나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12187 [1] 울산광역시 남구 신정동 643-1 휴먼블루드빌 6층610호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 ""울산광역시청"" 북측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 중 제6층 제610호로서,
(사용승인일 : 2019.04.01)
외벽 : 몰탈위페인트 및 미장돌 붙임 등.
내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

오피스텔(주거용)으로 이용중이며 관리상태 무난함.

설비내역

위생설비(급배수), 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 인근 가로망 상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합),소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

토지 별도 등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12187 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 643-1 휴먼블루드빌 6층610호

용도: 오피스텔

감정가: 123,000,000원

토지면적: 4.42㎡ (약 1.34평)

토지지분: 4.4161㎡ (약 1.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 37.80㎡ (약 11.43평)

건물지분: 37.8012㎡ (약 11.43평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권

주의사항: 토지 별도 등기 있음.

특수물건정보: 대항력있는임차인, 선순위임차권

2. 입지조건

본건은 울산광역시 남구 신정동에 소재하며, "울산광역시청" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

차량의 출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근 가로망 상태 또한 보통으로 파악됩니다.

3. 권리분석

본건은 울산지방법원 2025타경12187호 부동산 임의경매 사건입니다.

등기부상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

- 을구 1번: 전세권 설정, 김도희, 130,000,000원, 말소 (말소기준권리)

- 을구 2번: 주택임차권, 김도희, 130,000,000원, 인수 (전입일자 2020.12.29, 확정일자 2020.12.29)

- 갑구 3번: 임의경매, 김도희, 130,000,000원, 말소 (본건 경매 개시)

- 갑구 4번, 5번: 압류, 말소

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-12-29

* 확정일자: 2020-12-29

* 배당신고일자: 2025-07-09

* 대항력: 있음

* 비고:

매각으로 소멸되지 않는 권리:

1. 토지 별도 등기 (2019.3.20. 접수된 지상권)

2. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 2번 임차권등기 (2025.7.9. 등기, 임대차보증금 1억 3천만원, 전입 2020.12.29., 확정일자 2020.12.29.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

주요 인수 권리:

- 토지 지상권

- 임차인 김 의 주택임차권 (보증금 130,000,000원) - 배당으로 전액 변제되지 않는 경우 잔액 인수

4. 상권분석

본건이 위치한 신정동 지역은 울산광역시청 인근의 행정 및 상업 기능이 복합된 지역으로, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 배후 수요가 풍부합니다.

5. 생활정보

건물 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕이며, 총 20층 중 6층에 위치합니다.

건축물 사용승인일은 2019년 4월 1일입니다.

외벽은 몰탈 위 페인트 및 미장돌 붙임 등, 내벽은 벽지 및 타일 붙임, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

현재 오피스텔(주거용)으로 이용 중이며, 관리상태는 무난한 것으로 평가됩니다.

위생설비(급배수), 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 기본적인 편의시설이 구비되어 있습니다.

토지는 세장형의 형상으로, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역이며, 대로2류(폭 30m~35m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

- 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 임차인 김 의 보증금 130,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 이는 상당한 금액이므로 반드시 확인이 필요합니다.

- 토지 별도 등기 (지상권) 인수: 토지에 설정된 지상권(2019.3.20. 접수)은 매각으로 소멸되지 않으므로 매수인이 인수해야 합니다. 지상권의 내용 및 가치를 파악해야 합니다.

- 채권 총액: 등기부상 채권 총액(말소기준 권리 외 인수될 권리 포함)이 최소 260,000,000원 (을1 전세권 130,000,000원 + 을2 임차권 130,000,000원)으로, 감정가(123,000,000원)보다 매우 높습니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 준공된 신축 오피스텔로, 울산광역시청 인근의 좋은 입지를 가지고 있습니다. 그러나 등기부상 인수되는 토지 지상권과 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원 인수 가능성은 매우 큰 위험 요소입니다. 이러한 인수 비용을 고려할 때, 입찰 참여 시 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

- 신축 오피스텔: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

- 우수한 입지: 울산광역시청 인근, 행정 및 상업 중심 지역에 위치합니다.

- 상업지역: 도시지역, 일반상업지역에 속해 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 오피스텔 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(34.7672㎡ ~ 38.1093㎡)의 거래가 2026년 5월에 129,800,000원에서 139,700,000원 사이에 이루어졌습니다.

건물면적 37.80㎡ (약 11.43평) 기준, 최근 시세는 대략 130,000,000원 ~ 140,000,000원 수준으로 판단됩니다.

본건의 감정가는 123,000,000원입니다.

그러나, 본건은 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 130,000,000원과 토지 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리를 인수해야 할 위험이 있습니다.

"인수 보증금 합계: 0원"이라는 분석 결과가 있으나, "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 문구로 미루어 볼 때, 임차인 보증금 전액이 배당으로 소멸된다는 보장이 없습니다. 만약 임차인 보증금 130,000,000원을 인수해야 한다면, 최소 취득 비용은 감정가(123,000,000원) + 인수 보증금(130,000,000원) = 253,000,000원 이상이 될 수 있습니다. 또한 토지 지상권 인수 비용은 별도로 발생합니다.

위험 요소를 고려하여, 임차인 보증금 전액이 배당으로 소멸된다는 전제 하에, 보수적으로 예상되는 입찰가는 감정가 및 시세 하한선을 고려하여 다음과 같이 산정합니다.

예상 입찰가: 130,000,000원 ~ 135,000,000원

주의사항: 상기 예상 입찰가는 임차인 김 의 보증금 130,000,000원이 배당을 통해 전액 변제된다는 가정하에 산정된 것입니다. 만약 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 추가로 인수해야 하는 금액이 발생하므로, 실제 총 취득 비용은 훨씬 높아질 수 있습니다. 또한 토지 지상권 인수 비용은 별도로 고려해야 합니다. 입찰 전 반드시 임차인과의 협상, 배당표 확정 여부, 지상권 인수 비용 등을 면밀히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.