나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31070 [1] 경상남도 진주시 가좌동 2064-1 더퍼스트웰가시티 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 가좌동 소재 ""진주역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활
시설, 대단위 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할 때 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하6층 지상 16층 건물내 1층 109호외 2개호로서,
외 벽: 화강석 붙임, 몰탈위 페인팅 마감,
내 벽: 인테리어 마감,
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1~3: 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 시스템냉난방설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기설비,
스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 광대로, 남서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2020-12-10)(신진주역세권), 광로3류(폭 40m~50m)(접합),
대로2류(폭 30m~35m)(2024-07-19)(대로2-8)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육
제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미 상.

2) 기 타
본건 일련번호 1,2는 별첨""사진""과 같이 벽체구분 없이 일괄로 이용중인 것으로
확인되는 바, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각.
- 목록[1][2]는 벽체구분 없이 일괄로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경31070 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 상세

소재지: 경상남도 진주시 가좌동 2064-1, 더퍼스트웰가시티 1층 109호

용도: 근린상가

감정가: 141,800,000원

토지면적: 22.14㎡ (약 6.70평)

건물면적: 96.00㎡ (약 29.04평)

토지 지분: 22.14㎡

건물 지분: 96㎡

1.3. 건물 정보

건축물 명칭: 더퍼스트웰가시티

구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕

층수: 지하 6층, 지상 16층 건물 내 1층 109호 (총 3개 호실 일괄 이용 중)

주요 용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

주요 설비: 위생 및 급배수, 시스템냉난방, 소화전, 화재경보 및 탐지, 승강기, 스프링클러 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상남도 진주시 가좌동에 소재하며, "진주역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 대단위 아파트 단지 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

본건 북서측으로는 광대로, 남서측으로는 소로에 접하여 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(신진주역세권)으로 지정되어 있습니다.

또한, 광로3류(폭 40-50m), 대로2류(폭 30-35m), 중로2류(폭 15-20m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부 상 말소기준권리는 2024년 05월 13일에 접수된 진주서부농업협동조합의 근저당권 (을9)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서, 매수인에게 인수되는 부담은 없습니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 해당 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 윤이수

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 7,000,000원

* 전입/사업자일자: 2024년 06월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 위 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 보증금 반환 의무가 매수인에게 승계되지 않습니다.

3.4. 총 채무액

등기부 상 채권 총액은 약 2,641,853,510원입니다.

이는 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 채무 금액으로, 경매 절차 진행에 따라 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본 물건이 소재한 지역은 신진주역세권 개발 계획에 따른 상업 및 주거 복합지구입니다.

주변에 대단위 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 근린생활시설들이 밀집하여 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 진주역을 중심으로 한 교통의 요지로, 유동인구 증가 및 상권 활성화가 기대됩니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 여부

현장 조사 및 관련 자료 검색 결과, 본 물건의 직접적인 주변에 혐오시설이나 민원 발생 가능성이 높은 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 인프라

진주역을 중심으로 한 교통 인프라 이용이 편리합니다.

주변 아파트 단지 및 근린상가 밀집 지역으로 다양한 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 용이합니다.

업무시설 및 상가 밀집 지역으로 비즈니스 활동에 필요한 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

본 물건은 권리 분석상 인수되는 권리 없이 모두 소멸 예정으로, 권리 관련 위험은 매우 낮습니다.

6.2. 물건 상태 및 운영 리스크

* 일괄 이용 중인 여러 호실: 목록 1, 2, 109호가 벽체 구분 없이 일괄 이용 중이라는 점은 관리 및 수익 분배에 있어 추후 협의 또는 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 임대 현황 미상: 명시된 임차인 외 다른 호실들의 임대 현황이 미상인 경우, 공실 위험 또는 명도 관련 저항이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후도 및 관리비: 건물 연식(사용승인 2019년)이 비교적 최신이나, 공동주택 및 상가의 장기 관리 상태, 미납 관리비 발생 여부 등을 확인해야 합니다.

6.3. 지역 리스크

지역 경제 상황 및 부동산 시장 변동성에 따른 일반적인 위험은 존재합니다.

다만, 신진주역세권 개발이라는 긍정적인 요인이 이를 일부 상쇄할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주역세권의 핵심 상업 지역에 위치한 근린상가 및 업무시설로, 입지적 장점이 뛰어납니다.

권리관계가 명확하고 인수되는 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

다만, 여러 호실이 일괄 이용 중인 점과 임대 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

신진주역세권 개발 효과에 따른 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신진주역세권 개발의 수혜지: 향후 역세권 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

* 양호한 입지: 교통의 요지이며, 풍부한 배후 수요를 갖춘 상업지역.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 외 인수되는 권리가 없어 명확한 소유권 확보 가능.

* 시세 차익 및 임대 수익 기대: 안정적인 상권 내 위치로 임대 수익 확보 가능하며, 저평가 시 낙찰 후 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 141,800,000원입니다.

권리 분석상 인수되는 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

본 건은 입지 조건이 우수하고 권리상 문제가 없어 높은 경쟁률이 예상될 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 시세, 주변 상권 분석 데이터, 그리고 현장 답사를 통한 건물 상태 및 공실 여부 확인이 필수적입니다.

따라서, 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

낙찰가율, 주변 시세, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.