나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22373 [1] 부산광역시 금정구 장전동 521-62 금정산한신아파트 101동 10층1009호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 '금빛초등학교' 서측 인근에 위치하는 금정산한신아파트 101동 10층 1009호로서, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 22층 건물 내 10층 1009호로서,
(사용승인일자:1997.06.16)

외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재경보 및 옥내소화전 설비, 공동현관기 설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지대내 택지조성한 부정형의 토지로서, 아파트 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 폭 약 9미터 내외, 북측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(금빛초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금빛초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(장전1주택재개발정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역(2023-10-11)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22373 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 장전동 521-62 금정산한신아파트 101동 10층 1009호

용도: 아파트

감정가: 211,000,000원

토지면적: 28.34㎡ (약 8.58평)

건물면적: 74.98㎡ (약 22.68평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

사용승인일자: 1997년 6월 16일

총 세대수: 202세대

최고층수: 22층

2. 입지조건

주위환경: 본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 '금빛초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태: 남측 및 동측으로 폭 약 9미터, 북측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 삼성카드 가압류 (2024년 7월 16일)

등기부채권 총액: 198,770,243원

권리분석 요약:

소유권이전 (갑1): 1997년 8월 21일, 하정연

전세권설정 (을15): 2023년 10월 23일, 강민석, 160,000,000원. 해당 권리는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

가압류 (갑2): 2024년 7월 16일, 삼성카드, 21,025,112원 (말소기준권리).

가압류 (갑3): 2025년 4월 4일, 한화생명보험, 17,745,131원 (말소).

강제경매 (갑4): 2025년 7월 22일, 강민석, 160,000,000원 (말소). 본 경매 사건입니다.

임차인 현황:

임차인: 강민석

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 9월 1일

확정일자: 2023년 10월 6일

배당신고일자: 2025년 7월 22일

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 해당 물건에 대한 대항력을 보유하고 있으며, 전세권자로서 보증금 160,000,000원이 매수인에게 인수됩니다. 따라서 입찰 시 해당 금액을 고려해야 합니다.

4. 상권분석

주변지역: 본건은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역에 위치합니다.

토지이용계획: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

주변시설: 금빛초등학교 등 교육시설이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

도로접근성: 단지 주변으로 폭 9미터 및 12미터의 도로에 접하여 차량 통행이 원활합니다.

5. 생활정보

단지 정보: 금정산한신아파트 단지에 속하며, 총 202세대로 구성되어 있습니다.

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕 22층 건물 중 10층에 위치합니다.

내부시설: 위생 및 급배수 설비, 화재경보 및 소화전 설비, 공동현관기, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

주차시설: 지하주차장 및 지상주차장을 포함하여 총 139대 (지하 자동 86대, 지상 자동 53대) 주차 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

재개발/정비구역: 본 물건은 재개발구역 및 정비구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 이로 인한 일시적인 불편이나 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 및 인수되는 전세권: 임차인 강민석 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 그의 전세금 160,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 실질적인 취득 비용 증가 요인이 됩니다.

건축 연한: 1997년에 사용승인된 아파트로, 건축된 지 약 29년이 경과하여 향후 리모델링 또는 재건축 관련 사항을 고려해야 할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경을 저해하는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 금정구 장전동에 위치한 아파트로, 초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 재개발/정비구역으로 지정되어 향후 도시 환경 변화에 따른 가치 상승이 기대될 수 있습니다. 다만, 1997년에 건축되어 연식이 있는 점, 그리고 가장 중요한 권리 분석상 대항력 있는 임차인이자 채권자인 강민석 씨의 전세금 160,000,000원이 낙찰자에게 인수된다는 점은 반드시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

재개발/정비구역 지정으로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

안정적인 주거 환경과 교육 시설(금빛초등학교) 인접.

전세금 인수 조건으로 인한 실질 취득 비용 절감 가능성 (시장 가치 대비).

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보(2026년 6월, 74.98㎡ 기준 195,000,000원)를 고려할 때, 본 물건의 시세는 약 195,000,000원 내외로 판단됩니다.

본 건은 전세권자 강민석 씨의 보증금 160,000,000원이 낙찰자에게 인수되므로, 실제 낙찰자가 부담하게 될 총액은 '입찰가'에서 '인수되는 보증금'을 제외한 금액이 됩니다.

감정가 211,000,000원에서 인수 보증금 160,000,000원을 제외하면 51,000,000원이 됩니다.

최근 시세 195,000,000원에서 인수 보증금 160,000,000원을 제외하면 35,000,000원이 됩니다.

따라서, 실질적인 취득 비용이 약 35,000,000원 ~ 51,000,000원 수준이 되도록 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 곧 입찰가를 약 195,000,000원 ~ 211,000,000원 사이로 결정하는 것을 의미합니다.

실제 입찰가는 법원 경매 진행 상황, 다른 입찰자들의 참여 여부, 본건의 개별적인 가치 평가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.