나이스옥션 법원경매 통영 2025타경555 [1] 경상남도 거제시 능포동 711-1 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 능포동 소재 "" 장승포시외버스정류장"" 남측 인근에 위치하며, 부근은 차량 통행이 빈번한 간선도로변의 각종 근린생활시설 및 공동주택, 후면 단독주택 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

관련 차량 출입 및 접근 용이하며, 관내 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 1층 110호로서,
(사용승인일자 : 1995.05.11)

외벽 : 복합판넬 및 석재타일 등 외장재 마감.
내벽 : 조적경계쌓기 및 내장 인테리어 등 마감.

이용상태

제1종 근린생활시설(공실상태)으로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 급.배수시설 등 되어 잇음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로서,지면은 인접노면과 등고 평탄하며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하며, 남측으로 폭 약6M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 별지 ""감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견"" 참조.

물건 비고

본건 과거 1층 108호 및 109호와 오픈형 상가(현황 '문화서적')로 이용되었으나, 현재 조적 경계로 분리되어 현황 '공실'상태임(감정서 참고).
부동산 현황조사 당시 본 건 옆 호실 문화서적에 방문하여 옥필선(상가건물임대차현황서상 110호 임차인)씨의 배우자에게 문의한 바 예전에는 110호를 점유하여 서점을 운영하였으나, 현재에는 110호는 공실 상태로 점유자 없다고 하며 현재 계약은 110호는 되어 있지 않다고 함(부동산현황조사보고서 참고).
집합건축물대장상 지상 1층 무단증축한 위반사항에 대해 시정명령, 이행강제금 부과하고 '위반건축물'로 표기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 통영지원 2025타경555 (1)

소재지: 경상남도 거제시 능포동 711-1 1층110호 (신주소: 경상남도 거제시 능포로 115 (능포동))

건물명: 문화빌딩

용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설

감정가: 170,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 15.08㎡ (약 4.56평)

건물면적: 37.90㎡ (약 11.46평)

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OO (등기부상 말소기준권리인 근저당권자는 신수정)

1.4. 건물 정보

사용승인일자: 1995년 05월 11일

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 1층 110호

위반건축물 여부: 있음 (집합건축물대장상 1층 무단증축 위반사항으로 시정명령, 이행강제금 부과 이력 있음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 거제시 능포동에 위치하며, "장승포시외버스정류장" 남측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주변은 차량 통행이 빈번한 간선도로변에 각종 근린생활시설, 공동주택, 후면 단독주택 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

건물은 동측으로 왕복 4차선, 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있어 차량의 출입 및 접근이 용이합니다. 장승포시외버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

본 건은 임의경매로 진행되며, 등기부상 2025년 07월 10일 접수된 신수정 씨의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 이에 따라 본 건의 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위에 설정된 모든 권리(근저당권, 임의경매개시결정, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 등기부 요약

- 소유권 이전: 옥필선(2000.01.11) → 주식회사별의정원디아트(2022.04.29)

- 근저당권: 신수정 (2025.07.10, 55,000,000원) - 말소기준권리

- 임의경매: 신수정 (2025.07.23, 47,731,505원) - 본건 사건

- 압류: 국민건강보험공단 (2025.07.29), 진주세무서장 (2025.08.01)

- 등기부채권 총액: 55,000,000원

3.4. 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임차인 (110호): 옥필선 (상가건물임대차현황서상)

* 현재 임차인 옥필선 씨는 본 건을 점유하고 있지 않는 것으로 조사되었습니다. 과거에는 본 건(110호)이 옆 호실(108호, 109호)과 오픈형 상가("문화서적")로 이용되었으나, 현재는 조적 경계로 분리되어 '공실' 상태입니다.

* 부동산 현황조사 당시, 임차인 옥필선 씨의 배우자 진술에 따르면 110호는 현재 공실 상태이며 점유자도 없고 계약도 되어 있지 않다고 합니다.

* 임차인 옥필선 씨의 보증금 및 차임은 조사 당시 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 대항력 유무 및 기타 법적 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 건이 위치한 지역은 장승포시외버스정류장 인근의 간선도로변으로, 차량 통행량이 많고 유동인구가 풍부한 상업지구입니다.

4.2. 배후 수요 및 장점

주변에 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 다양한 업종의 근린생활시설로 활용 가능한 점이 본 건의 장점입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

장승포시외버스정류장이 인접해 있어 시외버스 이용이 편리하며, 동측 왕복 4차선 및 남측 6미터 폭의 도로에 접해 있어 차량을 이용한 이동이 수월합니다.

5.2. 편의시설

주변 상업지구 내 다양한 마트, 은행, 병원 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 능포항 및 능포수변공원 등 해안가 휴식 공간과도 접근성이 좋습니다.

5.3. 주변 환경

본 건 주변은 상업시설과 주거시설이 혼재된 지역으로, 능포수변공원 등 산책 및 휴식을 즐길 수 있는 공간도 인근에 있습니다. 검색 결과 상 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

집합건축물대장상 1층에 무단증축한 위반사항이 등재되어 있으며, 이에 대한 시정명령 및 이행강제금 부과 이력이 있습니다. 향후 철거 또는 원상복구 의무가 발생할 수 있으며, 건축물 관리 및 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 공실 위험

현재 본 건은 '공실' 상태로 조사되었습니다. 과거 인접 호실과 오픈형으로 사용되었으나 분리된 이후 임대가 이루어지지 않고 있는 상황입니다. 장기 공실화될 경우 임대 수익 확보에 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련 불확실성

상가건물임대차현황서상 110호 임차인으로 옥필선 씨가 등재되어 있으나, 현재 점유하지 않는 것으로 파악되었습니다. 다만, 보증금 및 차임이 미상인 상태이므로, 추후 대항력 유무 및 잠재적 법적 분쟁 가능성에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 거제시 능포동의 장승포시외버스정류장 인근 상업지역에 위치한 근린상가입니다. 간선도로변에 위치하여 가시성이 우수하고 차량 통행량이 많아 잠재적인 상권 활성화 가능성이 있습니다. 또한, 시외버스 터미널 인근이라는 교통적 이점도 갖추고 있습니다.

다만, 1층 무단증축으로 인한 위반건축물 등재, 현재 공실 상태 지속, 임차인 정보(보증금, 차임)의 불확실성 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 위반건축물 관련 법규 준수, 공실 장기화 방지를 위한 적극적인 임대차 전략 수립, 임차인 관련 법적 이슈에 대한 철저한 사전 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 장승포시외버스정류장 인근의 교통 요지에 위치하여 접근성 및 유동인구 확보에 유리합니다.

* 건축물대장상 용도가 제1종 및 제2종 근린생활시설로, 다양한 업종으로의 전환이 가능합니다.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 170,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 위반건축물 복구 비용, 장기 공실 가능성, 임차인 관련 불확실성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 보수적인 관점에서 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 119,000,000원 ~ 136,000,000원 범위 내에서 입찰가를 검토해 볼 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.