나이스옥션 법원경매 진주 2025타경820 [1] 경상남도 사천시 곤양면 대진리 494 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 곤양면 대진리 소재 한월경로당 서측에 위치하며, 본건 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 평지의 부정형 토지로 농경지(답)로 이용 중임.

인접 도로상태

북측으로 왕복2차선이 소재하며 남측으로 지적도상 지목 도로인 필지가 소재하나 현황 인접 필지를 경유하여 접근하는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역(생산관리지역) 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1: 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조

물건 비고

-농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경820 (1)

물건소재지: 경상남도 사천시 곤양면 대진리 494

토지용도: 답

감정평가액: 64,152,000원

토지면적: 1782.00㎡ (약 539.05평)

건물면적: 0㎡

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 곤명농업협동조합

2. 입지조건

위치: 경상남도 사천시 곤양면 대진리 소재, 한월경로당 서측에 위치합니다.

주변 환경: 본건 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌 지역입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 본건 북측으로 왕복 2차선 도로가 소재합니다. 남측으로는 지적도상 지목 도로인 필지가 소재하나, 현황은 인접 필지를 경유하여 접근하는 상태로 도로 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

토지 등기부 요약:

* 1994년 11월 8일: 김종영 소유권 이전

* 2005년 12월 12일: 선주희 소유권 이전 (매매)

* 2017년 7월 12일: 곤명농업협동조합 근저당권 설정 (26,000,000원)

* 2023년 12월 15일: 소상공인시장진흥공단 가압류 설정 (16,624,857원)

* 2025년 7월 22일: 곤명농업협동조합 임의경매 개시 (20,577,614원)

말소기준권리: 2017년 7월 12일 곤명농업협동조합이 설정한 근저당권입니다.

매각으로 인한 소멸: 본 물건의 매각으로 인해 등기부상 근저당권, 가압류 및 임의경매 개시결정 등 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 권리사항은 없는 것으로 분석됩니다.

등기부채권 총액: 42,624,857원 (근저당권 및 가압류 채권액 합계)

4. 상권분석

본 물건은 답(농경지)으로, 상업 활동 중심의 상권이라기보다는 농업 생산 활동에 특화된 지역에 해당합니다.

주변 지역은 주로 농가주택과 농경지로 구성되어 있어, 상업 시설 발달이나 유동 인구에 따른 배후 수요는 크지 않은 편입니다.

5. 생활정보

농촌 지역 특성상 도심지의 편리한 편의시설이나 문화 시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

차량 이동을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 물건은 농지(답)이므로, 낙찰자는 관련 법규에 따라 농지취득자격증명원을 관할 시/군/구청에 제출해야 합니다. 증명원 미제출 시 낙찰 허가가 취소되고 입찰보증금이 몰수되는 매우 중대한 불이익이 발생하므로, 사전에 반드시 취득 자격 여부를 확인하고 증명원 발급 절차를 숙지해야 합니다.

* 농지법 관련 규제: 농지 소유 및 이용에 관한 농지법 등 관련 법규를 준수해야 합니다. 농업인 또는 관련 경영체만이 취득 가능한 경우가 많습니다.

* 지역 지구 및 제한사항: 본 토지는 생산관리지역에 속하며, 일부 축종에 대한 가축 사육이 제한되는 가축사육제한구역입니다. 토지 이용 및 건축 행위 시 관련 법규에 따른 제한 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

* 접근 도로 현황: 남측 지적도상 도로가 존재하나, 현황 인접 필지를 경유하여 접근하는 방식이므로, 추후 통행로 확보 관련 분쟁 가능성 또는 이용상의 제약이 발생할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 실수요 중심 투자: 직접 농업 활동을 영위하려는 농업인이나 농업 관련 사업자에게는 직접적인 생산 기반 확보라는 점에서 매력적일 수 있습니다.

* 토지 자체의 가치: 경상남도 사천시라는 지역적 위치와 향후 농업 정책 변화 등에 따라 토지 가치가 상승할 잠재력을 보유하고 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 농지로서, 낙찰 시 '농지취득자격증명' 발급 가능 여부가 투자의 성패를 좌우하는 가장 중요한 요소입니다. 이 부분이 명확하다면 실수요자 중심의 투자를 고려할 수 있습니다.

권리 관계는 매각으로 인해 대부분 소멸되어 인수 부담은 없으나, 농지법 관련 엄격한 규제와 도로 접근성 등 잠재적 리스크 요인을 반드시 사전에 철저히 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 64,152,000원

본 물건의 예상 입찰가는 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 현지 농지 시세, 향후 이용 가치, 그리고 관련 법규 규제 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으며, 반드시 현장 답사를 통한 주변 시세 파악 및 전문가와의 상담을 통해 입찰가를 결정하시길 권장합니다. 일반적으로 농지의 경우 실수요자의 참여 비중이 높아 감정가 대비 경쟁 강도가 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.