나이스옥션 법원경매 전주 2025타경847 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1544-3 유탑유블레스리버뷰 104동 OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 '한국농어촌공사 전북지역본부' 동측 인근에 위치하고, 주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설, 주상복합아파트 등이 혼재하는 상업.업무지대입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하고, 인근 대중교통시설과의 거리 및 접근성, 간선도로와의 연계성 등을 고려할 때 제반 교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

일련번호 1~2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 45층 중 제1층 제109호, 제112호로서,

- 외 벽 : 화강석판재붙임 등 마감,
- 내 벽 : 타일붙임 및 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감,
- 창 호 : 알미늄샷시 및 스텐샷시창입니다.

이용상태

일련번호 1,2) 근린생활시설 용도로서 스크린골프장교습소, 부동산 사무실 등으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 및 경보설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 현황 '업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측, 동측 및 북측으로 각각 노폭 약12~30미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(2025-05-30)(서부신시가지 지구단위계획구역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2025-01-06)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 전주지방법원 2025타경847 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 고창군수산업협동조합

1.2. 물건 상세정보

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1544-3 유탑유블레스리버뷰 104동 1층 109호

용도: 근린상가 (스크린골프장교습소, 부동산 사무실 이용 중)

감정가: 283,000,000원

토지 면적: 6.83㎡ (약 2.07평)

건물 면적 (전용 면적): 36.45㎡ (약 11.03평)

* 본 물건은 집합건물로서, 전유 부분의 면적은 36.45㎡이며, 해당 물건에 대한 별도의 분양 면적 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 '한국농어촌공사 전북지역본부' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설, 주상복합아파트 등이 혼재하는 상업·업무지대입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 제반 차량의 진출입이 용이합니다.

인근 대중교통시설과의 거리 및 접근성, 간선도로와의 연계성 등을 고려할 때 제반 교통여건은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

남측, 동측 및 북측으로 각각 노폭 약 12~30미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(서부신시가지 지구단위계획구역), 대로2류(폭 30m~35m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역(주거밀집지역)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 12월 18일 접수된 고창군수산업협동조합 근저당권 (408,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(갑2~갑9)는 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 소유권 이전: 유한회사수인컴퍼니 (2023년 12월 18일, 매매 310,660,000원)

3.2. 임차인 현황

임차인: 조

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2024년 11월 26일

대항력: 없음

* 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금 반환 의무를 부담하지 않습니다.

* 다만, 임차인의 차임이 '0원'으로 계약된 특이사항이 있으며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 임대차 계약의 실제 내용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 권리분석 요약

본 건은 등기부상 인수할 권리 부담이 없으며, 임차인의 대항력도 없어 권리관계가 매우 명확하고 안전합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

'한국농어촌공사 전북지역본부' 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설, 업무시설, 주상복합아파트 등이 혼재하는 활발한 상업·업무지구입니다.

4.2. 업종 분석

현재 스크린골프장 교습소 및 부동산 사무실로 이용 중입니다.

건물 내 다른 호실들도 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 복합 이용되는 것으로 보아, 다양한 업종의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 전북도청, 한국농어촌공사 등 주요 공공기관이 위치해 있으며, 다수의 금융기관, 병원, 다양한 음식점, 카페, 쇼핑 시설(NC백화점 등)이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

5.2. 혐오시설

물건지 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 주변은 개발이 잘 된 상업 및 업무 지구로 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 조 은 대항력이 없으므로 낙찰자의 보증금 인수 의무는 없습니다.

그러나 차임이 '0원'으로 계약된 특이사항 및 임대관계 미상 정보는 계약의 실제 성격이나 잠재적 분쟁 가능성에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

집합건물로서 건물 관리 및 유지보수에 있어 공동 소유주들과의 협의 및 분담이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

전주 시내 중심 상업지역에 위치한 신축급 상가 건물로, 입지, 교통, 권리관계, 주변 환경 등 여러 면에서 우수한 조건을 갖춘 물건입니다.

등기부상 인수 부담이 없고 임차인의 대항력도 없어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

현재 상가로서의 용도 또한 적합하며, 향후 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 전주 신시가지 중심 상업지구에 위치하여 유동인구 및 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 깨끗한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 명확하고 안전한 소유권 확보가 가능합니다.

* 안정적인 임대 수요: 주변 상업·업무 시설 및 주상복합아파트 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 다양한 활용 가능성: 근린상가로서 스크린골프장, 사무실 등 다양한 업종으로의 전환 및 운영이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 283,000,000원

건물 전용 면적: 36.45㎡ (약 11.03평)

인수 보증금: 0원

본 건은 권리관계가 명확하고 입지가 우수하여 높은 경쟁률이 예상됩니다.

감정가의 90% ~ 100% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 254,700,000원 (감정가의 90%) ~ 283,000,000원 (감정가) 수준에서 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 주변 시세, 건물 상태, 예상 임대 수익률 등에 대한 심층적인 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.