나이스옥션 법원경매 목포 2025타경451 [1] 전라남도 목포시 상동 829-16 하당로데오타운 비동 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전남 목포시 상동 하당초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 (사용승인일: 2002.11.13)

외 벽: 드라이비트마감 등

창 호: 샷시창 등

이용상태

오피스텔(기호 1, 2) / 다세대주택(기호 3)

설비내역

기본 급배수, 위생 및 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지, 오피스텔 및 다세대주택 부지

인접 도로상태등

동측으로 왕복2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1, 2: 13.8평형 오피스텔

기호 3: 12.1평형 다세대주택(오피스텔)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

목포지원 2025타경451 (1)

1.2. 소재지

전라남도 목포시 상동 829-16 하당로데오타운 비동 5층502호

1.3. 용도

오피스텔 (업무시설)

1.4. 건물구조 및 연면적

철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물, 본건 전용면적 39.32㎡ (약 11.89평)

1.5. 토지면적

본건 토지지분 9.0892㎡ (약 2.75평)

1.6. 감정가

45,000,000원

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

삼학새마을금고 (근저당권자 및 임의경매 신청자)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

전라남도 목포시 상동 하당초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

단지 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건이 소재한 건물은 동측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획

본건이 속한 지역은 준주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2002년 11월 18일 접수된 삼학새마을금고 근저당권입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 15,000,000원

차임: 150,000원

전입일자(사업일자): 2025년 7월 24일

확정일자: 2025년 7월 24일

배당신고일자: 2025년 8월 1일

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요:'가 기재되어 있습니다. 이에 따라 낙찰자가 해당 지상권을 인수해야 할 가능성이 있으므로, 반드시 현장 확인 및 추가적인 권리 분석이 필요합니다. 만약 지상권이 존재하고 낙찰자가 이를 부담해야 한다면, 이는 본 물건의 가치에 중대한 영향을 미치게 됩니다.

3.4. 등기부 요약

* 근저당권 (삼학새마을금고, 2002-11-18) - 말소기준권리, 매각으로 말소 예정.

* 소유권이전 (정병기, 2011-09-16) - 매각으로 말소 예정.

* 소유권이전 (상속, 이현정외 2명, 2025-07-09) - 매각으로 말소 예정.

* 임의경매개시결정 (삼학새마을금고, 2025-07-23) - 본 경매 사건, 매각으로 말소 예정.

등기부 채권 총액 (말소기준권리 기준): 29,900,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 하당로데오타운은 지역 내 상업지구에 속하며, 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구가 있는 편입니다.

4.2. 상권 활성화 정도

주거지역과 상업지역이 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 및 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 은행, 병원, 식당 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

하당초등학교가 인근에 소재하여 초등학생 자녀가 있는 경우 통학이 용이합니다.

5.3. 의료시설

인근 지역에 병원 및 의원 등 의료시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인 김 씨는 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도

2002년 11월 준공된 건물로, 건축 후 약 24년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 기타 특이사항

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요:'가 명시되어 있습니다. 이에 대한 구체적인 내용이 제공되지 않아, 해당 지상권이 존재할 경우 낙찰자가 이를 부담하게 될 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 중요한 잠재적 리스크이므로, 입찰 전 반드시 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 해당 지상권의 유무 및 내용을 명확히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 상동의 준주거지역에 위치한 오피스텔로, 9층 건물 중 5층에 소재합니다. 건물 준공 후 약 24년이 경과하였으며, 주변은 오피스텔 및 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다. 교통 및 편의시설 이용이 비교적 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들로 인해 낙찰자가 인수해야 할 금액적인 부담은 없습니다. 또한, 임차인의 대항력이 없어 명도 또한 용이할 것으로 예상됩니다.

그러나 가장 중요한 위험 요소는 물건명세서에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 항목입니다. 해당 지상권의 존재 여부 및 그 내용에 따라 본 건의 최종 매수 가격 및 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 만약 지상권 부담이 있다면, 이는 단순한 오피스텔 경매 물건 이상의 복잡성을 지니게 되므로, 입찰 전 반드시 철저한 현장 조사와 법률 검토가 선행되어야 합니다. 이러한 위험 요소를 감안했을 때, 현재 제시된 감정가 4500만원보다는 낮은 금액으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아 낙찰자가 인수해야 할 금액적인 부담이 없습니다.

* 편리한 생활 인프라: 초등학교와 상업시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 좋습니다.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 명도에 따른 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 다소 낮은 실거래가: 최근 실거래가 중 일부(3800만원)는 감정가보다 낮게 형성되어 있어, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 45,000,000원

* 최근 실거래가: 38,000,000원 (2025-06-04, 4층), 45,000,000원 (2025-06-22, 3층)

* 시세 분석: 본 건은 39.32㎡ 기준으로, 최근 4층이 3800만원에 거래되었고 3층이 4500만원에 거래되었습니다. 본 건은 5층에 위치하며, 감정가는 4500만원입니다. 3층 거래가와 감정가가 일치하나, 4층 거래가는 상대적으로 낮습니다.

* 주의사항: '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 항목이 존재하므로, 해당 지상권으로 인한 부담 발생 가능성을 반드시 확인해야 합니다. 지상권 인수 시 본 물건의 실질 가치는 현저히 하락할 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 40,000,000원 ~ 43,000,000원

위험 요소를 고려하여, 감정가보다 낮은 범위에서 신중하게 접근하는 것이 좋습니다. 지상권의 유무 및 내용 확인 후 입찰가를 재산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.