나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8648 [1] 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 1085-10 4층501호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남포감정 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본간은 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 소재 '오태초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 제4층 제501호 단위세대로서,
외벽 : 화강석 붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
바닥 : 바닥재 및 타일 등 마감
창호 : 하이샷시 창호입니다.

이용상태

공동주택(도시형 생활주택 단지형 연립주택)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 주거형 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-02)(경북구미교육지원청고시 제2015-2호)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

공부상에는 본건의 주소가 '경북 칠곡군 북삼읍 금오대로10길 16-16'으로 되어 있으나, 실제 도로명 주소는 '경북 칠곡군 북삼읍 금오대로10길 16-6'으로 사용되고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경8648 (1)

소재지: 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 1085-10 4층501호

용도: 연립주택 (도시형 생활주택 단지형 연립주택)

감정가: 1억 5천 6백만원 (156,000,000원)

토지면적: 67.50㎡ (약 20.42평)

건물면적: 84.64㎡ (약 25.60평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 약OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 상세

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제4층 제501호

내외벽: 화강석 붙임, 벽지 및 타일 마감 등

창호: 하이샷시 창호

설비: 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 난방 설비 등

토지형상: 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중

1.3. 특이사항 및 주의사항

공부상 주소: 경상북도 칠곡군 북삼읍 금오대로10길 16-16

실제 도로명 주소: 경상북도 칠곡군 북삼읍 금오대로10길 16-6

본건은 공부상의 주소와 실제 사용 중인 도로명 주소가 상이하므로, 계약 및 등기 진행 시 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 소재 '오태초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로 단지까지 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 9월 14일 접수된 약목농업협동조합의 근저당(을7)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리 이후에 설정된 모든 가압류(갑5~갑11) 및 임의경매 개시결정(갑12)은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 그러나 등기부 요약 및 기타 정보에서 지상권에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대관계 미상: 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 실제 임대차 관계 및 점유 현황은 미상으로 확인됩니다. 따라서 해당 물건을 명도받기 전 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 그린캐슬 (2014년 건축, 전용 54.88㎡, 5층): 2026년 5월 6,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 118.4만원)

* 성경하이츠빌라105 (1999년 건축, 전용 76.18㎡, 2층): 2026년 5월 6,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 78.8만원)

* 본건은 2014년 건축된 전용면적 84.64㎡ 연립주택으로, 건축 연식은 그린캐슬과 유사하나 면적은 더 넓습니다.

* 본건의 감정가 1억 5천 6백만원은 최근 거래된 시세에 비해 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 그린캐슬의 평당 단가(약 118.4만원/㎡)를 본건 면적(84.64㎡)에 적용할 경우 약 1억 250만원 수준으로 산출됩니다.

4.2. 건물 유형 및 건축 연도

본건은 2014년 5월 건축 허가를 받은 연립주택(도시형 생활주택)으로, 비교적 최신 건물에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

'오태초등학교' 남서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설 및 주거환경

주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 아파트 및 다세대 주택 등과 혼재된 주거 형태를 보입니다.

5.3. 건물 내부 상태

철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층에 위치하며, 내부 마감 및 설비는 통상적인 수준으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 도로명 주소 불일치

공부상 주소와 실제 사용 주소가 달라 행정 처리 및 소유권 이전 시 혼선이 발생할 수 있습니다. 이 부분은 관련 기관을 통해 명확히 확인 및 정리될 필요가 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 실제 점유자 또는 임대차 관계가 완전히 파악되지 않았습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 감정가 대비 시세 차이

최근 실거래가 분석 결과, 본건의 감정가가 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 낙찰 후 추가적인 가격 조정 또는 재매각 시 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 복잡한 권리관계 (과거)

등기부상 다수의 가압류 및 근저당 설정 이력이 확인됩니다. 비록 매각으로 소멸될 권리들이지만, 과거 채무 관계의 복잡성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 칠곡군 북삼읍에 위치한 2014년 준공된 연립주택으로, 오태초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 및 생활 환경이 양호합니다.

권리 관계는 말소기준권리인 근저당을 기준으로 대부분 소멸될 것으로 보이나, 도로명 주소 불일치와 임대차 관계 미확인이라는 리스크 요인이 존재합니다.

주변 실거래가 시세와 비교 시 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단되므로, 입찰 시 신중한 가격 책정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2014년) 연립주택으로, 건물 상태에 대한 기대감이 있습니다.

* 오태초등학교 인근으로 학군 및 지역 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 주변 시세와 감정가 간의 차이가 존재하므로, 이를 활용한 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 도로명 주소 불일치 문제 해결 및 임대차 관계 명확화 시 가치 상승 또는 리스크 완화가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 전용면적 84.64㎡ (약 25.60평) 규모의 연립주택입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 인근 유사 건물의 평당 단가는 약 78.8만원에서 118.4만원 수준으로 나타났습니다.

본건의 감정가(1억 5,600만원)는 평당 약 184.3만원으로, 최근 거래 시세보다 높은 편입니다.

보수적으로 접근할 경우, 그린캐슬의 평당 단가(약 118.4만원/㎡)를 적용한 시세는 약 1억 250만원 수준으로 추정됩니다.

다만, 본건의 감정가는 1억 5,600만원이며, 최소 입찰가는 감정가의 70% 수준인 약 1억 920만원부터 시작합니다.

따라서, 시세 분석 결과와 최소 입찰가를 고려하여, 본건에 대한 예상 입찰가는 1억 1천만원에서 1억 2천 5백만원 사이로 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.