나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22376 [1] 부산광역시 부산진구 부암동 725 당감뜨란채아파트 401동 15층1505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 '동양초등학교' 남서측에 인접하여 위치하는 '당감뜨란채아파트' 제401동 제15층 제1505호로서, 인근은 아파트, 각종근린생활시설 등으로 형성되어있으며, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호(가): 철근콘크리트조 철근콘크리트경사지붕 지하2층/지상25층 건물내 제15층 제1505호로서,
(사용승인일: 2005.08.28.)

외벽: 몰탈위페인팅 마감 등,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

일련번호(가): 공부상 용도는 '아파트'이나, 경매 진행 및 응찰시 이용상황 등은 재확인하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 조성된 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 및 주차시설이 구비되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22376 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 725 당감뜨란채아파트 401동 15층 1505호

용도: 아파트

감정가: 178,000,000원

토지면적: 48.39㎡ (약 14.64평)

건물면적: 59.98㎡ (약 18.15평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 정보:

* 준공년도: 2005년 08월 28일

* 총 동수: 6동

* 총 세대수: 630세대

* 최고층수: 25층

* 해당층수: 15층

* 전용면적: 59.98㎡ (약 18.15평)

* 토지 지분: 48.39㎡ (약 14.64평)

* 건물 지분: 59.98㎡ (약 18.15평)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 부암동 725 당감뜨란채아파트 401동 15층 1505호

* 주변 환경: '동양초등학교' 남서측에 인접하여 위치하며, 주변은 아파트 단지와 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 검색 결과에 따르면, 당감뜨란채 아파트 단지 자체는 백양산 아래 자리하고 있어 공기가 좋고 조용하며, 집을 나서면 바로 등산을 할 수 있다는 의견이 있습니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 완경사지대 내 조성된 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 단지 내 가로망 및 주차 시설이 구비되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있으며, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 11월 20일 접수된 하나은행 근저당권 (을8)

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 대한주택공사 (2005.09.13)

* 소유권 이전: 김옥순 (2005.11.22)

* 소유권 이전: 정대화 (2015.11.20, 매매)

* 근저당권: 하나은행 (2015.11.20, 151,300,000원) - 말소

* 근저당권: 테크메이트코리아대부주식회사 (2021.11.16, 87,000,000원) - 말소

* 근저당권부채권질권: 유미캐피탈대부주식회사 (2023.11.15, 87,000,000원) - 말소

* 가압류: 롯데캐피탈주식회사 (2024.08.27, 10,043,410원) - 말소

* 임의경매: 유에이치제십일차유동화전문유한회사 (2025.07.22, 128,411,208원) - 말소

* 등기부채권 총액: 248,343,410원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 인수되는 보증금 유무를 반드시 재확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (지상권 없음)

1.3. 상권분석

* 단지 특성: 당감뜨란채아파트 단지 내 위치

* 주변 상업 시설: 각종 근린생활시설이 인근에 형성되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 유동인구: 아파트 단지 및 주변 거주민을 중심으로 형성되는 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: '동양초등학교'가 남서측에 인접해 있어 통학이 용이합니다.

* 편의 시설: 인근에 버스 정류장이 소재합니다.

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차 충전기 등이 있습니다.

* 주차 시설: 총 540대 (세대당 0.8대) 주차 가능합니다.

* 난방 방식: 도시가스에 의한 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.

* 기타 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유자 확인 및 보증금 인수 여부를 반드시 추가 확인해야 합니다.

* 이용 상황 재확인 필요: 공부상 용도는 아파트이나, 실제 이용 현황을 경매 진행 시 재확인할 필요가 있습니다.

* 유동화 물건 특성: '유동화 물건'으로 기재되어 있어, 채권 양도 등 특이한 거래 과정이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 검색된 정보 및 제공된 자료 내에서 혐오시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다. 아파트 단지의 주위 환경은 일반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 당감뜨란채아파트 401동 15층 1505호로, 전용면적 59.98㎡(약 18.15평)입니다.

* 감정가는 1억 7,800만원이며, 2005년에 사용승인된 아파트입니다.

* 권리분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정이므로 권리 인수에 대한 부담은 적습니다.

* 다만, 임대차 관계가 미상으로 남아있어 실제 점유 관계 및 인수되는 보증금 유무를 철저히 파악해야 합니다.

* 단지 내 편의시설 및 인근의 초등학교, 근린생활시설 등으로 생활 환경은 양호하며, 교통 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

* 전반적으로 안정적인 주거 환경을 갖춘 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 아파트 단지 내 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 권리관계 명확성: 인수되는 권리가 없어 명도에 대한 부담이 상대적으로 적습니다.

* 실거주 및 임대 수익 적합: 지역 내 수요를 고려할 때 실거주 및 임대 수익 목적으로 투자 가치가 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 및 주변 시세 상승에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 7월):

* 59.98㎡, 20층, 404동: 206,000,000원 [cite: Provided JSON]

* 59.98㎡, 9층, 401동: 170,000,000원 [cite: Provided JSON]

* 최근 실거래가 평균 (2026년 8월 기준): 1.2억~2.1억 원 (평균 1.6억 원)

* 본 건은 15층으로, 최근 실거래 사례 중 9층 (170,000,000원)과 20층 (206,000,000원) 사이에 위치합니다.

* 감정가는 178,000,000원으로, 최근 9층 실거래가와 유사한 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 현 시세를 고려할 때, 본 물건의 15층이라는 층수와 최근 거래 사례들을 종합적으로 판단할 때, 감정가 이상으로 입찰이 진행될 가능성이 높습니다.

* 안정적인 실거주 환경과 명확한 권리관계를 고려하여, 보수적으로 접근 시 감정가 수준에서, 적극적으로 접근 시에는 20층 실거래가 수준까지 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 임대차 관계 미확인으로 인한 잠재적 변수와 실제 명도 과정을 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

* 추천 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 195,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.