나이스옥션 법원경매 의성 2025타경10232 [1] 경상북도 의성군 다인면 양서리 617 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달성 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 의성군 다인면 양서리 소재 ""양서마을"" 내에 위치하며 주위는 농가주택
, 농경지, 임야 등으로 이루어진 국도주변 농촌지대임.

교통상황

동하향 완경사지대의 부정형 토지로서 제반교통사정은 무난한편임.

형태 및 이용상태

기호1) 자체지반 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서 주거나지상태임.
기호2) 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지 및 일부 도로임.

인접 도로상태

기호1) 서측으로 폭 약 3M의 도로와 접함.
기호2) 북측으로 폭 약 3M의 도로와 접하고, 본건 토지를 폭 약 3M의 도로가 세로로 관
통하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1),2) 공히 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

기호2) 토지의 공부상 지목은 ""대""이나 현황은 ""대 및 도로""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 벽돌구조 평스라브지붕 단층건으로서,
- 외벽 : 치장벽돌, 몰탈위페인팅마감 등
- 내벽 : 벽지, 타일 등
- 바닥 : 장판지, 타일 등
- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 기름보일러에 의한 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

기호 가)건물은 양서리 621, 617 양 지상에 소재하는것으로 되어있으나 실제로는
동소 621지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함(구조 및 면적 등 감정서 참조 요망)
목록 3 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '대 및 도로'
목록 2 건물은 양서리 621, 617 양 지상에 소재하는 것으로 되어있으나, 실제로는 동소 621 지상에 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 의성지원 2025타경10232 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 예성신용협동조합

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경상북도 의성군 다인면 양서리 617

용도: 단독주택

1.3. 토지 정보

토지면적: 355.00㎡ (약 107.39평)

토지 지분: 355㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

공부상 지목: '대'

현황: '대 및 도로'

특이사항: 목록 3 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '대 및 도로'입니다.

1.4. 건물 정보

건물면적: 89.89㎡ (약 27.19평)

건물 지분: 89.89㎡

건물 제시외 면적: 88.50㎡ (약 26.77평)

구조: 벽돌구조 평스라브지붕 단층

사용승인일: 2005년 10월 10일

1.5. 감정가 및 매각 방식

감정가: 96,820,020원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함(구조 및 면적 등 감정서 참조 요망).

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상북도 의성군 다인면 양서리 소재 "양서마을" 내에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등으로 이루어진 국도 주변 농촌지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

동하향 완경사지대의 부정형 토지로서 제반 교통사정은 무난한 편입니다. 자체지반은 대체로 평탄하며, 인접 도로 상태는 기호1) 토지는 서측으로 폭 약 3M의 도로와 접하며, 기호2) 토지는 북측으로 폭 약 3M의 도로와 접하고, 본건 토지를 폭 약 3M의 도로가 세로로 관통하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 1995-06-17: 소유권이전 (김학분)

* 2023-05-11: 소유권이전 (최정길, 증여)

* 2023-10-10: 근저당권 (예성신용협동조합, 18,000,000원) - 말소기준권리

* 2024-08-29: 가압류 (다인농업협동조합, 35,960,054원) - 말소 예정

* 2025-07-17: 임의경매 (예성신용협동조합, 18,000,000원) - 말소 예정

* 2025-08-21: 가압류 (농업협동조합중앙회, 34,806,392원) - 말소 예정

* 2025-08-22: 가압류 (의성축산업협동조합, 110,018,137원) - 말소 예정

등기부채권 총액: 198,784,583원

3.2. 등기부 현황 (건물)

* 2023-05-11: 소유권보존 (최정길)

* 2023-10-10: 근저당권 (예성신용협동조합, 18,000,000원) - 말소기준권리

* 2024-08-29: 가압류 (다인농업협동조합, 35,960,054원) - 말소 예정

* 2025-07-17: 임의경매 (예성신용협동조합, 18,000,000원) - 말소 예정

* 2025-08-21: 가압류 (농업협동조합중앙회, 34,806,392원) - 말소 예정

* 2025-08-22: 가압류 (의성축산업협동조합, 110,018,137원) - 말소 예정

등기부채권 총액: 198,784,583원

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2023년 10월 10일 접수된 예성신용협동조합의 근저당권입니다. 본 물건은 임의경매로 진행되므로, 매각으로 인해 위 근저당권을 포함한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상으로는 확인되지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인 현황은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 경상북도 의성군 다인면 양서리에 위치한 농촌 지역입니다. 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등으로 구성되어 있으며, 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

4.2. 주변 유사 물건 시세

의성군 다인면 지역의 단독주택 매매 사례를 조사한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있었습니다.

