나이스옥션 법원경매 통영 2025타경548 [1] 경상남도 거제시 동부면 구천리 산129-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구감정 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 동부면 구천리 소재 ‘평지마을회관’ 서측 인근에 위치하며, 부근으로는 단독주택, 펜션, 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

일련번호(3)은 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1,2)은 부정형 경사지의 '순수임야', 일련번호(3)은 부정형 완경사지의 '진입로'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(3)은 북측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하며, 일련번호(2)는 일련번호(3)을 경유하여 진출입이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(2023-11-28)<산지관리법>.
일련번호(2): 농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(2023-11-28)<산지관리법>.
일련번호(3): 계획관리지역, 중로3류(폭 12m~15m)(2024-06-07)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

일련번호(3)은 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 ‘진입로’로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
- 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1,2] 지상에 육안으로 확인되지는 않으나 분묘가 소재할 수 있음.
-목록[3] 토지는 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 공부상 지목은 ‘전’ 이나 현황은 일부가 ‘진입로’로 이용 중이므로 원상회복 명령이 발하여질 가능성 여부에 대해서 관할 관청에 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경548 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 동부면 구천리 산129-4

* 용도: 임야 (일부 진입로로 이용 중)

* 감정가: 526,489,000원

* 토지면적: 50,015.00㎡ (약 15,127평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 의령군산림조합

2. 입지조건

* 본건은 경상남도 거제시 동부면 구천리 소재 ‘평지마을회관’ 서측 인근에 위치합니다.

* 부근으로는 단독주택, 펜션, 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 북측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지는 부정형 경사지의 순수임야 (일련번호 1,2)와 부정형 완경사지의 진입로 (일련번호 3)로 이용 중입니다.

3. 권리분석

* 인수 보증금 합계: 0원

* 말소기준권리: 2019년 11월 6일자 의령군산림조합 근저당권 (을1).

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1(근저당권), 을2(지상권설정), 갑6(가압류), 갑7(임의경매).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요: 목록 지상에 분묘가 소재할 경우 분묘기지권 성립여지 있음'으로 기재되어 있으나, 이는 등기부상 권리가 아닌 법리적 해석에 따른 잠재적 권리입니다.)

* 총 채권액: 978,000,000원 (채권 총액은 근저당권 468,000,000원 + 가압류 510,000,000원).

4. 상권분석

* 본건이 위치한 거제시 동부면 구천리는 대체로 자연환경이 우수한 농촌 및 산림 지역입니다.

* 주변에 동부저수지, 거제자연휴양림, 치유의 숲, 노자산, 학동 흑진주 몽돌해변 등 다수의 자연 경관 및 휴양 시설이 분포하고 있습니다.

* 지역 주민 및 관광객을 대상으로 하는 농업, 체험 휴양, 숙박업 등의 잠재력이 있을 수 있으나, 일반적인 상업 활동을 위한 중심 상권과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

* 인근에 '평지마을회관'이 위치하여 기본적인 마을 행정 및 커뮤니티 시설 접근이 가능합니다.

* 주변에는 하나복지회관이 있어 지역 주민들의 편의를 제공하고 있습니다.

* 거제 동부면은 산과 바다가 어우러진 아름다운 자연환경을 자랑하며, 힐링 및 레저 활동을 즐기기에 적합합니다.

* 주요 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동이 필요한 경우가 많으며, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 일련번호(3) 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.

* 일련번호(3) 토지는 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 ‘진입로’로 이용 중이므로, 원상회복 명령이 발하여질 가능성에 대해 관할 관청 확인이 필요합니다.

* 목록 지상에 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 경우, 분묘기지권이 성립될 수 있습니다.

* 일련번호(1,2)는 농림지역, 임업용산지이며, 다양한 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있습니다.

* 일련번호(3)은 계획관리지역에 해당하나, 중로3류(폭 12m~15m)에 저촉되어 토지 이용 계획 확인이 필요합니다.

* 주변 지역에서 특정 혐오시설에 대한 언급은 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 거제시 동부면의 자연녹지 지역에 위치한 임야 및 진입로로 구성된 토지입니다.

* 전반적으로 농림지역 및 개발 제한 구역에 해당하여 토지 이용에 제약이 따르며, 농지취득자격증명 발급 및 진입로 현황에 따른 원상회복 가능성 등 추가 확인이 필요한 사항들이 존재합니다.

* 분묘 소재 가능성, 가축사육 제한 등도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 거제시의 관광 자원 및 개발 잠재력과 연계하여 자연 친화적 공간 조성, 주말 농장, 휴양 시설 부지 등으로의 활용 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

* 진입로로 이용 중인 필지(일련번호 3)의 경우, 향후 도로로서의 활용 가치에 주목할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 526,489,000원

* 본건은 농지 및 임야로서 관련 법규에 따른 제한 사항이 다수 존재하며, 분묘 등의 잠재적 문제가 있습니다. 따라서 입찰 시에는 이러한 리스크 요인과 주변 시세, 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 명확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.