나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21670 [1] 경상남도 거제시 옥포동 548-1 3층 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '옥포초등학교' 남동측 및 남측 인근에 위치하며 주위는 위락시설 및 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 4층 건중 3층,4층 건으로서,
외 벽:몰탈위페인트 및 적벽돌 등 미감.
내 벽:몰탈위페인트 및 벽지등 마감.
창 호:샷시 및 목재창호.

아르시콩크리트조 슬래브지붕 3층건중 제2층 제202호로서,
외 벽:콘크리트위 페인트등 마감.
내 벽:벽지 및 타일 등 마감.
창 호:샷시창호임

이용상태

일련번호 1,2:제2종근린생활시설(안마시술소)현:공실 상태임.
일련번호 3,4:연립주택으로 이용중임.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급·배수설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1,2: 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서 지면은 인근지와 등고평탄하며 상업용 건부지로 이용중임.
일련번호 3,4:대지권의 목적인 토지는 세장형의 토지로서 지면은 다소 완경사 지세이며 연립주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호 1,2:서측으로 노폭 약14미터 및 북측으로 노폭 약8미터 도로와 각각 접함.
일련번호 3,4:북서측으로 노폭 약 6미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 토지:일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-03-06)(옥포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(옥포초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(옥포항항만시가지구역).
3 토지:일반상업지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(옥포성지중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(애서튼국제외국인학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(옥포항항만시가지구역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각.
- [목록5,6] 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄷ) 매각 포함.
- [목록5,6] 기준시점(2025.08.07.) 현재 복도 부분을 포함하여 벽체 구분없이 일체의 위락시설로 이용중인 조사됨[감정서 참조].
- 제시외 건물(감정서상 ㄷ)은 집합건축물대장(표제부)상으로 위반건축물로 등재되어 있음.
- [목록1,2] 옥상에 태양열온수탱크 및 태양광발전설비가 소재하며 이를 감안하여 평가함[감정서 참조].

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21670 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 548-1 3층

용도: 연립주택 (주 용도 외 근린생활시설, 위락시설 포함)

건축물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 (철근콘크리트구조)

사용승인일: 1984년 11월 01일 (집합건축물대장 기준)

1.3. 면적 정보

토지면적: 154.02㎡ (약 46.6 평)

토지지분: 154.016㎡ (약 46.6 평)

건물면적: 501.56㎡ (약 151.7 평)

건물지분: 501.565㎡ (약 151.7 평)

건물 제시외면적: 140.70㎡ (약 42.5 평) - 매각 포함

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 572,233,400 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

일괄매각 포함 사항:

* [목록5,6] 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄷ) 매각 포함

* [목록1,2] 옥상 태양열온수탱크 및 태양광발전설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '옥포초등학교' 남동측 및 남측 인근에 위치합니다. 주위는 위락시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 소로2류, 중로2류 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(옥포초등학교, 옥포성지중학교, 애서튼국제외국인학교), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리: 2000.04.24. 근저당권)

본건에는 다수의 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하며, 경매 절차가 진행됨에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 567,000,000 원

3.2. 임차인 현황

본건에는 총 6명의 임차인이 조사되었습니다. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 조사되었으며, 인수 보증금은 없습니다.

* 임차인: 김 , 보증금: 20,000,000원, 차임: 440,000원, 전입일자: 2015-04-10, 대항력: 없음

* 임차인: 김 , 보증금: 5,000,000원, 차임: 450,000원, 전입일자: 2012-10-16, 대항력: 없음

* 임차인: 박 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2017-09-15, 대항력: 없음

* 임차인: 심 , 보증금: 1,000,000원, 차임: 500,000원, 전입일자: 2020-12-09, 확정일자: 2025-08-27, 배당신고일자: 2025-09-22, 대항력: 없음

* 임차인: 전 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2012-11-01, 대항력: 없음

* 임차인: 최 , 보증금: 70,000,000원, 차임: 2,000,000원, 전입일자: 2023-07-18, 대항력: 없음

주의사항: 임차인 최 님의 경우, 보증금 70,000,000원, 차임 2,000,000원으로 금액이 높습니다. 대항력은 없으나, 실제 배당 여부에 따라 낙찰자에게 인수되는 금액이 있는지 면밀히 확인해야 합니다. (본건에서는 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있습니다.)

4. 상권분석

본건이 위치한 옥포동 일대는 위락시설, 근린생활시설, 주거시설이 복합적으로 형성된 지역입니다. 특히, 상업지역에 속해 있어 상업 및 근린생활시설로서의 활용 가능성이 높습니다. 주변에 학교가 있어 학생들을 대상으로 한 업종이나, 숙박 및 유흥 시설, 일반 상업 시설 등이 혼재되어 있어 다양한 상권의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 옥포초등학교, 옥포초등학교병설유치원, 옥포성지중학교, 애서튼국제외국인학교 등이 인근에 소재합니다.

* 교통: 차량 및 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 주변 상업지역에 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복병합사건, 공동담보: 여러 채권자가 얽혀 있는 복합적인 경매 사건이므로 권리관계 및 채무 구조를 철저히 파악해야 합니다.

* 제시외 건물(위반건축물): 감정서상 'ㄷ'로 표기된 제시외 건물은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 철거 명령 등 행정적 제재나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 이용 상태: 기준 시점 현재 복도 부분을 포함하여 벽체 구분 없이 일체의 위락시설로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 건축법 등 관련 법규 위반 여부를 확인하고, 향후 용도 변경 시 복잡한 절차가 수반될 수 있음을 의미합니다.

* 건물 연식: 1984년에 준공되어 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 옥포동의 상업지역에 위치한 연립주택 및 근린생활시설, 위락시설 복합 건물입니다. 풍부한 주변 상업시설과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 특히, 모든 임차인이 대항력 없다는 점은 낙찰자의 부담을 덜어주는 요소입니다. 그러나 위반건축물 존재, 위락시설로의 복합적인 이용 상태, 건물 노후화 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 리스크를 감안하더라도, 지역 내에서의 상업 시설 또는 주거 시설로서의 활용 가능성과 감정가를 고려할 때 투자 가치를 판단해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 상업지역 내 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 넓은 면적: 토지 약 46.6평, 건물 약 151.7평의 비교적 넓은 면적을 확보하고 있습니다.

* 대항력 없는 임차인: 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

* 태양광 설비: 옥상에 설치된 태양광 설비는 에너지 효율 측면에서 긍정적 요소입니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 572,233,400 원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 정보(2026년 기준)는 다음과 같습니다.

* 48.61㎡ 연립주택: 23,000,000 원 (약 473,245 원/㎡)

* 38.496㎡ 연립주택: 17,000,000 원 (약 441,604 원/㎡)

* 84.55㎡ 연립주택: 35,000,000 원 (약 413,956 원/㎡)

제공된 소규모 연립주택 매매 정보만으로는 본건과 같이 규모가 크고 복합 용도의 건물 시세를 직접적으로 비교하기 어렵습니다. 감정가는 건물의 가치를 반영한 기준가로 활용하며, 본건의 경우 위반건축물 등 리스크 요인을 감안해야 합니다.

일반적으로 경매 낙찰가는 감정가 대비 80% ~ 120% 사이에서 결정되나, 본건의 특수성을 고려할 때 다음과 같이 예상해 볼 수 있습니다.

잠재적 리스크 (위반건축물, 복합 용도)를 고려하여, 감정가의 90% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 515,000,000 원 ~ 572,000,000 원

투자 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태를 확인하고, 법률 전문가와 상담하여 권리 분석 및 제반 리스크에 대한 정확한 평가를 받으시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.