나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11737 [1] 경상남도 창원시 의창구 사림동 89-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.07.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 사림동 소재 '창원의집' 남서측 인근에 위치하며 부근
은 단독주택 등으로 형성되어 있는 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 위치 및 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할
때 전반적인 교통사정은 대체로 양호합니다.

형태 및 이용상태

기호(2) 인접토지 등과 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입
니다.

인접 도로상태

기호(2) 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
기호(2) 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(배후도시), 소로2류(폭 8m~10m)(사림
지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상 대보호구역(봉림초 상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기타사항 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 시멘트벽돌조 및 블록조 슬래브지붕 지하1층 지상1층 단독주택 및 부속사
건물로서,
- 외벽 : 몰탈위페인팅, 적벽돌붙임 등
- 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등
- 창호 : 목재창 및 알루미늄새시창 구조

이용상태

기호(1) 단독주택, 창고, 화장실 등으로 이용중입니다.

설비내역

건물내 급배수 및 위생설비, 바닥난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기타사항 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

사건번호: 창원지방법원 2025타경11737 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 사림동 89-12 (신주소: 경상남도 창원시 의창구 사림로8번길 35)

용도: 단독주택

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

감정가: 396,036,520원

채권자: 한OOOOOOO (경매 신청 채권자는 한국주택금융공사)

1.2. 면적 및 토지 이용

토지 면적: 260.00㎡ (약 78.65평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 119.19㎡ (약 36.05평)

건물 제시외 면적: 9.50㎡ (매각에 포함)

1.3. 건물 구조 및 용도

건물 구조: 시멘트벽돌조 및 블록조 슬래브 지붕 지하 1층, 지상 1층 단독주택 및 부속건물 (창고, 화장실 등)

건축물 표제부 정보:

- 신주소: 경상남도 창원시 의창구 사림로8번길 35

- 주용도: 단독주택

- 구조: 시멘트벽돌조, (철근)콘크리트 슬래브 지붕

- 사용승인일: 1985년 10월 24일

- 지하층: 1개 층

- 지상층: 1개 층

- 건축면적: 108.53㎡

- 연면적: 119.195㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

특이사항: 제시외 건물(9.50㎡) 포함 일괄매각

1.5. 감정가 및 채권자 정보

감정가: 396,036,520원

채권자: 한OOOOOOO (경매 신청 채권자는 한국주택금융공사)

등기부채권 총액: 873,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 사림동 소재 '창원의집' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택 등으로 형성된 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 수단의 운행 횟수 및 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 대체로 양호합니다.

남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(배후도시), 소로2류(폭 8m~10m)(사림지구)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한) 및 상대보호구역(봉림초 상대정화구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

토지 및 건물 등기부상 소유권은 김열한, 석삼순, 김동윤 외 4명(상속) 순으로 이전되었습니다.

말소기준권리는 2015년 6월 15일에 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(873,000,000원)입니다.

본 경매는 한국주택금융공사에 의해 2025년 7월 22일에 신청되었습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당권보다 선순위 권리는 확인되지 않습니다.

따라서, 경매를 통해 매각이 이루어지면 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (지상권 개요는 비고에 기재되어 있으나, 해당 권리 존재 여부는 명시되지 않음).

3.3. 인수/소멸 권리 분석

등기부상 근저당권, 임의경매개시결정 등이 기재되어 있으나, 이는 말소기준권리 이후의 권리이므로 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 보입니다.

별도로 명시된 인수해야 할 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

건물감정평가요항표에 기재된 임대 관계는 '미상'입니다.

주의사항: 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, '임대관계 미상'이라는 점을 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세 분석 (연립, 다세대, 빌라, 단독주택)

창원시 의창구 사림동 일대의 단독주택 및 유사 건물 매매 시세는 검색 결과에 따라 다소 편차가 있습니다.

- 2026년 5월, 사림동에서 마당 넓은 1가구 단독주택이 5억 6,000만원에 매물로 나왔으며, 대지 283.5㎡ (약 86평), 건물 103.3㎡ (약 31평) 규모였습니다.

