나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8460 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 876-4 제니스알 101동 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 소재 ""구억리사무소"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 소규모 점포, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하여, 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상4층 건물 내 2층 201호로서(사용승인일: 2019.07.16)
외벽: 치장타일 및 석재붙임 마감 등,
창호: 샷시창 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)임.

설비내역

기본위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 냉방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2025-07-25)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2025-07-25)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2025-07-25)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 기호(1)은 현장조사시 이해관계인의 폐문·부재로 내부확인이 곤란한 바, 동 건물 내 유사물건, 해당관련공부(건축물현황도 등), 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원 2025타경8460 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 876-4 제니스알 101동 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 834,000,000원

* 토지면적: 184.57㎡ (약 55.84평)

* 토지지분: 184.5714㎡ (약 55.84평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물면적: 123.84㎡ (약 37.46평)

* 건물지분: 123.8444㎡ (약 37.46평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 금OOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 소재 "구억리사무소" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 소규모 점포, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하여 교통사정은 무난한 편입니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 4층 건물 내 2층 201호이며, 사용승인일은 2019년 7월 16일입니다. 외벽은 치장타일 및 석재 붙임 마감이고, 창호는 샷시입니다.

* 이용상태

본건은 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 보일러에 의한 난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비, 냉방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이며, 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태

서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한), 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 3등급 및 4등급(저촉), 건축계획심의대상구역, 하수처리구역에 해당됩니다. (2025년 7월 25일 등 일부 날짜로 제한 및 규제 적용)

3. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 박은이 (박 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 32,000,000원 (※ 주의: 차임이 일반적인 월세와 다르게 기재되어 있으나, 제공된 정보 그대로 표기합니다.)

* 전입일자: 2021년 2월 18일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025년 8월 29일 (※ 주의: 배당신고일자가 미래 시점으로 기재되어 있습니다.)

* 대항력: 없음

* 등기부 현황

* 말소기준권리: 2021년 1월 22일자 금천신용협동조합 근저당 (채권액: 781,200,000원)

* 말소 예정 권리:

* 2021년 1월 22일자 금천신용협동조합 근저당 (말소기준권리)

* 2023년 7월 27일자 제주세무서장 지분 압류

* 2023년 8월 1일자 제주세무서장 지분 압류

* 2025년 7월 18일자 금천신용협동조합 임의경매개시결정 (2025타경8460)

* 총 채권액 (등기부 채권 총액): 781,200,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현황: 해당 사항 없음)

4. 상권분석

* 주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보(2026년 5월 기준)를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

* 건축 연도 2016년, 전용면적 약 76.6㎡(약 23.17평)의 "해동그린앤골드" 물건이 39,000만원에서 52,250만원에 거래되었습니다. 평당 약 1,683만원에서 2,255만원 수준입니다.

* 건축 연도 2024년, 전용면적 약 84.9㎡(약 25.70평)의 "제주푸르지오더퍼스트" 물건은 59,900만원에 거래되었습니다. 평당 약 2,331만원 수준입니다.

* 본건 물건(제니스R, 2019년 건축, 다세대주택)의 전용면적은 약 123.84㎡(약 37.46평)입니다. 유사한 면적과 건축 연도를 가진 주변 물건들의 거래가를 고려할 때, 본건의 감정가(8.34억원)는 시장 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다. 특히, 더 넓은 면적을 고려할 때 평당가 기준으로는 8.4억원에서 8.7억원 내외의 시장 가치가 형성될 가능성이 있습니다.

* 주변 시설 (혐오시설 검색 결과)

제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 876-4번지 주변을 기준으로 확인한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주거 및 농경지, 소규모 상업시설 등이 혼재된 지역입니다.

5. 생활정보

* 편의시설 및 주거환경

본건은 "구억리사무소" 인근에 위치하며, 주변에 공동주택 단지와 소규모 점포가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 농경지가 인접해 있어 일부 지역은 전원적인 환경을 제공합니다. 제반 차량 접근성이 양호하며, 서측으로 넓은 도로에 접해 있어 거주 환경으로는 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부확인 불가

현장 조사 시 이해관계인의 폐문 및 부재로 인해 내부 확인이 불가능했습니다. 이에 따라 유사 물건, 관련 공부, 탐문 및 외부 관찰을 통해 평가가 이루어졌으므로, 실제 이용 상황 및 관리 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 이에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

* 권리관계

임차인 박은이는 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다(인수 보증금 합계 0원). 그러나 배당신고일자가 미래 시점으로 기재되어 있어, 실제 배당 및 이행 절차에 변동이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획

본건은 지하수자원보전지구(3등급, 4등급)로 지정되어 있어, 건축 또는 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다. 관련 법규의 저촉 여부를 추가적으로 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 대정읍에 위치한 다세대주택으로, 감정가 8.34억원에 경매로 나왔습니다. 주변의 유사 물건 거래 사례를 볼 때, 감정가는 현재 시세와 부합하거나 약간 낮은 수준으로 평가됩니다. 교통 및 생활 인프라는 무난한 편이며, 대항력 없는 임차인이 존재하여 인수 부담은 없습니다. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 불가했던 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 토지이용계획 상 일부 환경 관련 규제가 적용되는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 서귀포시 내 비교적 양호한 입지 조건

* 실거주 또는 임대 수익을 위한 재건축/신축 가능성 (토지 면적 고려)

* 대항력 없는 임차인으로 인한 낙찰자의 보증금 인수 부담 없음

* 시세 대비 합리적인 감정가

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 834,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 8.4억원에서 8.7억원 수준으로 추정됩니다. 그러나 내부 확인 불가라는 중대한 리스크가 존재하므로, 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

* 권리관계상 인수할 보증금이 없으므로, 명확한 권리 문제는 적습니다.

* 최근 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 840,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 감정가에 준하는 수준으로, 향후 수리 비용 등을 고려하여 수익률을 확보할 수 있는 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.