나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12203 [1] 울산광역시 중구 반구동 106-3 소담팰리스 2층213호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 중구 반구동 소재 학성초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상17층 중 2층 213호로서
(2017.01.11 사용승인)
외벽 : 치장석, 몰탈위페인트
내벽 : 벽지, 타일
창호 : 샷시창

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 주차타워설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형이며, 공동주택 및 업무시설용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지의 북동측으로 폭 약 25미터, 북서측으로 폭 약 8미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12203 (1)

소재지: 울산광역시 중구 반구동 106-3 소담팰리스 2층 213호

용도: 오피스텔

감정가: 79,000,000원

토지면적: 5.86㎡ (약 1.77평)

건물면적: 28.57㎡ (약 8.64평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 5층 / 지상 17층 중 2층 213호

사용승인일: 2017년 01월 11일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 울산광역시 중구 반구동에 소재하며, 학성초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 부지의 북동측으로 폭 약 25미터, 북서측으로 폭 약 8미터의 도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 01월 25일

* 확정일자: 2022년 01월 11일

* 배당신고일자: 2024년 03월 18일

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을8)으로 등재되어 있으며, 인수 대상입니다.

* 말소기준권리: 을7 (2022년 01월 25일 접수, 전세권설정, 김성중)

* 인수되는 권리: 을8 (2022년 01월 25일 전입, 2022년 01월 11일 확정, 2024년 03월 18일 배당신고, 주택임차권, 김성중) - 보증금 75,000,000원 인수

* 등기부채권 총액: 650,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 공동주택 및 근린생활시설 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업체 수요를 고려할 수 있습니다.

* 최근 매매 정보:

* 2023년 11월 (4층): 79,000,000원

* 2026년 04월 (3층): 66,000,000원

* 최근 거래 사례에서 가격 변동이 관찰되며, 2026년 거래가가 이전 거래가보다 하락한 양상을 보이고 있습니다. 이는 시장 상황 또는 개별 물건의 특성에 따른 것으로 분석됩니다.

* 시세 추정: 현재 제공된 시세 정보만을 기준으로 보면, 2026년 4월 거래가(6,600만원)는 다소 낮게 형성되었습니다. 2023년 11월 거래가(7,900만원)와 감정가(7,900만원)를 고려할 때, 본 건의 현 시세는 7,500만원 ~ 7,900만원 범위로 추정해볼 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 7,500만원 인수 조건이 있으므로, 이를 반드시 고려하여 시세 대비 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 학성초등학교가 인근에 위치하며, 공동주택 및 근린생활시설이 분포하여 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다. (추가적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

* 교통: 차량 출입이 편리하고, 대중교통 사정 또한 보통 수준으로 생활 및 이동에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 씨의 보증금 75,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 추가적인 투자금 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 최근 거래가 하락세: 2026년 4월 거래가가 6,600만원으로 이전 거래가 대비 하락하여, 향후 가격 상승에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

* 임대 정보 미확인: 제공된 정보상 임대 조건이 명확하지 않아, 실제 임대 현황 및 수익률을 파악하는 데 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산 중구 반구동에 위치한 소담팰리스 오피스텔로, 2017년 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 학성초등학교 인근에 자리하여 교육 및 생활 편의시설 접근성이 좋고, 도로망 이용 또한 편리합니다. 다만, 7,500만원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 가장 큰 특징이며, 최근 실거래가 하락 추세는 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 1인 가구 및 소규모 사업체를 위한 소형 오피스텔로서의 수요를 기대할 수 있습니다.

* 적절한 가격으로 낙찰받을 경우, 인수되는 보증금을 제외한 실질 투자금을 기준으로 임대 수익 또는 시세 차익을 확보할 수 있습니다.

* 울산 지역 내에서의 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 가치 유지를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 75,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 따라서, 예상 입찰가는 이 인수 보증금을 고려하여 산정되어야 합니다.

* 인수되는 보증금: 75,000,000원

* 최근 실거래가: 6,600,000원 (2026년 4월, 3층), 79,000,000원 (2023년 11월, 4층)

* 감정가: 79,000,000원

인수 보증금 75,000,000원을 고려할 때, 낙찰가가 75,000,000원일 경우 실질 투자금은 0원이 됩니다. 이는 투자로서의 의미가 없으므로, 낙찰가는 최소 7,500만원 이상이어야 합니다.

최근 거래가 6,600만원은 인수 보증금을 고려하면 낮은 가격이며, 2023년 거래가(7,900만원) 및 감정가(7,900만원)를 기준으로 할 때, 7,500만원 ~ 7,900만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

본 물건에 대한 예상 입찰가는 75,000,000원에서 7,800,0000원 사이로 제안합니다. 낙찰가가 7,800,000원일 경우, 7,500,000만원을 인수하고 300만원의 추가 이익을 기대할 수 있습니다. 경매 참여 시에는 경쟁률 및 현장 상황을 면밀히 파악하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.