나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31536 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 145 서재보성타운 108동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다움 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 소재 ""서재중학교"" 북측 인근에 위치하며, 부근 일
대는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량출입 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 20층건 중 5층 503호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
- 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
- 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감.
- 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트 단위세대임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스공급 및 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 서측 하향 완경사의 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

단지 남측으로 폭 약 10미터, 동측, 서측 및 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로2류(폭 8m∼10m)(접합), 중로3류(폭 12m∼15m)(접합), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((2015-07-10)(도림초등학교)<교육환경보
호에 관한 법률>, 절대보호구역((2015-07-10)(도림초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음. 을구 11번 주택임차권(임대차보증금 165,000,000원)이 배당에서 전부 변제되지 아니하면 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구서부지원 2025타경31536 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.2. 부동산 현황

소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 145 서재보성타운 108동 5층503호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 평가액

감정가: 148,000,000원

토지면적: 44.71㎡ (약 13.5평)

토지지분: 44.7088㎡ (약 13.5평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.7평)

건물지분: 84.95㎡ (약 25.7평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 소재 "서재중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하고 있어 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

주변에는 서재중학교가 위치해 있으며, 주거 밀집 지역으로 아파트 단지, 단독주택, 상가 등이 혼재하고 있습니다. 현재까지 파악된 정보상 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 07월 15일에 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 권석

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-17

* 확정일자: 2022-07-22

* 배당신고일자: 2024-09-02

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 11번 주택임차권으로, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인: 이소미

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2025-07-28

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025-10-16

* 대항력: 없음

* 임차인: 전우탁

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-07-28

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

3.3. 권리관계 요약

가장 중요한 권리 사항은 대항력 있는 임차인 권석의 보증금 1억 6,500만 원입니다. 이는 말소기준권리보다 선순위로 등기되어 있으며, 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 그대로 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 서재보성타운

주소: 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 145

사용승인일: 1997년 04월 19일 (준공 29년차)

총 세대수: 740세대

주요 면적: 본 물건은 전용면적 84.95㎡ (약 25.7평)입니다.

4.2. 최근 매매 시세

본 물건과 동일 면적(84.95㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 5월 1일, 14층 물건이 13,800,000,000원 (1억 3,800만 원)에 거래되었습니다. [cite: JSON 1, 2]

참고로 2026년 6월 3일에는 동일 단지 내 59.98㎡ 면적 물건이 9,500,000,000원 (9,500만 원)에 거래된 사례가 있습니다. [cite: JSON 3]

4.3. 최근 전월세 시세

본 물건과 동일 면적(84.95㎡)의 최근 전월세 거래 사례는 2026년 5월 6일, 6층 물건이 보증금 1,000만 원, 월세 55만 원에 계약되었습니다. [cite: JSON 2]

참고로 2026년 1월 6일에는 59.98㎡ 면적 물건이 보증금 8,500만 원, 월세 0원에 거래된 사례가 있습니다. [cite: JSON 1]

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 건은 철근콘크리트조 콘크리트슬라브지붕 20층 건물 중 5층 503호이며, 아파트 단위세대입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일, 창호는 새시창으로 마감되어 있습니다.

5.2. 설비 및 편의시설

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 공급 및 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 토지 이용 및 주변 도로

토지는 부정형으로, 서측 하향 완경사의 아파트 건부지입니다. 단지 남측으로 폭 약 10미터, 동측, 서측 및 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

5.4. 토지 이용계획 및 제한상태

준주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(도림초등학교)에 해당됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 문제

가장 큰 위험 요소는 보증금 1억 6,500만 원의 대항력 있는 임차인 권석이 존재한다는 점입니다. 이 임차인의 보증금이 경매 배당에서 전부 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 본 물건의 감정가(1억 4,800만 원) 및 최근 시세(1억 3,800만 원)를 훨씬 초과하는 금액이므로, 사실상 보증금 전액 또는 상당 부분이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 매수인의 총 투자 비용을 대폭 증가시키며, 투자 수익률에 치명적인 영향을 미칩니다.

6.2. 기타 법적 제약

토지이용계획상의 학교보호구역 등은 아파트 거래에 통상적인 영향을 미치지 않으나, 기타 잠재적 제약 사항은 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 다사읍에 위치한 서재보성타운 아파트로, 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다. 그러나 권리분석 결과, 보증금 1억 6,500만 원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 금액이 매수인의 부담으로 전가될 가능성이 매우 높습니다. 이는 해당 물건의 감정가 및 최근 시장 시세와 비교할 때 매우 큰 금액으로, 매수인이 실제 부담해야 하는 총액이 시장 가치를 훨씬 상회할 수 있습니다. 따라서 본 물건은 투자 관점에서 매우 신중한 접근이 필요하며, 인수되는 보증금으로 인한 위험을 충분히 인지하고 추가적인 비용 발생 가능성을 고려하여 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 준수한 입지와 교통 여건: 서재중학교 인근에 위치하며 버스 승강장이 가까워 생활 편의성이 있습니다.

* 아파트 단지 규모: 740세대의 중대형 단지로, 지역 내에서 안정적인 주거 기능을 담당하고 있습니다.

* 주변 개발 가능성: 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승 여지가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 물건 현황:

* 감정가: 1억 4,800만 원

* 최근 매매 시세 (84.95㎡, 2026년 5월): 1억 3,800만 원

* 대항력 있는 임차인 인수 보증금: 1억 6,500만 원

* 시세 분석:

* 본 건과 동일 면적(84.95㎡)의 최근 매매 시세는 1억 3,800만 원 수준으로 파악됩니다.

* 감정가는 1억 4,800만 원으로, 최근 시세와 유사하거나 소폭 높은 수준입니다.

* 위험 요소 고려 및 예상 입찰가 산정:

* 본 물건의 가장 큰 리스크는 보증금 1억 6,500만 원의 대항력 있는 임차인 인수입니다. 이는 현재 감정가와 최근 시세를 훨씬 초과하는 금액입니다.

* 매수인이 실제로 부담해야 하는 총 금액은 '입찰가 + 인수 보증금 1억 6,500만 원'이 됩니다.

* 만약 매수인의 희망가가 1억 4,000만 원이라 가정하더라도, 총 지출액은 1억 4,000만 원 + 1억 6,500만 원 = 3억 500만 원에 달하게 됩니다. 이는 정상적인 시세보다 현저히 높아, 투자로서의 매력이 매우 떨어집니다.

* 채권자의 채권액(약 1억 7,653만 원) 및 경매 비용 등을 고려할 때, 유찰될 가능성이 높습니다.

* 따라서, 제시된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 실질적인 투자 가치가 매우 낮다고 판단되며, 만약 입찰을 고려한다면 총 지출액(입찰가 + 인수 보증금)이 현재 시장 가치(약 1억 3,800만 원 ~ 1억 4,800만 원)보다 매우 낮아지는 수준에서, 위험을 감수하고 초저가로 접근하는 전략 외에는 현실적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.