나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10612 [1] 경상북도 경주시 강동면 안계리 27 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경상

토지감정요항표

위치 및 주위환경

(1~4)(6~8): 본건은 경상북도 경주시 강동면 안계리 사골마을 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 농경지, 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있음. (5): 본건은 경상북도 포항시 남구 외동읍 입실리 소재 외동생활체육공원 남서측 인근에 위치하며, 주변 일대는 대체로 농경지. 생활체육공원, 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

(1)(8): 타인 토지를 경유하여야 본건까지 소형차량 및 농기계 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨. (2)(6): 본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨. (3)(4): 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨. (5): 본건까지 농기계 정도 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨. (7): 타인 토지를 경유하여야 본건 인근까지 소형차량 및 농기계 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

(1): 부정형 토지로서, 남동측 부분보다 북서측 부분이 약간 낮은 계단식이며(그리고, 본건 토지 중 수목이 식재되어 있는 부분은 여타 부분보다 지대가 낮음), 대부분 전이나 일부에는 수목(반송)이 식재되어 있음. 북서측 일부분에 흙더미가 있음. (2)(6): 사다리형에 가까운 토지로서, 전(휴경지)임. (3)(8): 부정형 토지로서, 전(휴경지)임. (4): 부정형 토지로서, 전(휴경지)임. 본건 토지상에 자연석이 적치되어 있음. (5): 부정형 토지로서, 답임. (7): 부정형 토지로서, 일련번호(1) 및 (8) 토지 보다 지대가 낮으며 수목(반송)이 식재되어 있음.

인접 도로상태

(1,3,4,7,8): 맹지임. (2)(6): 남동측으로 폭 약 5~6m 정도 포장도로와 접함. (5): 지적도상 맹지이나 남동측으로 비포장 진입 농로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

(1): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200)), 공장설립제한지역. (2~4): 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한), 공장설립제한지역. (5): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(300)), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(400)), 장애물제한표면구역. (6): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(전부제한), 공장설립제한지역. (7): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200)), 가축사육제한구역(전부제한), 공장설립제한지역. (8): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200)), 가축사육제한구역(전부제한).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

(1): 본건 공부상 지목이 답이나 현황 전임. (2~4): 본건 공부상 지목이 답이나 현황 전(휴경지 상태)임. (6,8): 본건 공부상 지목이 임야이나 현황 전(휴경지 상태)임. (7): 본건 공부상 지목이 임야이나 현황 전(수목(반송) 식재)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 없음.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 지상 수목 포함.
3. 목록 1) 농지취득자격증명 제출 요(미제출시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경10612 (1)

소재지: 경상북도 경주시 강동면 안계리 27

토지 면적: 2360.00㎡ (약 714평)

감정가: 355,244,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 매각

1.2. 물건 현황

용도: 공부상 지목은 답이나, 현황은 전(휴경지)임.

이용 상태: 부정형 토지로서, 남동측 부분보다 북서측 부분이 약간 낮은 계단식 형태이며, 대부분 경작지이나 일부에는 수목(반송)이 식재되어 있고 북서측 일부분에 흙더미가 있음.

제시외 물건: 없음.

1.3. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명, 유동화물건, 공동담보로 지정되어 있음.

주의사항으로는 일괄매각이며, 지상 수목이 포함되어 매각됨. 목록 1)의 경우 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있음.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 경주시 강동면 안계리 사골마을 북동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 농경지, 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있음.

1.1. 2. 교통 상황

타인 토지를 경유하여야 본건까지 소형 차량 및 농기계 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됨.

1.1. 3. 인접 도로 상태

본건은 맹지임.

1.1. 4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200)), 공장설립제한지역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 요약

소유권 이전: 1985-06-29에 이상룡에게 이전되었고, 2018-07-18에 윤은제에게 매매로 소유권 이전됨.

근저당 (말소 기준권리): 2022-12-26 접수된 농협은행주식회사의 근저당이 말소 기준권리이며, 채권 최고액은 840,000,000원임.

