나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22380 [1] 부산광역시 부산진구 가야동 361-85 가야삼정그린코아 101동 20층2005호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 가야동 소재 지하철 동의대역 남동측 근거리, 가야초등학교
남동측 인근에 위치한 가야삼정그린코아 101동 20층 2005호이며, 주위는 남동측으로 임야에
접하고 그외는 주택지대로 소규모 공동주택, 단독주택, 도로변 점포 및 아파트 단지 건설
현장 등으로 이루어져 있어 주거환경 보통임.

교통상황

차량출입 가능하며, 마을버스 및 시내버스정류소가 인근에 있고 지하철역이 근거리에 있어
대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사 슬래브지붕 지하실부 22층 건물 내 20층 2005호로서,
·외벽 : 시멘몰탈 위 페인팅,
·내벽 : 벽지 마감,
·창호 : 하이샷시 및 목재 이중창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 스프링클러설비, 공동현관문, 승강기설비, 도시가스
공급에 의한 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 북서하향 또는 서하향 경사지에 단지 조성되어 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 8~10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 남동향, 복도식으로 지하 및 지상 주차장시설 되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22380 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 가야동 361-85 가야삼정그린코아 101동 20층2005호

용도: 아파트

감정가: 161,000,000원

토지면적: 23.90㎡ (약 7.23평)

토지지분: 23.903㎡ (약 7.23평)

건물면적: 59.90㎡ (약 18.12평)

건물지분: 59.9㎡ (약 18.12평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

아파트명: 가야삼정그린코아아파트

사용승인일: 2000년 7월 8일

총세대수: 383세대 (101동 기준 253세대)

최고층: 22층

건물구조: 철근콘크리트조 경사 슬래브 지붕

해당층: 20층

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 가야동 소재 지하철 동의대역 남동측 근거리, 가야초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 남동측으로는 임야가 접해 있으며, 그 외 지역은 주택지대, 소규모 공동주택, 단독주택, 도로변 점포 및 아파트 단지 건설 현장 등으로 이루어져 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 출입이 가능하며, 마을버스 및 시내버스 정류소가 인근에 있고 지하철역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

토지형상및이용상태: 부정형의 토지로, 북서하향 또는 서하향 경사지에 단지를 조성하여 아파트 부지로 이용 중입니다.

인접도로상태: 북측으로 약 8~10미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획및제한상태: 본건 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도시관리계획이 입안 중에 있습니다.

주변환경: 현재까지 조사된 바에 따르면, 본 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 8월 23일 접수된 주식회사행복자산관리대부의 근저당권(을13, 135,000,000원)이 말소기준권리입니다.

등기부현황: 본건 등기부에는 소유권이전, 근저당권, 전세권설정, 가압류, 임의경매개시결정 등 다수의 권리 변동 내역이 확인됩니다. 말소기준권리보다 선순위 권리 중 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인현황:

* 임차인: 주식회사행복자산관리대부

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019년 1월 14일

대항력: 있음

인수되는 권리: 본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 임차인 현황 참고)

채권총액: 등기부상 채권 총액은 146,022,558원입니다.

1.3. 상권분석

본 아파트는 주변에 주택 단지와 더불어 소규모 점포들이 산재한 주거 지역에 위치하고 있습니다. 공동주택 단지 건설 현장이 주변에 있어 향후 지역 개발 가능성을 엿볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 동의대역이 인근에 있고 다수의 시내, 마을버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 양호합니다.

교육: 가야초등학교가 인근에 위치하여 통학이 편리합니다.

편의시설: 도로변 점포들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

단지정보: 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 부대시설이 갖추어져 있습니다. 지하 및 지상 주차장이 마련되어 있으며, 총 101대의 주차가 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 최 임차인은 2019년 1월 14일 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 보증금 반환 채권을 고려할 때, 명확한 권리 관계 확인 및 명도 협의가 필수적입니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 부담으로 이어질 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

체납 관리비: 2025년 9월 23일자 배당요구서 참조 내용에 따르면, 체납된 관리비가 존재합니다. 낙찰자는 해당 기간 이후의 관리비 또는 배당으로 충당되지 못한 관리비에 대해 부담해야 할 수 있습니다.

기타: 토지이용계획상 도시관리계획이 입안 중에 있어, 향후 용도지역 변경 등 토지 이용에 관한 계획이 수립될 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 가야동에 위치한 아파트로, 지하철역 및 초등학교가 인접하여 주거 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 체납 관리비 발생 가능성은 중요한 리스크 요소로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석이 요구됩니다. 이러한 리스크를 감안하더라도 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

가야동 지역의 주거 선호도

지하철역 및 초등학교 인접에 따른 우수한 생활 편의성

준수한 단지 내 주차 및 부대시설

향후 도시관리계획 수립에 따른 잠재적 가치 상승 가능성

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 161,000,000원으로 책정되었습니다. 최근 실거래가를 분석한 결과, 2026년 6월 20일에 비슷한 면적(59.92㎡)의 12층 물건이 192,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 20층으로 층수가 높아 시장 가치는 그 이상으로 평가될 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재 및 체납 관리비 발생 가능성과 같은 리스크 요인을 고려할 때, 이러한 불확실성으로 인한 가격 하락 요인이 발생할 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 가격과 리스크 요인을 복합적으로 고려하여 다음과 같이 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.