나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21665 [1] 경상남도 통영시 도천동 911-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.10.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 도천동 소재 두룡초교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 불가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 사다리 완경사, 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 서측 및 북동측으로 소폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 제시외건물 4동이 소재함.(자세한 사항은 ‘지적및건물개황도’참조).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2.벽돌조 슬래브지붕 2층건으로, 외벽 : 몰탈위페인트 및 화강석 타일 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시창 및 알미늄샷시창 마감.

이용상태

2.단독주택.

설비내역

제반 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

본건 2)건물은 의뢰목록상 면적과 실측 사정면적이 다소 상이하여, 실측사정 면적에 의거하여 감정평가하였는바 업무에 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ) 매각 포함. 대항력 있을 수 있음.
[목록 2] 공부상 면적과 실측 면적이 다소 상이하여, 실측사정 면적에 의하여 감정평가함(감정서 참고).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 확인 및 추가 법률 검토를 권장합니다.

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경21665 (1)

* 소재지: 경상남도 통영시 도천동 911-4

* 용도: 단독주택

* 감정가: 140,524,000원

* 토지면적: 207.00㎡ (약 62.62평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 123.03㎡ (약 37.21평)

* 건물제시외면적: 18.10㎡ (약 5.47평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 사 (채권자 사OOOOOOO)

* 특이사항: 대항력있는임차인 존재, 일괄매각, 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ) 매각 포함.

* 주의사항: 공부상 면적과 실측 면적이 다소 상이하여 실측사정 면적으로 감정평가되었음. 대항력 있는 임차인이 있을 수 있음.

1.2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상남도 통영시 도천동 소재 두룡초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 제한적이며, 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다. 본건은 서측 및 북동측으로 소폭의 도로와 접하고 있습니다.

* 이용상태: 본건 토지는 사다리 형태의 완경사지이며, 현재 주거용으로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 권리관계:

* 말소기준권리: 2025년 01월 02일 접수된 경남신용보증재단의 가압류(갑7)입니다.

* 이후 접수된 권리들은 모두 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

* 강제경매 신청 채권자는 사등농업협동조합(갑10)입니다.

* 등기부채권 총액은 74,130,200원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정 (정여순)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2001-09-26

* 확정일자: 2025-09-09

* 배당신고일자: 2025-08-26

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (명시됨)

* 비고: 정 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 30,000,000원 외 금액에 대한 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다. 명도 진행 시 주의가 필요하며, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 것으로 명시되어 있으나 법적 절차 확인은 필수적입니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시세:

* 제공된 주변 연립/다세대 매매 정보는 '영생상가1차(나)'(지번 1021) 관련 건으로, 본건(단독주택, 911-4)과는 물건 종류 및 규모에서 차이가 있습니다.

* 해당 연립주택(건축년도 1995년)의 2026년 3월 및 6월 매매 사례는 전용면적 약 70.27㎡ (약 21평) 기준으로 119,000,000원에서 120,000,000원 수준입니다.

* 본건 단독주택은 건물 면적 123.03㎡ (약 37평)으로, 위 연립주택보다 규모가 크고 주택 종류도 다릅니다. 직접적인 시세 비교는 어렵습니다.

* 본건의 감정가 140,524,000원은 단독주택으로서의 가치와 규모를 반영한 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육시설: 두룡초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주거환경: 주로 단독주택 및 소규모 공동주택이 혼재된 주택지대로 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근성은 보통이며, 인근 도로를 통해 시내외 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 지역에 기본적인 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

* 혐오시설: 조사된 자료 및 현황으로 볼 때, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 정 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 30,000,000원이 명시되어 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 있으나, 명도 과정에서 법적 분쟁이나 예상치 못한 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 면적 차이: 공부상 면적과 실측 면적의 차이가 존재하며, 이는 감정평가 시 반영되었으나 추후 재확인이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 총 4동의 제시외 건물이 소재하며, 본 매각에 포함됩니다. 이들 건물의 현황 및 철거/이용 가능 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 지형적 특성: 토지가 완경사지이므로 건축, 증축, 토지 활용 등에 제약이 있거나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용제한: 제2종일반주거지역 외에 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 통영시 도천동의 주택지대에 위치한 단독주택으로, 감정가는 140,524,000원입니다. 두룡초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호한 편이나, 차량 접근성은 다소 제한적입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 정 의 존재입니다. 비록 인수 보증금은 없다고 명시되어 있으나, 명도 절차의 복잡성과 예상치 못한 변수를 고려해야 합니다. 또한, 공부상 면적과 실측 면적의 차이, 완경사 지형, 제시외 건물 포함 매각 등은 물건의 가치 평가 및 취득 후 관리에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

* 단독주택으로서의 독립성: 아파트, 빌라 등과 달리 독립적인 주거 공간 확보가 가능합니다.

* 지역 내 주택 수요: 도천동 일대의 꾸준한 주택 수요를 바탕으로 한 안정적인 거주 가치 또는 임대 수익 가능성이 있습니다.

* 교육 환경: 초등학교가 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 잠재적 개발 가능성: 지역 지구 단위 계획 및 향후 도시 개발 방향에 따라 증축 또는 재건축을 통한 가치 상승 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 140,524,000원입니다. 주변 연립주택 매매 사례를 고려할 때, 단독주택으로서 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 완경사 지형, 제시외 건물 등 잠재적 리스크 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 112,000,000원 ~ 126,000,000원으로 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 법원 현황, 입찰 참여자들의 경쟁 정도, 물건의 최종 명도 가능성 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 충분한 사전 조사를 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.