나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22378 [1] 부산광역시 동래구 낙민동 222-9 에스더 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 낙민동 소재 낙민초등학교 북측 인근에 위치하는 에스더
11층 1101호로서 부근은 아파트 및 오피스텔, 빌라, 근린생활시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도4호선 낙민역이
소재하여 대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물내 11층 1101호로서
외부 : 석재 및 페인트 마감 등.
창호 : 샷시창 구조이며, 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지
못하였음.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 공동현관기, 화재경보설비.
옥내 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형에 유사한 토지로 아파트 및 오피스텔 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 8m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합).
가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 120m)<건축법>, 가로구역별 최고높이
제한지역(최고높이 170m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(2017-11-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역
(7구역(동래장관청,송공단,동래부동헌,동래향교,동래읍성지,내주축성비,충렬사
,군관청))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<부산
광역시지정문화재보호조례>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22378 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 충렬대로270번길 13 (낙민동) 11층 1101호 (에스더)

용도: 아파트

감정가: 203,000,000원

토지면적: 13.81㎡ (약 4.18평)

토지 지분: 13.81㎡ (약 4.18평)

건물면적: 64.42㎡ (약 19.49평) (전용면적)

건물 지분: 64.42㎡ (약 19.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

총 층수: 14층 중 11층

사용승인일: 2016년 06월 10일

2. 입지조건

주위환경: 본건은 부산광역시 동래구 낙민동 소재 낙민초등학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 빌라, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

교통: 부산도시철도 4호선 낙민역이 도보 거리에 위치하고 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 진출입도 용이합니다.

도로: 본건 건물은 남측으로 폭 약 8m의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 120m, 최고 170m), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당 (부산시수산업협동조합, 2016.12.16. 접수)

인수되는 권리: 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-10-04

* 대항력: 없음

* 비고: 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

등기부채권 총액: 237,197,872원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 낙민동 일대는 주거 지역으로서 아파트, 오피스텔, 빌라 등이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 부산도시철도 4호선 낙민역을 중심으로 상업 시설 및 근린생활시설이 발달해 있어 주거 편의성이 높은 편입니다. 인근에 낙민초등학교가 있어 교육 환경 또한 양호하며, 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

주변 시설: 아파트, 오피스텔, 빌라, 근린생활시설 등

교통: 부산도시철도 4호선 낙민역, 인근 시내버스정류장

교육: 낙민초등학교

편의시설: 지역 내 근린생활시설 이용 가능. 동래구청에서 제공하는 공공 편의시설 정보에 따르면, 지역 내 산책로, 주차장, 카페테리아 등이 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 동래구 낙민동 인근에서 장례식장 관련 주민 민원이 있었던 사례가 있으나, 본 물건과의 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 명도: 현재 거주 중인 임차인 이 은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 원활한 명도를 위해 사전에 협의하는 것이 좋습니다.

지역 규제: 본 물건이 속한 지역은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 낙민동에 위치한 '에스더' 아파트로, 우수한 교통 환경과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 부산도시철도 4호선 낙민역 역세권에 위치하며, 주변에 학교와 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 및 투자 가치가 모두 높다고 판단됩니다. 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없으며, 2016년에 건축되어 건물 연식 또한 비교적 신축에 해당하여 전반적으로 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

초역세권 입지: 부산도시철도 4호선 낙민역 도보 이용 가능.

교육 환경: 낙민초등학교 인근 위치, 우수한 학군.

생활 편의성: 주변 상업 시설 및 근린생활시설 풍부.

권리 분석: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸 예정으로, 인수 부담 없음.

건축 연식: 2016년 준공으로 비교적 신축.

면적: 전용면적 약 19.49평으로 실수요 및 투자 모두에게 적합한 크기.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 203,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이 부분을 제외하고 고려합니다. 현재 부동산 시장 상황, 주변 유사 아파트의 실거래가 및 시세, 본 건의 입지 및 건물 상태, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 유사 물건의 시세는 전용 77㎡(구 23평형)이 2.1억 ~ 2.4억 수준으로 형성되어 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 철저한 현장 조사와 시장 분석을 통해 신중하게 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.