나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경10281 [1] 경상북도 울진군 후포면 삼율리 35-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.07.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 울진군 후포면 삼율리 소재 ‘후포터미널’ 남동측 인근에 위치하며 주위는
근린생활시설, 단독주택 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 사다리형의 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

일련번호(3) : 사다리형의 평지로서 주차장 부지로 이용중임.

일련번호(4) : 부정형의 평지로서 주차장 부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1,3) : 서측으로 폭 약 20m의 포장도로와 접함.

일련번호(4) : 일련번호(1,3)을 경유하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역(후포면도시지역) , 일반상업지역(일반상업지역) , 제1종일반주거지
역(제1종일반주거지역), 가축사육제한구역(기업형 전부제한, 일반형 전부제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호
구역(초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

일련번호(3) : 도시지역(후포면도시지역) , 일반상업지역(일반상업지역), 가축사육제한구역
(기업형 전부제한, 일반형 전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(후포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(후포초등학교병설유치원)<교육
환경 보호에 관한 법률>

일련번호(4) : 도시지역(후포면도시지역) , 일반상업지역(일반상업지역), 가축사육제한구역
(기업형 전부제한, 일반형 전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

일련번호(4)는 공부상 지목이 ""전""이나, 현황 ""주차장부지""로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건으로서,
-벽체 : 사이딩판넬 등 마감
-바닥 : 타일 등 마감.
-창호 : 새시 창호임.

이용상태

근린생활시설(소매점)으로 이용중임.

설비내역

냉난방설비, 급배수설비 및 화재탐지설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

본건 건물 공부상 창고 2개동은 소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기타 : 없음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록 2 건물 공부상 창고 2개동은 소재불명으로 매각에서 제외(감정평가서 참조), 공부상 용도가 주택인 동은 실제 '근린생활시설'임
- 목록 4는 지분 매각. 공부상 지목이 '전'이나, 현황 '주차장 부지'로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경10281 (1) 사건번호로 진행되는 본 물건은 경상북도 울진군 후포면 삼율리 35-1에 소재하고 있습니다.

본 물건의 감정가는 1,535,731,800원입니다.

토지 면적은 총 1186.00㎡ (약 358.77평)이며, 이 중 매각 대상인 토지 지분은 1162.1014㎡ (약 351.54평)입니다.

건물 면적은 총 421.20㎡ (약 127.42평)이며, 건물 지분 전체가 매각 대상입니다.

건물 제시외 면적은 231.20㎡ (약 70.00평)입니다.

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 영해새마을금고입니다.

특이사항으로 지분 매각으로 진행됩니다.

2. 입지조건

본건은 경상북도 울진군 후포면 삼율리에 위치하며, '후포터미널' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 형성되어 있어 지역 내 입지가 양호한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물의 서측으로는 폭 약 20m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 상업 및 주거 용도로 활용 가능성이 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(유치원, 초등학교)으로 지정되어 있습니다.

현황 이용 상태는 일련번호(1) 토지는 상업용 건부지로, 일련번호(3)과 (4) 토지는 주차장 부지로 이용 중입니다. 특히, 일련번호(4)는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '주차장 부지'로 사용되고 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 01월 07일 접수된 영해새마을금고의 근저당권입니다.

등기부상의 채권 총액은 1,750,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 김진석 씨가 있으며, 보증금 200,000,000원에 차임 9,000,000원입니다.

김진석 씨의 전입일자(사업일자)는 2019년 02월 26일이며, 배당신고일자는 2025년 09월 22일입니다.

김진석 씨는 대항력이 없는 임차인으로 분류됩니다.

이에 따라, 본 경매 절차에서 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 후포면 삼율리 지역은 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재된 지역으로, 후포터미널 인근에 위치하여 유동인구 및 접근성이 좋은 편입니다.

주요 용도는 근린시설로서, 지역 주민을 위한 상업 시설 운영에 적합합니다.

토지가 상업용 건부지와 주차장 부지로 이용되고 있다는 점은 상업 시설 운영에 있어 중요한 이점입니다. 특히 주차장 부지로 활용되는 부분은 고객 편의 증진에 기여할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건 주변에는 후포터미널이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 유치원 및 초등학교 등 교육 시설과 인접해 있어 자녀가 있는 세대에게도 고려해 볼 만한 위치입니다.

주변으로 후포문화복지센터(삼율로 17)가 위치하며, 전기차 충전소(Charzin CPO) 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 지분 매각으로 진행되므로, 소유권 행사 및 향후 관리에 있어 다른 지분 소유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

건축물대장상 창고 2개동이 소재불명으로 매각에서 제외되었으며, 이는 현장에서 물리적으로 존재하거나 혹은 과거 존재했으나 현재는 파악되지 않는 시설이 있을 수 있음을 시사합니다.

목록 4 토지의 경우, 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '주차장 부지'로 이용되고 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발 시 별도의 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

공부상 용도가 주택인 동이 실제로는 '근린생활시설'로 이용 중인 점은 현황과 공부상 차이가 존재하므로, 관련 행정 절차나 인허가 사항에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 울진군 후포면의 근린생활시설로서, 후포터미널 인근에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다.

토지 일부가 주차장으로 활용되고 있으며, 상업 지역에 속해 있어 다양한 상업적 활용이 가능합니다.

다만, 지분 매각이라는 점과 공부상 지목 및 현황 불일치, 소재 불명 창고 등은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

후포터미널 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 시설 운영에 유리합니다.

토지 일부가 주차장으로 활용되고 있어 고객 접근성과 편의성을 높일 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 인수할 보증금 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,535,731,800원입니다.

다만, 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원임을 고려하더라도, 실제 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 권리 관계, 향후 활용 가치, 그리고 본건의 지분 매각이라는 특수성을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 현장 조사, 주변 시세 조사, 수익률 분석 등이 필요하며, 본 자료만으로는 구체적인 금액을 제시하기 어렵습니다. 따라서 입찰 참여 시에는 철저한 사전 조사를 바탕으로 전략적인 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.