상으로 표시되어 있어, 실제 점유 관계나 미등기 전세 등 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 제주시 한경면 저지리 지역은 전반적으로 농경지와 주택이 혼재된 한적한 농촌 지역 특성을 보이며, 인근에 학교가 위치해 있습니다.

* 인근에 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의시설 위주로 분포할 것으로 예상됩니다.

4.2. 상권 잠재력

* 창고시설로서, 지역 내 물류 이동 또는 농산물 저장 등과 관련된 수요가 존재할 경우 활용 가치가 있습니다.

* 토지 이용 현황상 전(밭)으로 이용되거나 일부 적치장으로 활용되고 있어, 향후 건축 행위나 개발 가능성에 따라 잠재적 가치 상승 요인이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 본건에서 가장 가까운 주요 시설은 저청초등학교이며, 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 인근 마을 또는 제주시내를 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

* 본건 토지(목록 1, 3)는 농지법에 따라 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다.

* 매수 후 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 매수 신청 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생하므로, 입찰 전 반드시 해당 관청에 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 합니다.

6.2. 현장 조사 제약

* 건물(창고시설) 내부에 대한 직접적인 확인이 불가한 상태입니다.

* 건물의 구조, 이용 상태, 면적 등은 일반건축물대장, 실측, 목측 및 주변 유사 건물 정보를 바탕으로 작성되었으므로, 실제 현황과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 물건 현황

* 토지(목록 3) 일부에 엄목폐기물 및 건축자재가 야적되어 있는 상태로 확인되었습니다.

* 토지(목록 1, 3)는 대부분 휴경상태이며, 일부 토지 경계에는 돌담이 축조되어 있습니다.

6.4. 맹지

* 토지 중 기호(1)는 지적도상 맹지로서, 인접 토지를 통한 접근에 의존해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리의 창고시설로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다. 주변은 농경지와 주택이 혼재된 농촌 지역으로, 저청초등학교 인근에 위치합니다. 주요 리스크 요인으로는 농지취득자격증명 필요성, 건물 내부 확인 불가, 토지 상의 폐기물 및 건축자재 야적, 그리고 기호(1) 토지의 맹지 여부 등이 있습니다. 교통 접근성은 기호(1) 토지가 다소 불편하나, 기호(3) 토지는 보통 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 8,314.00㎡에 달하는 넓은 토지 면적을 활용하여 다양한 사업 목적(물류, 농산물 저장, 시설 확충 등)으로 활용할 잠재력이 있습니다.

* 현 임차인 인수 부담이 없다는 점은 초기 투자 비용 관리 및 운영 유연성에 긍정적입니다.

* 관련 법규 및 행정 절차를 준수한다면, 농지 또는 창고 시설로서의 가치를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 정확한 예상 입찰가 산정은 본건의 현재 시세, 유사 물건 거래 사례, 향후 개발 가능성, 낙찰 후 투입될 예상 비용(철거, 정리 등), 명도 가능성 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 제시된 감정가는 1,642,624,000원이지만, 위에서 언급된 리스크 요인들을 고려하여 신중한 가격 결정이 필요합니다.

* 현재로서는 임차인 보증금 부담이 없으므로, 예상 입찰가 산정 시 해당 부분을 제외한 순수 부동산 가치와 잠재적 수익성을 고려하여 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.