* 의성군 다인면 송호리 지역에서 대지 928.93㎡(약 281평) 토지가 6,950만원에 매물로 나왔습니다.

* 의성군 다인면 외정리 지역의 경량철골주택(대지 164평, 건평 28평)이 1억 6,000만원에 매물로 있습니다.

* 의성군 다인면 평림리 소재 대지 61평, 방 2개 주택이 3,900만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 의성군 다인면 송호리 지역의 농지(1088평)가 6,600만원에 매물로 나왔습니다.

* 의성군 다인면 외정리 지역에 대지 164평, 건평 28평의 경량철골주택이 1억 6,000만원에 매물로 나와 있습니다.

* 의성군 다인면 양서리 인근의 주택 매매가는 지역 및 물건 상태에 따라 편차가 크며, 대부분 3천만원대에서 1억원 초중반대로 형성되어 있습니다. 본건과 유사한 면적 및 상태의 단독주택은 7천만원대에서 1억원 내외로 거래될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

다인면 소재지에 기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)이 위치하고 있습니다. 가장 가까운 편의시설은 다인면 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

* 교육시설: 다인초등학교, 다인중학교가 다인면 소재지에 위치하고 있습니다.

* 의료시설: 다인보건지소가 다인면 소재지에 위치하고 있으며, 의성군 전체적으로는 여러 의원 및 병원이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 채무 총액(토지 및 건물 합산 약 1억 9,878만원)이 감정가보다 높으나, 본 건은 임의경매로 진행되어 말소기준권리 하단의 권리는 모두 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

6.2. 현황과의 차이

* 토지: 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '대 및 도로'로 사용되고 있어, 도로로 사용되는 부분에 대한 소유권 및 사용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 위치: 등기부상 건물은 양서리 621번지 및 617번지 양 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나, 실제로는 621번지 지상에만 소재하는 것으로 확인되었습니다. 이는 지적공부와 실제 현황 간의 차이이며, 등기부 정리 등 후속 조치가 필요할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

건물 면적 외에 제시외 건물 면적이 88.50㎡ (약 26.77평)에 달합니다. 이 건물의 구조, 현황, 활용 가능성 등은 감정평가서를 상세히 검토하여야 하며, 매수 후 철거 또는 합법적인 용도 활용 방안을 고려해야 합니다.

6.4. 주변 시설

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 축사 등이 인근에 위치할 가능성은 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 의성군 다인면 양서리에 위치한 단독주택으로, 농촌 생활을 원하는 분들에게 적합한 입지입니다. 넓은 토지 면적과 별도의 제시외 건물을 포함하고 있어 활용도가 높을 수 있습니다. 권리 관계는 명확하여 낙찰 후 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 공부상 지목과 현황의 차이, 건물 위치의 실제와 등기부상의 차이, 제시외 건물의 존재 등 현장 확인 및 추가적인 법적 검토가 필요한 부분들이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 생활을 위한 전원주택 부지로 활용 가능합니다.

* 넓은 토지 면적과 별도 제시외 건물을 포함하고 있어 활용 잠재력이 있습니다.

* 부동산 임의경매로 진행되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 96,820,020원입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사한 조건의 단독주택이 7천만원대부터 1억원 초중반대에 거래되는 것을 감안할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 제시외 건물 처리 비용, 현황과의 차이점 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 보수적인 접근: 감정가의 70% ~ 80% (약 6,777만원 ~ 7,745만원)

* 적정 수준 접근: 감정가의 80% ~ 90% (약 7,745만원 ~ 8,713만원)

낙찰가는 시장 상황, 본건의 정확한 상태, 입찰 참여자 수 등에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 방문을 통한 면밀한 물건 상태 확인 후 최종 입찰가를 산정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.