나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22359 [1] 부산광역시 동래구 온천동 1216-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.08.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '미남교교차로' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 학교, 아파트단지, 소규모 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 3,4호선 '미남역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 남동하향의 경사지대에 정방형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 남동측으로 폭 약 20미터 포장도로에 접하며, 남서측으로 폭 약 1.3미터 내외의 계단식 비포장 등산로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :제2종일반주거지역(2022-05-04), 중로1류(폭 20m~25m)(2022-12-28)(접합)

제시목록 외의 물건

일련번호(2) 건물 2층에 제시외건물㉠,㉡이 소재하고, 일련번호(2) 건물 옥상에 제시외건물㉢ 이 소재함. 해당 제시외건물㉠,㉡,㉢은 구조, 용도 및 이용상황 등을 고려할 때 일련번호(2) 건물의 종물 및 부합물로 판단됨. 본건 토지의 사용 수익 및 처분에 미치는 영향이 없는 것으로 판단되는 바, 일련번호(1) 토지는 이에 구애됨이 없이 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) :철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 2층건으로,
(사용승인일 : 2003.11.12)
외벽 : 페인팅 마감 등,
내벽 : 페인팅 마감 등,
바닥 : 콘크리트 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호(2) :
지하 1층 : 창고 및 주차장,
1층 : 제2종근린생활시설(사무소)으로 이용중임.
2층 : 제2종근린생활시설(사무소) 및 일부 주거용으로 이용중임.

설비내역

일련번호(2) : 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

일련번호(2) 건물 2층에 제시외건물㉠,㉡이 소재하고, 일련번호(2) 건물 옥상에 제시외건물㉢ 이 소재함. 해당 제시외건물㉠,㉡,㉢은 구조, 용도 및 이용상황 등을 고려할 때 일련번호(2) 건물의 종물 및 부합물로 판단됨. 본건 토지의 사용 수익 및 처분에 미치는 영향이 없는 것으로 판단되는 바, 일련번호(1) 토지는 이에 구애됨이 없이 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
1층은 근린시설(사무소)로 이용중이고 2층은 근린시설(사무소) 및 일부 주거용으로 이용중임

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22359 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1216-3 (도로명주소: 부산광역시 동래구 쇠미로 203)

용도: 근린시설 (1층: 사무소, 2층: 사무소 및 일부 주거용)

감정가: 1,420,531,130원

토지면적: 320.40㎡ (약 96.92평)

건물면적: 598.95㎡ (약 181.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 32.52㎡ (약 9.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '미남교차로' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 학교, 아파트단지, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재하여 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 3,4호선 '미남역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

토지는 남동하향의 경사지대에 위치한 정방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

남동측으로는 폭 약 20미터 포장도로에 접하고 있으며, 남서측으로는 폭 약 1.3미터 내외의 계단식 비포장 등산로와 연결됩니다.

토지이용계획상 본건은 제2종일반주거지역이며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 7월 24일 접수된 중소기업은행의 근저당권입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 을14, 을15(토지) 및 을4, 을5(건물) 근저당권, 그리고 이에 기한 모든 압류 및 가압류 권리(갑14~갑24, 갑7~갑14)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 낙찰자는 인수하는 부담 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

등기부채권 총액은 1,084,982,968원입니다.

임차인 현황: 임대관계는 현재 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건은 미남교차로 인근에 위치하여 지역 내 주요 교통 요충지에 해당합니다.

주변은 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있어 다양한 수요층을 확보하기에 유리한 환경입니다.

부산 지하철 3,4호선 미남역 역세권으로서 유동인구가 많고 접근성이 뛰어나며, 제2종일반주거지역 내 중로에 접하고 있어 상업 활동 잠재력이 높습니다.

1.5. 생활정보

교통: 부산도시철도 3,4호선 미남역을 도보로 이용 가능한 거리에 있습니다. 인근 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

주변 시설: 다양한 근린생활시설, 학교, 아파트 단지, 주택가 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변 조사 결과, 본건 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

미상 임대 관계: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않고 인수 보증금 합계가 0원으로 파악된 점은, 현장 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

제시외 건물: 32.52㎡ (약 9.84평)의 제시외 건물이 존재하며 일괄 매각 대상에 포함되므로, 명도 시 해당 부분에 대한 고려가 필요합니다. (단, 감정평가서상 토지 사용 수익에 미치는 영향은 미미하다고 판단되었습니다.)

건물 노후화: 2003년 11월 12일 사용승인을 받은 건물로, 약 19년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 형태 및 접근로: 남동하향의 경사지대에 위치하며, 남서측으로 비포장 등산로와 연결되는 점은 건축물의 활용 또는 접근성에 일부 제약이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 온천동의 역세권에 위치한 근린생활시설 및 일부 주택으로, 입지적 장점이 뚜렷합니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리에 의해 대부분 정리될 것으로 예상되나, 임대차 관계 미상인 부분이 주요 검토 사항입니다.

현장 조사를 통해 정확한 임대차 현황, 건물 상태, 명도 가능성 등을 면밀히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

잠재적 리스크를 감안하더라도, 본 물건의 입지적 가치와 상업 활동 잠재력을 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 입지: 부산 지하철 3,4호선 미남역을 도보로 이용 가능한 탁월한 교통 환경을 제공합니다.

활용 용이성: 제2종근린생활시설 및 일부 주거용으로 사용 중인 건물로, 다목적 활용이 가능하며 용도 변경이나 리모델링을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

교통 요충지: 미남교차로 인근에 위치하여 지역 내 유동인구가 많고 상업 활동에 유리한 입지를 갖추고 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 상세한 현장 답사, 명도 가능성 평가, 예상 수리비 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

본 물건의 감정가는 1,420,531,130원입니다.

보수적인 관점에서 수익성 분석을 바탕으로, 인수되는 보증금, 명도 비용, 공과금, 예상 수리 비용 등을 제외한 실질적인 취득 가능 금액을 산출하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.