- 2026년 8월, 사림동에서 주택 매매로 7억 8,000만원 (대지 77.8평, 건물 74평)에 나온 사례가 있습니다.

- 2026년 8월, 사림동 운동장 인근 다가구주택(리모델링 완료, 주인세대 거주하며 임대수익 발생)이 4억 8,000만원 (토지 74평, 건물 68.7평)에 매물로 나왔습니다.

- 2024년 11월, 창원지방법원 관할 경매 사건으로, 창원시 의창구 사림로85번길 4-8 소재 단독주택이 감정가 4억 8,639만원으로 진행된 바 있습니다 (본건과 유사한 지역 및 면적 조건).

본건의 감정가는 3억 9,603만 6,520원이며, 이는 주변 단독주택 시세 범위 내에 있거나 다소 낮은 수준으로 평가될 수 있습니다. 단, 제시외 건물 포함 여부, 정확한 건물 상태 등에 따라 시세 반영이 달라질 수 있습니다.

4.2. 편의시설 및 주변 환경

본건은 주택지대로 형성되어 있으며, '창원의집' 등 주변 편의시설 및 생활 환경에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설(쓰레기 처리 시설, 납골당, 대형 폐기물 처리 시설 등)이 밀집되어 있다는 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다.

다만, 창원시 의창구 전반에 걸쳐 쓰레기 불법 투기 단속 및 올바른 쓰레기 배출 문화 정착 노력이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 생활 편의시설 접근성

본건은 상대보호구역(봉림초 상대정화구역)으로 지정되어 있어 봉림초등학교와의 근접성을 예상할 수 있습니다.

주택지대이므로 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

건물 감정평가 요항표에 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있습니다.

비록 임차인 현황에 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 거주자나 미등기 임차인 존재 여부는 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 포함

주의사항에 '제시외 건물 포함'이라고 명시되어 있으며, 건물 면적에 9.50㎡의 제시외 면적이 포함됩니다. 이는 매각 금액에 반영되는 부분이나, 실제 현황과 공부상 일치 여부는 확인이 필요합니다.

6.3. 건축물 노후화 가능성

건축물 사용승인일이 1985년으로, 건축된 지 약 40년이 경과하였습니다. 따라서 건물 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 창원시 의창구 사림동의 주택지대에 위치한 단독주택입니다. 차량 접근성이 양호하고 주거 지역으로서 기본적인 생활 여건을 갖추고 있습니다. 등기부상 채무 총액이 감정가를 상회하여 경매 절차가 진행 중이며, 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 시 권리관계는 명확할 것으로 보입니다. 임차인 관련 인수 보증금이 없는 점도 매수자에게 유리한 조건입니다. 다만, 건물 노후화 및 '임대관계 미상'이라는 점은 주의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 경매 이점

- 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 가능성이 높아 안전한 취득이 가능합니다.

- 인수 보증금 없음: 임차인에게 지급해야 할 보증금이 없어 인수 부담이 없습니다.

- 잠재적 시세차익: 감정가 대비 주변 시세를 고려했을 때, 시세차익을 기대할 수 있는 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

8.2. 향후 전망

주택지대이므로 안정적인 주거 목적으로 활용하거나, 지역의 개발 계획 및 시세 변동에 따라 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 대비 감정가 분석

본건 감정가는 396,036,520원입니다.

주변 시세는 2026년 기준 유사 단독주택이 4억 8천만 원 ~ 7억 8천만 원 사이에서 거래되거나 매물로 나와 있습니다.

특히, 2024년 11월 유사 지역 단독주택이 감정가 4억 8,639만원으로 진행된 사례가 있습니다.

감정가가 주변 시세 대비 낮은 편은 아니지만, 경매 특성상 경쟁 입찰을 통해 결정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 인수 보증금이 0원이고, 건물 노후화 및 '임대관계 미상'이라는 점을 고려해야 합니다.

주변 시세와 감정가, 그리고 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준인 3억 9천만원 ~ 4억 3천만원 사이에서 형성될 것으로 보입니다.

다만, 실제 입찰가 결정은 현장 조사, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.