나이스옥션 법원경매 목포 2024타경4569 [1] 전라남도 목포시 상락동2가 5-30 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경4569 [1] 전라남도 목포시 상락동2가 5-30 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매4계 2024타경4569 | 소재지: 전라남도 목포시 상락동2가 5-30 | 감정가: 360,570,000원 | 최저가: 201,919,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2024타경4569 (1)

소재지: 전라남도 목포시 상락동2가 5-30

용도: 근린생활시설

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각 (주의사항: 일괄매각)

소유자/채무자: 허OO

채권자: 목OOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가 정보

토지면적: 181.80㎡ (약 55.00평)

건물면적: 484.27㎡ (약 146.50평)

감정가: 360,570,000원

1.3. 핵심 특이사항 및 현황 분석

본 건은 목포 구도심 시가지 일반상가지대에 위치한 근린생활시설 건물입니다.

감정평가서상 가장 큰 특이점은 '공부(건축물대장)'상 면적과 '현황(실측 추정)' 면적이 크게 불일치한다는 점입니다.

구체적으로 건축물대장상 1층 120㎡, 2층 125.28㎡, 3층 113.71㎡로 기재되어 있으나, 현황은 1~3층 건물 면적이 동일한 것으로 판단되며 개략적인 실측면적은 각 층 약 160㎡입니다.

이에 따라 건폐율도 건축물대장상 66%이나 현황은 88%로 추정되어, 향후 시정 및 이행강제금 부과 등 법적인 리스크가 발생할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

건물의 이용상태는 1, 2층은 상업용으로 이용 중이었으나 현재는 휴업으로 추정되며, 3층은 우편물이 쌓여있고 옥상까지 폐쇄된 상태로 이용 현황을 알 수 없습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본 건은 목포시 상락동2가에 소재하며, 구신한은행 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 구도심 시가지 일반상가지대로 형성되어 있으며, 소로(폭이 좁은 도로)에 한 면이 접하고 있는 형태로 교통 상황은 보통입니다.

토지는 근세장형 평지로 상업용 건물 부지로 이용 중입니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 '일반상업지역'에 속하여 용적률 및 활용도가 높다는 장점이 있습니다.

다만, '방화지구', '시가지경관지구(중심)', '역사문화환경보전지역'으로 지정되어 있어 향후 증축, 신축, 개축 등 건축 행위 시 일반 상업지역 외의 복합적인 규제를 적용받게 되므로 사전에 건축법 및 문화재 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

2.3. 상권 분석

본 건이 위치한 상락동은 목포역과 목포항을 간척하며 조성된 구도심 지역으로, 오랜 역사를 가진 상권의 중심지였습니다.

현재는 신도심의 발달로 인해 상권의 중심축이 이동했을 가능성이 있으나, 여전히 구도심의 전통적인 상업 기능을 유지하고 있는 일반상가지대입니다.

주변 상가의 현황 및 공실률 조사를 통해 상권의 활성화 정도를 파악하는 것이 중요합니다.

2.4. 생활정보 및 혐오시설

구도심 상가지대의 특성상 기본적인 전기, 위생, 급배수 설비 등은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 인근에 대규모 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 하지만 상업지역 특성상 소음 발생 시설이나 유흥 시설 등이 존재할 수 있으므로, 정확한 생활 환경 파악을 위해서는 현장 임장이 필수적입니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리분석 (등기부상)

소유자, 채무자가 동일인(허OO)이며, 채권자 목OOOOOOOO의 신청에 의한 '부동산임의경매' 사건입니다.

소유자 및 채무자가 동일하므로 경매절차상 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 매각 대상이 '토지/건물 일괄매각'이므로 낙찰자는 토지 및 건물 전체에 대한 소유권을 취득하게 됩니다.

제시외 물건 및 부합물/종물에 대한 언급은 없으며, 일괄매각 조건 외의 권리상 특이사항은 보고서 내에 기재되어 있지 않습니다.

3.2. 법적 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 건축물대장상 면적(건폐율 66%)과 현황 실측 면적(건폐율 88% 추정)의 불일치입니다. 이는 위반 건축물일 가능성을 내포하며, 낙찰자는 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 위험을 떠안을 수 있습니다.

특히 층당 면적 차이가 크기 때문에, 낙찰 후 합법적인 상태로 용도를 변경하거나 건물을 활용하기 위해서는 반드시 건축 전문가와의 협의를 통해 양성화 가능성 및 비용을 산출해야 합니다.

또한, 일반상업지역 외에 방화지구, 역사문화환경보전지역 등의 복합 규제가 건축 행위의 자유도를 제한할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본 건은 일반상업지역에 위치한 토지면적 181.80㎡ (약 55.00평), 건물면적 484.27㎡ (약 146.50평)의 3층 근린생활시설입니다. 구도심 상권에 위치하여 입지적 잠재력은 있으나, 현황 면적과 공부 면적의 불일치로 인한 법적 리스크가 매우 크므로, 이에 대한 명확한 비용 산출 및 해결 방안 없이는 신중한 접근이 필요합니다. 현재 건물의 휴업 추정 및 3층 폐쇄 등의 현황으로 보아 현재 수익률은 저조할 것으로 예상됩니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 토지이용계획상 일반상업지역에 속하므로, 향후 리모델링이나 신축 시 높은 용적률을 적용받을 수 있어 토지의 잠재 가치가 높습니다.

경쟁률: 현황과 공부의 면적 차이, 그리고 복합적인 법적 규제(방화지구, 역사문화환경보전지역)로 인해 일반 투자자들의 입찰 참여가 주저될 수 있으므로, 충분한 분석을 거친다면 비교적 낮은 경쟁률로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

리모델링/용도변경: 구도심 특성에 맞는 업종(예: 스튜디오, 공유 오피스, 트렌디한 카페) 등으로 용도 변경 및 리모델링을 통해 상권 활성화에 기여한다면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 다만, 이를 위해서는 위반 건축물 문제를 먼저 해결해야 합니다.

법원 정보

목포지원 경매4계