나이스옥션 법원경매 순천 2025타경545 [1] 전라남도 여수시 둔덕동 464 둔덕아파트 3동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 둔덕동 소재 '미평파출소'남서측 근거리에 위치하는 둔덕아파트
제3동 제1층 제105호 구분건물(아파트)로서, 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 점포 등이
소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 교통사항은 보통임.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 1층 105호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샤시창 마감 임.

이용상태

'공동주택(아파트)'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대 내 부정형 토지로서, '아파트건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 북동측 및 북서측, 남동측으로 도로에 접하며, 북동측 도로를 통해 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반),
대로1류(폭 35m~40m)(2020-07-01)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉),
가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(큰별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(큰별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라남도문화재보호조례>임.

공부와의 차이

――.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경545 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 둔덕동 464 둔덕아파트 3동 1층 105호

* 용도: 아파트 (공동주택)

* 감정가: 114,000,000원

* 토지면적: 101.59㎡ (약 30.73평)

* 토지지분: 101.59㎡ (약 30.73평)

* 건물면적: 59.30㎡ (약 17.94평)

* 건물지분: 59.3㎡ (약 17.94평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 새여수새마을금고 (추정)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 없음

* 특수물건정보: 공동담보

* 건축물: 둔덕주공아파트, 1984년 11월 5일 사용승인, 5층 건물, 총 13개동 430세대 규모.

* 전용면적: 59.30㎡ (약 17.94평)

* 분양면적: 해당 호실의 정확한 분양면적은 제공된 자료에서 특정하기 어렵습니다.

2. 입지조건

* 위치: 전라남도 여수시 둔덕동 소재 '미평파출소' 남서측 근거리에 위치합니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 아파트단지, 점포 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통입니다. 본 단지는 북동측, 북서측, 남동측으로 도로에 접하며, 북동측 도로를 통해 진출입합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을11. 근저당권 (2022년 7월 26일)

* 등기부 현황:

* 소유권이전 (갑18, 2022-07-26)

* 근저당권 (을11, 2022-07-26, 새여수새마을금고, 114,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 공동담보목록 (을12, 2022-07-26, 김경화, 69,000,000원) - 말소 예정

* 가압류 (갑19, 2025-04-16, 전남신용보증재단, 27,998,400원) - 말소 예정

* 소유권이전 (갑20, 2025-07-09, 조옥심외 1명, 상속) - 말소 예정

* 임의경매개시결정 (갑21, 2025-07-21, 새여수새마을금고, 90,725,760원) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 210,998,400원

* 임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-15

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 권리 말소 예정이며, 인수되는 임차 보증금은 없습니다.)

* 물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이며, 해당 내용은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 근린생활시설, 아파트단지, 점포 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 아파트 단지: 둔덕주공아파트는 1984년 준공되었으며, 총 13개동, 430세대 규모입니다. 주차 가능 대수는 297대입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: '미평파출소' 남서측 근거리에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(큰별유치원), 절대보호구역(큰별유치원), 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 개발 또는 재건축 시 영향을 줄 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 1984년 사용승인된 건물로 약 42년 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지역주택조합 추진: 둔덕주공아파트는 지역주택조합 방식으로 재건축 추진이 논의되고 있는 정황이 있습니다. 이 경우 사업 진행 및 완료 시점에 따라 변수가 발생할 수 있습니다.

* 생활 환경: 주변에 상권이 거의 없어 생활 편의성이 다소 떨어질 수 있다는 분석이 있습니다. 또한, 엘리베이터가 없어 불편함을 겪을 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 여수시 둔덕동에 위치한 둔덕주공아파트 3동 1층 105호로, 감정가는 1억 1400만원입니다.

* 구분건물로서 토지와 건물이 일괄 매각되며, 1984년에 사용승인된 아파트로 노후화가 진행되었습니다.

* 등기부상 모든 권리는 경매 절차를 통해 말소될 예정이며, 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

* 다만, 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있으며, 지역주택조합 추진 등 재건축 관련 이슈가 잠재적인 변수로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 여수시 둔덕동이라는 입지.

* 총 13개 동, 430세대 규모의 아파트 단지 내 물건.

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적습니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가 조정을 통한 시세차익 기대 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 동일한 면적인 59.3㎡의 경우 2026년 5월 8일 6,400만원, 2026년 6월 11일 8,000만원, 2026년 6월 15일 9,700만원에 거래되었습니다.

* 감정가 114,000,000원 대비 최근 최고 매매가(97,000,000원)는 낮은 편입니다.

* 둔덕주공아파트 단지는 전세 대비 저평가되어 매매 가격 상승 여력이 있다는 분석이 있습니다.

* 다만, 노후화된 시설과 주변 상권 부족 등은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 예상 입찰가:

* 최근 최고 매매가 9,700만원과 감정가 114,000,000원을 고려할 때, 보수적인 접근으로는 95,000,000원에서 105,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 약간의 추가 상승 여력을 감안하여, 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위를 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.