나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8618 [1] 경상북도 경산시 계양동 669 305동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 계양동 소재 '경산동부등학교' 북동측 인근에 위치하는 계양주공아파
트 제305동 제2층 제205호 단위세대며, 주위일대는 아파트단지, 주택 및 근린생활시설 등으로
형성된 지역으로 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반교통사정은 보통
임.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리조 슬래브지붕 5층 중
제305동 제2층 제205호 단위세대로서,
외벽 : 몰탈위 페인트
내벽 : 벽지 및 타일 등
바닥 : 장판지 및 타일 등
창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 보일러에 의한 난방설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 자체지반은 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측 및 남서측으로 노폭 약 15미터, 북동측 및 북서측으로 노폭 약 8미터의 포
장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(6(국))(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(80(국))(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(10(집))(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(12(집),경산시 제2009-20호[2009.
04.20])(접합) 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경
산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11
-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경
산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경산동부초
등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(은성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률
>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8618 (1)

소재지: 경상북도 경산시 계양동 669 305동 2층205호

용도: 아파트

감정가: 103,000,000원

토지면적: 61.48㎡ (약 18.60평)

토지지분: 61.48㎡ (약 18.60평)

건물면적: 47.01㎡ (약 14.22평)

건물지분: 47.01㎡ (약 14.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에이치아이피제일차유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건

주의사항: 해당 사항 없음

특수물건정보: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 건은 경상북도 경산시 계양동 소재 '경산동부초등학교' 북동측 인근에 위치하는 계양주공아파트 제305동 제2층 제205호입니다. 주변 지역은 아파트단지, 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거 환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황:

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 도로상태:

단지 남동측 및 남서측으로는 폭 약 15미터, 북동측 및 북서측으로는 폭 약 8미터의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류, 중로2류 도로와 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(800M, 500M, 주거밀집 800M) 및 상대보호구역(경산동부초등학교, 은성유치원)으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설:

본 물건은 주거지역 내 아파트 단지에 위치하며, 인근에 초등학교와 유치원이 있어 교육 환경은 양호합니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 현재까지 조사된 바로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약:

본 물건의 등기부등본 상 소유권 이전 내역은 확인됩니다. 가장 마지막으로 설정된 권리인 페퍼저축은행의 근저당권(2021.08.03.)이 말소기준권리가 되며, 경매개시결정 등기(2025.07.15.)를 포함한 해당 권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

본 건에는 임차인 '노 ' 씨가 있으며, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다. 전입일자는 2023년 8월 1일이나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

* 물건명세서 참고사항:

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주위 일대가 주거지역과 근린생활시설로 형성되어 있어 안정적인 주거 상권이 형성되어 있습니다. 최근 매매 사례를 보면 32.43㎡ 면적이 6,000만원, 39.72㎡ 면적이 7,000만원에서 8,000만원에 거래되었습니다. 이는 본 건의 전용면적(47.01㎡)에 비해 다소 작은 면적임을 감안할 때, 현재 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근할 여지가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 기본 정보:

아파트명: 계양주공2.3차

주소: 경상북도 경산시 계양동 669

사용승인일: 1987년 5월 30일

총 동수: 18동

총 세대수: 680세대

최고층: 5층

주요 편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

* 건물 구조 및 이용 상태:

본 건은 철근콘크리트 슬래브 지붕의 5층 건물 중 2층 205호에 해당합니다. 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일, 창호는 새시로 마감되어 있으며, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 현재 아파트로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 채권자 측의 자산 유동화 과정에서 발생한 경매 물건입니다. 일반 경매와 유사하게 진행되나, 채권 관련 특이사항 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임차인 정보 미확인: 임차인의 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계나 추가적인 채권/채무 관계는 현장 조사를 통해 명확히 확인하는 것이 필요합니다. 다만, 권리분석상 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

* 감정가 대비 최근 실거래가: 본 건의 감정가는 103,000,000원이나, 유사 면적의 최근 매매 사례가 8,000만원 수준으로 형성되어 있어, 감정가와 시세 간의 차이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경상북도 경산시 계양동에 위치한 계양주공아파트 2층 호실입니다. 아파트 단지로서 기본적인 주거 환경과 교통 편의성을 갖추고 있으며, 인근 교육 시설 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 사이에 다소의 괴리가 있어, 입찰 시 합리적인 가격 산정이 중요합니다. 유동화 물건이라는 특성을 고려하여 주의 깊은 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내 위치하여 비교적 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

* 교통 및 편의시설 접근성: 대중교통 이용이 편리하고, 주변에 근린생활시설이 있어 생활이 편리합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 임차인 보증금이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 시세 대비 잠재적 가치: 감정가 대비 실거래가가 낮은 점을 고려하여, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석 시, 본 건과 유사한 면적(39.72㎡)의 최고 거래가는 8,000만원입니다. 이를 기준으로 제곱미터당 가격을 산정하면 약 201만원/㎡ 수준입니다. 본 건의 전용면적 47.01㎡에 이 가격을 적용할 경우, 약 94,470,000원의 시장 가치를 추정할 수 있습니다. 감정가는 103,000,000원이므로, 본 건의 희소성과 위치 등을 고려하되, 최근 실거래가를 기준으로 보수적인 접근을 권장합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 95,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.