나이스옥션 법원경매 순천 2025타경553 [1] 전라남도 고흥군 포두면 길두리 1205 1동 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 고흥군 포두면 길두리 소재 ""포두면사무소"" 북동측 인근에 위치한 통칭 ""행복빌"" 제1동 제1층 제101호 다세대주택으로서 주변은 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 3층 건물 중 1층 101호로서,
외벽 : 석재붙임, 드라이비트마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

일반적인 급·배수설비 및 위생설비, LPG가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북동측으로 차량진입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 순천지원 2025타경553 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사 삼성엘리베이터 (등기부 기재 기준)

1.2. 부동산 정보

소재지: 전라남도 고흥군 포두면 길두리 1205 1동 1층 101호

건물명: "행복빌" (감정평가서), "길두리 박창종의 다세대주택" (건축물대장)

용도: 다세대주택

건축년도: 2022년 (사용승인일 2022-01-11 기준)

토지면적: 104.75㎡ (약 31.7평)

토지지분: 104.75㎡ (약 31.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 82.96㎡ (약 25.1평) (전용면적 기준)

건물지분: 82.96㎡ (약 25.1평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

감정가: 185,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 고흥군 포두면 길두리 소재 "포두면사무소" 북동측 인근에 위치한 통칭 "행복빌" 제1동 제1층 제101호 다세대주택입니다.

주변은 단독주택 및 농경지가 혼재하는 기존 주택지대로서 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기사항전부증명서 상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 2022-02-25: 박창종 소유권 보존

* 2022-03-08: 송기구 소유권 이전 (매매가 195,000,000원)

* 2022-03-21: 주식회사 삼성엘리베이터 가압류 (금액: 50,000,000원) - 말소기준권리

* 2025-07-22: 주식회사 삼성엘리베이터 강제경매 개시 결정 (금액: 64,510,891원) - 본건 경매 사건의 근거

3.2. 임차인 현황

임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

이에 따라, 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우:

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

본 건의 경우, 임대 관계가 불분명하고 인수 보증금이 없는 것으로 파악되나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 이에 대한 철저한 확인 및 대비가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 구체적인 내용에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

따라서, 입찰 전 지상권의 존재 여부 및 그 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 건물("길두리 박창종의 다세대주택", 지번 1205) 내 유사 면적(82.96㎡)의 거래 사례가 다음과 같이 확인됩니다.

* 2026년 4월 2일: 1층, 100,000,000원

* 2025년 10월 29일: 3층, 106,000,000원

위 거래 사례를 볼 때, 본건의 현 시세는 약 100,000,000원에서 106,000,000원 수준으로 판단됩니다.

이는 본 건의 감정가인 185,000,000원보다 현저히 낮은 수준으로, 감정가와 실제 시세 간의 괴리가 크게 발생하고 있음을 알 수 있습니다.

비봉맨션(지번 896-10, 1995년 건축)의 50.4㎡ 면적 거래 사례(15,000,000원)는 연식과 면적이 달라 직접 비교는 어렵지만, 주변의 노후된 다세대주택의 시세가 낮음을 시사합니다.

본 건물이 2022년에 사용 승인되었음을 감안하면, 최신 건축 연식 대비 시세 상승 여력은 단기적으로 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 전라남도 고흥군 포두면 소재지 내 주택 밀집 지역과 농경지가 혼재된 곳에 위치하고 있습니다.

인근에 포두면사무소, 포두초등학교, 포두중학교, 포두보건지소, 포두시장 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통 이용 시 버스정류장이 인근에 위치해 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 예상치 못한 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가(185,000,000원) 대비 실거래가(약 100,000,000~106,000,000원)가 현저히 낮아, 고가 낙찰 시 시세 차익 확보가 어려울 수 있습니다.

* 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리 존재 가능성 및 그 내용 확인이 필요하며, 이는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년에 사용 승인된 비교적 신축 다세대주택으로, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나 현 시세 대비 높은 감정가, 임대차 관계의 불확실성, 그리고 소멸되지 않는 권리 존재 가능성 등 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 노후화로 인한 수리비 발생 가능성이 낮아 관리가 용이합니다.

* 시세 반영 시 차익 가능성: 현재 시장 가격이 감정가보다 낮게 형성되어 있어, 시장 가격에 맞춰 입찰 시 시세 차익 확보가 가능합니다.

* 낙찰 후 명도 진행 용이성 (잠재적): 인수 보증금이 0원이라는 점은 임차인과의 금전적 분쟁 소지를 줄일 수 있는 긍정적인 요소입니다. (단, 대항력 유무 확인 필수)

9. 예상 입찰가

최근 동일 건물 1층 거래 사례가 100,000,000원에 있었으며, 3층 거래 사례가 106,000,000원에 있었습니다.

본 건물의 현재 시세는 약 100,000,000원에서 106,000,000원 사이로 판단됩니다.

경매는 추가적인 비용(취득세, 법무비 등)과 예상치 못한 위험(명도 등)을 수반하므로, 이를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

또한, 감정가(185,000,000원) 대비 현저히 낮은 시장가를 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

잠재적 리스크를 고려하고, 최근 실거래가 수준에서 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 90,000,000원

위 예상 입찰가는 최근 시세 및 잠재적 위험 요소를 종합적으로 고려한 가격이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 움직임을 면밀히 파악하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.