임의 경매 개시: 2025-07-17 농협은행에 의해 임의경매가 개시되었으며, 채권액은 572,421,995원임.

채권 총액: 등기부상 채권 총액은 840,000,000원임.

1.2. 2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 개요는 불분명함.

1.2. 3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이므로, 별도의 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 파악됨.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 상권 및 개발 가능성

본건 소재지인 경주시 강동면 안계리는 전형적인 농촌 지역으로, 농경지가 주를 이루고 있음. 주변으로는 경주 안계저수지, 위덕대학교, 경주 양동마을 등이 위치하고 있어, 지역 관광 자원과의 연계 가능성을 엿볼 수 있음. 경주시에서는 안계저수지 일대에 둘레길, 데크, 전망대, 쉼터 등을 조성하는 '안계댐 둘레길 조성사업'을 추진 중이며, 이는 지역 관광 활성화 및 잠재적 가치 상승에 기여할 수 있을 것으로 보임.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주변 생활 편의 시설

제공된 정보만으로는 구체적인 편의 시설에 대한 정보가 부족하나, 주변이 농경지와 임야, 단독주택 등으로 형성된 지역임을 고려할 때, 대규모 상업 및 편의시설보다는 지역 기반 시설이 존재할 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 농지 취득 자격 증명 관련

본건은 농취증 제출 필수 물건으로, 미제출 시 매수보증금 몰수 위험이 있음. 농지법상 농지 취득 자격 증명은 농지를 취득하려는 사람이 해당 시·구·읍·면장에게 발급받아야 하는 서류임.

1.5. 2. 맹지 가능성 및 접근성

본건은 인접 도로가 없어 맹지이며, 타인 토지를 경유하여야만 접근이 가능하므로, 이는 토지 이용 및 활용에 제약을 줄 수 있음.

1.5. 3. 토지 이용 제한 사항

보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200)), 공장설립제한지역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 따름.

1.5. 4. 공부와 현황 지목 불일치

공부상 지목은 답이나 현황은 전(휴경지)으로, 이는 토지 이용 및 재산권 행사 시 확인이 필요함.

1.5. 5. 유동화물건 및 공동담보 특성

유동화물건 및 공동담보로 묶여 있어, 경매 절차 및 물건 해석 시 일반적인 경매 물건과 다른 특수성을 고려해야 함.

1.5. 6. 주변 혐오 시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오 시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았으나, 전반적으로 농경지와 임야, 마을이 혼재된 지역임.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 경주시 강동면 안계리에 위치한 토지로, 공부상 지목은 답이나 현황은 전(휴경지)으로 이용 중임. 부정형의 계단식 토지에 일부 수목이 식재되어 있으며, 맹지라는 점과 농지취득자격증명 제출이 필수라는 점은 주의해야 할 사항임. 주변 환경은 농경지와 임야, 단독주택 등이 혼재된 농촌 지역이며, 안계저수지 및 양동마을과 인접해 있어 관광자원과 연계될 가능성이 있음. 또한, 경주시에서 추진하는 안계댐 둘레길 조성사업은 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있음. 채권 총액이 감정가를 상회하는 점과 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성을 감안하여 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 경주시 강동면 안계리라는 지리적 이점 및 농촌 지역의 특성을 활용한 투자 가능성.

* 안계저수지 인근 위치 및 경주시에서 추진 중인 안계댐 둘레길 조성사업으로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

* 인수되는 임차 보증금이 없어 명확한 권리 관계.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 355,244,000원이지만, 채권 총액이 840,000,000원에 달하고, 맹지 및 농취증 필수 조건 등을 고려할 때, 입찰 참여 시에는 현장 조사, 주변 시세 분석, 농지 취득 가능성 등을 종합적으로 검토하여 보수적으로 접근할 것을 권장함. 현재로서는 제시된 감정가를 기준으로 삼되, 세부적인 입찰 전략은 추가적인 정보 수집 및 분석을 통해 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.