나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21705 [1] 경상남도 통영시 도산면 도선리 산273-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 도산면 도선리 소재 ‘선창마을’ 북측 인접해 위치하며, 부근으로는 단독주택, 농경지, 수산관련시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1)은 부정형 완경사지의 '주거나지' 상태입니다.
일련번호(2)는 부정형 완경사지의 '전,도로 등'으로 이용 중입니다.
일련번호(3)은 부정형 완경사지의 '진입로'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 포장도로(약 5m내,외)와 접하며, 일련번호(3)은 '도로 등'으로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1(도선리 산273-2)): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>.
일련번호(1(도선리 산273-6내지 산273-12)): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>.
일련번호(2): 농림지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>.
일련번호(3): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

일련번호(1)은 등기사항전부증명서상 1필지(도선리 산273-2 임야 3,342㎡)이나 토지대장상 8필지(산273-2 임야 406㎡, 산273-6 임야 424㎡, 산273-7 임야 501㎡, 산273-8 임야 414㎡, 산273-9 임야 379㎡, 산273-10 임야 445㎡, 산273-11 임야 388㎡, 산273-12 임야 385㎡)로 등재되어 있으니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
- 일련번호(2)는 일부가 ‘도로’로 이용 중이며, 지상에 타인 소유 건물이 일부 걸쳐 소재하는 것으로 조사되는바 정확한 위치 및 경계확인은 전문적인 지적측량이 요구되니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

- 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각.
[목록 1] 관할관청으로부터 건축허가를 득하여 토목공사가 이루어진 토지로서 허가의 존속여부 등은 관할관청에 재확인이 필요하며, 등기사항전부증명서상 '1필지'이나, 임야대장상 '8필지'로 분할되어 있음(감정서 및 임야대장 참고).
[목록 2] 일부가 '도로'로 이용 중이며, 지상에 타인 소유 건물이 일부 걸쳐 소재하는 것으로 조사됨(감정서 참고).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21705 (1)

소재지: 경상남도 통영시 도산면 도선리 산273-2

용도: 임야

감정가: 784,993,000원

토지면적: 4,968.00㎡ (약 1,502.8평)

토지지분: 4,962.9846㎡ (약 1,501.3평)

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북OOOOOOOO

특이사항: 지분매각

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

본건은 경상남도 통영시 도산면 도선리 소재 ‘선창마을’ 북측 인접해 위치하며, 부근으로는 단독주택, 농경지, 수산관련시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량의 접근은 용이하나, 주변 도로망 및 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

본건 서측으로 포장도로(약 5m 내외)와 접하고 있으며, 일부 필지는 '도로'로 이용 중입니다.

도산면은 통영과 고성을 잇는 길목에 해당하며, 사량도 방면으로 운항하는 선착장이 위치해 있습니다. 또한, 최근 도산면 도선리에서 연도, 읍도를 연결하는 연륙보도교 건설 사업이 진행 중이거나 착공되었습니다. 이는 지역 접근성 및 관광 활성화에 기여할 수 있는 잠재력이 있습니다. '선창마을'은 과거 통영의 주요 선착장 주변으로 번성했던 지역으로, 역사성을 지닌 곳입니다.

3. 권리분석

현재 등기사항전부증명서상 말소기준권리인 근저당권(북부산농업협동조합, 2019-10-02 접수, 564,000,000원) 외 다수의 권리(소유권이전, 가압류, 임의경매 등)가 설정되어 있으며, 본 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

4. 상권분석

본건 소재지 인근은 단독주택, 농경지, 수산관련시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 상업 시설 밀집 지역이라기보다는 농어촌 지역의 특성을 보입니다.

최근 도산면 지역에 연륙교 건설이 추진되는 등 지역 개발 움직임이 있으나, 이를 통한 직접적인 상권 활성화 효과는 아직 미미할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건 인근은 전형적인 농어촌 생활 환경을 제공합니다.

자연환경으로는 해안과 인접하여 바다와 관련된 활동을 즐길 수 있으며, 주변에 '잘피학교'와 같은 해양환경 교육 프로그램이 운영되는 지역도 있습니다.

도산면 자체적으로 학교(도산초, 도산중) 및 기본적인 편의시설을 갖추고 있으나, 대규모 쇼핑 시설이나 병원 등은 통영 시내로 나가야 이용 가능할 것으로 보입니다.

'선창마을'은 과거 역사적 의미를 지닌 지역이며, 최근에는 '마음치유 프로그램' 등이 운영되는 등 주민 공동체 활성화를 위한 노력이 진행되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 토지 일부 지분 매각 물건으로, 지분권자 간의 협의가 필요하며 공유물 분할 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

목록 1: 관할관청으로부터 건축허가를 득하여 토목공사가 이루어진 토지로서 허가의 존속 여부 등은 관할관청 재확인이 필요하며, 등기사항전부증명서상 1필지이나 임야대장상 8필지로 분할되어 있어 공부와의 차이가 존재합니다.

목록 2: 일부 토지가 '도로'로 이용 중이며, 지상에 타인 소유 건물이 일부 걸쳐 소재하는 것으로 조사되어 정확한 위치 및 경계 확인을 위한 지적 측량이 요구됩니다.

토지이용계획상 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 공익용산지 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 많습니다. (일련번호(1) 및 (3): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 공익용산지 / 일련번호(2): 농림지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 공익용산지)

임대 관계는 미상으로, 인수되는 임차인이 있는지 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다 (단, 현재 임차인 현황 상 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있음).

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 통영시 도산면 도선리 소재 임야의 일부 지분 매각 건입니다. 주변 환경은 농경지, 단독주택, 수산 관련 시설이 혼재된 농어촌 지역이며, 차량 접근성은 양호한 편입니다. 최근 지역의 관광 활성화 및 주민 편의 증진을 위한 연륙교 건설이 추진되고 있다는 점은 긍정적인 요소입니다. 하지만, 토지 일부 지분 매각, 공부와의 차이, 타인 소유 건물 저촉 가능성, 엄격한 토지이용계획 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 입찰 시 철저한 현장 조사와 함께 법률 및 부동산 전문가의 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

연륙교 건설 등 지역 개발 추진으로 인한 장기적인 가치 상승 기대.

도산면 지역의 자연환경 및 관광 잠재력.

'선창마을' 지역의 역사적 가치.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 784,993,000원을 기준으로 하되, 본건의 지분 매각, 공부와의 차이, 타인 소유 건물 저촉, 엄격한 토지이용계획 등의 리스크 요인과 향후 개발 가능성 및 지역 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악되나, 관련 제반 비용(측량비, 법률 자문료 등)을 감안하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 별도의 시세 조사 및 현장 조사를 통해 산출하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.