나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31499 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 631-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예연감정 · 평가일 2025.08.04

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 티에이치케이 200조립식판넬지붕 지하1층 내지 지상 2층건으로,

- 벽체 : H-Beam 무벽체임.

이용상태

조사일 현재 공사가 중지된 건물 상태임.

설비내역

지하1층에 위생시설 등이 설치되어 있다가 파손된 흔적이 있음.

부합물 및 종물

본건 지상 2층 상부에 증축 신고 후 공사가 중단된 기호 ㉠이 소재함.

공부와의 차이

공부상 티에이치케이 200 조립식 지붕판넬로 등재되어 있으나 현황 지붕자체가 소재하지 아니함. 또한 지하1~지상2층으로 등재되어 있으나 현황 증축공사가 중단된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

2025타경31499 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

2.1. 물건 상세정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31499 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 631-5 (도로명주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 백제대로 239)

용도: 제1종근린생활시설

감정가: 1,249,481,400원

토지 면적: 376.70㎡ (약 113.95평)

건물 면적: 473.40㎡ (약 143.23평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 전주대건신용협동조합 (본건 경매 신청 채권자)

2.2. 토지 및 건물 면적 상세

토지 면적: 376.70㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 473.40㎡

건물 제시외 면적: 157.80㎡ (2층 상부 증축 신고 후 중단된 부분)

3. 입지조건

3.1. 지역 특성

해당 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구에 위치하고 있으며, 중화산동2가 지역은 주변에 주거 단지와 상업 시설이 혼합된 지역으로 파악됩니다.

3.2. 접근성

도로명주소는 전주시 완산구 백제대로 239이며, 주요 도로와의 연계성을 통해 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

4. 권리분석

4.1. 총 채권 금액

등기부채권 총액은 1,572,429,380원입니다.

4.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 05월 03일 접수된 전주대건신용협동조합의 근저당권 (채권액 1,104,000,000원)입니다.

4.3. 주요 권리 내역

* 소유권이전: 이준상 (2003-04-08), 임지연 (2023-05-03)

* 근저당권: 전주대건신용협동조합 (1,104,000,000원, 2023-05-03) - 말소기준권리

* 근저당권: 이유세 (130,000,000원, 2023-11-14)

* 압류: 전주시 (2024-12-30)

* 가압류: 전북신용보증재단 (1,701,000원, 2025-02-12)

* 가압류: 신전주새마을금고 (336,728,380원, 2025-02-13)

* 강제경매: 안소현 (550,000,000원, 2025-05-01)

* 임의경매: 전주대건신용협동조합 (991,088,471원, 2025-07-23) - 본 건 경매 개시

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-11-07)

상기 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

4.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

임대 관계가 미상이나, 보증금 및 차임 등 구체적인 계약 조건이 확인되지 않으므로 주의가 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업 시설

본 물건은 제1종근린생활시설로 용도 분류되어 있으며, 주변에 주거 단지가 인접해 있어 배후 수요 확보에 유리한 입지로 판단됩니다.

5.2. 잠재적 상권 가치

인근의 도로망을 통한 접근성이 좋고, 상업 시설이 밀집된 지역이라면 유동 인구 및 소비력을 바탕으로 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

해당 물건 소재지 주변은 일반적인 근린생활시설로서, 주민들의 생활 편의를 위한 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

6.2. 교통 및 교육 시설

자세한 대중교통 정보 및 교육 시설과의 거리는 추가적인 현장 조사 또는 지도 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 건축물 상태 및 공사 중단

* 현재 건물의 공사가 중단된 상태이며, 조사일 현재 미완성 건물로 확인됩니다.

* 건물은 일반철골구조 티에이치케이 200조립식판넬지붕 지하1층 내지 지상 2층 건물이나, 벽체는 H-Beam 무벽체로 되어 있습니다.

* 지하1층 위생시설은 파손 흔적이 있습니다.

* 2층 상부에 증축 신고 후 공사가 중단된 제시외 건물(감정평가서상 기호 ㉠)이 소재합니다.

7.2. 공부상 불일치

* 공부상 지붕은 티에이치케이 200 조립식 지붕판넬로 등재되어 있으나, 현황 지붕 자체가 소재하지 않습니다.

* 건물은 지하1층부터 지상2층까지 등재되어 있으나, 현황은 증축 공사가 중단된 상태입니다.

7.3. 중복 사건

본 건은 중복 사건으로 분류되어 있으며, 이는 추가적인 법적 절차나 이해관계자가 존재할 수 있음을 시사합니다.

7.4. 임대 관계 미확인

임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 인수되는 임대차 관계가 없을 것으로 보이나, 실제 점유 현황 및 계약 관계는 별도 확인이 필요합니다.

7.5. 제시외 건물 포함 매각

본 건은 일괄 매각이며, 제시외 건물(증축 중단 부분)도 포함하여 매각되므로 이에 대한 고려가 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 전주지방법원 2025타경31499호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 제1종근린생활시설로 사용될 수 있는 건물로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 12억 4천여만 원 수준입니다.

그러나 건축 중단된 상태로 현황 공부상 불일치 및 제시외 건물 존재 등 다수의 특이사항이 존재하며, 공사가 중단된 건물이라는 점은 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 것입니다. 또한, 중복 사건으로 진행되는 점도 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계가 미상이라는 점은 추가 확인이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 건축 중단 상태로 인한 저가 매수 기회: 공사 완료 및 정상화 시 상당한 가치 상승 기대

* 전주시 내 입지: 지역 경제 활성화 및 신규 건축 수요 고려

* 토지/건물 일괄 매각: 토지 가치와 건물 가치 동시 확보

10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 총 채권 금액(1,572,429,380원)과 감정가(1,249,481,400원)를 기준으로, 향후 공사 완료 예상 비용, 건축 중단으로 인한 리스크, 시장 상황 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 고려 대상에서 제외됩니다. 본 보고서에서는 상세한 입찰가 산출을 위한 시장 분석 데이터가 부족하여 제시하지 않으나, 위에서 언급된 총 채권 금액 및 감정가를 하한선으로 고려하고, 공사 완료 및 정상화에 소요되는 비용과 예상 수익률을 면밀히 검토하여 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.