나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12048 [1] 충청남도 아산시 배방읍 갈매리 107-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김대윤 · 평가일 2025.07.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 충청남도 아산시 배방읍 갈매리에 산재해 있는 농지와 주상용부동산 등으로 주위는 아파트단지, 농경지, 농가주택 등으로 형성된 근교농경지대입니다.

교통상황

맹지인 기호 1,7토지를 제외한 나머지 토지는 중소형차량 접근가능하며, 시내버스정류장이 근거리로 대중교통편은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

대체로 사각형의 주상용지인 기호 10토지를 제외하면 부정형의 농지 및 제시외 건물부지(기호 5)이고 평탄지반이나 기호 7토지는 완경사지입니다.

인접 도로상태

기호 1,7토지는 맹지이고 나머지는 3~5m의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역(기호 1~4, 7~10), 계획관리지역(기호 5)

기호 1, 7: 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 2, 4, 5: 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(일심유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(곡교천)

기호 3: 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(일심유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

기호 8: 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(일심유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

기호 9, 10: 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

일부토지는 단년생 농작물이 자라고 있으나 평가목록에 포함하지 아니하였고, 토지상의 부가물인 바닥포장은 일반적인 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함평가하였으며, 기호 5토지는 별지 사진용지 등과 같이 미등기 및 건축물대장 미등재 조적조 2층 단독주택 건물이 소재하여 토지에 영향을 미치고 있으나 평가목적 등을 고려하여 이에 구애없이 토지를 평가하고 토지에 미치는 영향을 감안한 단가를 감정평가명세표의 비고란에 병기하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 근린생활시설 및 단독주택으로
(사용승인: 2007.10.17)

외벽: 화강석 및 콘크리트노출 마감 등
내벽: 페인팅 등 마감
창호: 칼라아이섀시 페어그라스 등 마감

이용상태

용빌딩(주상용) 건물로 이용중이며

1층: 약선생약 사무실, 화징실 등
2층: 사무실 및 창고
3층: 기업부설연구소
4층: 단독주택(방 5, 화장실 3, 주방, 거실, 드레스룸, 발코니 등)

설비내역

위생설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 보안설비, 난방설비(4층) 및 엘리베이터설비 등 되어있습니다.

부합물 및 종물

별지 감정평가명세표, 개황도, 사진용지 등과 같이 소재하여 개략실측 사정하고 원가법 등으로 평가하되 감가수정은 관찰감가법을 적용하였습니다.

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상입니다.

물건 비고

-일괄매각
-제시외건물 및 수목(감정평가서상 ㉠~㉥) 매각 포함
-임차인(점유자 등 포함)의 변동이 있을 수 있으므로 부동산 현황조사보고서와 감정평가서 등을 참고하여 반드시 공적 장부와 현재 이용 현황(상태), (상가)임대차관계 및 임차인이 대항력 여부 등을 본인의 책임하에 현장 답사 및 사전 조사 후 입찰 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 천안지원 2025타경12048 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 충청남도 아산시 배방읍 갈매리 107-3

용도: 근린주택

감정가: 1,371,790,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 1182.00㎡ (약 357.57평)

토지지분: 1182㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 774.31㎡ (약 234.22평)

건물지분: 774.31㎡

건물 제시외면적: 168.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

중복사건, 공동담보, 일괄매각

제시외건물 및 수목(감정평가서상 ㉠~㉥) 매각 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상토지는 충청남도 아산시 배방읍 갈매리에 산재해 있는 농지와 주상용부동산 등이며, 주위는 아파트단지, 농경지, 농가주택 등으로 형성된 근교 농경지대입니다.

2.2. 교통상황

맹지인 기호 1, 7 토지를 제외한 나머지 토지는 중소형 차량 접근이 가능하며, 시내버스정류장이 근거리에 있어 대중교통편은 보통 수준입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

대부분 토지는 부정형의 농지 및 제시외 건물부지이며 평탄지반이나 일부 완경사지입니다.

2.4. 인접 도로상태

일부 토지는 맹지이며, 나머지는 3~5m의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

주요 용도지역은 생산관리지역 및 계획관리지역입니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(일심유치원), 중점경관관리구역(곡교천) 등의 규제가 일부 토지에 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부: 소유권이전, 소유권일부이전, 공유물 분할 등 소유권 변동 내역과 다수의 근저당권이 설정되었으나 모두 말소 예정입니다. 말소기준권리는 2022년 4월 20일자 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권입니다. 등기부채권 총액은 약 1,519,900,000원입니다.

* 건물 등기부: 소유권보존, 소유권일부이전 후 다수의 근저당권이 설정되었으나 모두 말소 예정입니다. 말소기준권리는 2022년 4월 20일자 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권입니다. 등기부채권 총액은 약 1,500,000,000원입니다.

* 경매개시결정: 주식회사더브릿지대부와 신우새마을금고에 의한 임의경매개시결정이 등기되어 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 남동주

보증금: 20,000,000원

차임: 1,600,000원

전입일자/사업일자: 2025-08-19

확정일자: 2025-08-11

배당신고일자: 2025-09-03

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 보증금 없음.

* 임차인: 주식회사 지이테스팅

보증금: 30,000,000원

차임: 900,000원

전입일자/사업일자: 2022-04-28

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2025-09-15

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 보증금 없음.

3.3. 인수되는 권리

명시된 임차인들의 보증금 합계는 0원으로, 경매 절차상 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본 건물은 철근콘크리트 구조의 4층 근린생활시설 및 단독주택으로, 1층은 약국 및 사무실, 2층은 사무실 및 창고, 3층은 기업부설연구소, 4층은 단독주택으로 사용 중입니다. 사용승인일은 2007년 10월 17일입니다.

4.2. 주변 상권 특성

주변은 아파트단지와 농경지가 혼재된 지역으로, 근린생활시설 용도로 활용되어 지역 주민을 대상으로 한 상권이 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

건물 내에는 위생, 화재경보, 보안, 난방 설비 및 엘리베이터가 설치되어 있습니다. 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

5.2. 교육시설

인근에 상대보호구역으로 지정된 일심유치원이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 리스크

일부 토지가 맹지이며, 가축사육제한구역 등의 토지이용 제한사항이 존재합니다.

6.2. 건물 관련 리스크

건물 내 미등기 및 건축물대장 미등재 조적조 2층 단독주택 건물이 제시외로 소재하여 토지에 영향을 미치고 있습니다.

6.3. 임차인 및 점유 관련 리스크

임차인 또는 점유자의 변동 가능성이 있으므로, 반드시 공적 장부, 부동산 현황 조사 보고서, 감정평가서 등을 참고하여 임대차 관계 및 대항력 여부 등을 본인의 책임하에 현장 답사 및 사전 조사를 철저히 해야 합니다.

6.4. 법적 및 행정적 리스크

중복 사건 및 공동 담보 물건으로, 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 배방읍에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 다양한 용도로 활용되고 있는 건물이며, 주변은 주거 및 농경지가 혼합된 지역입니다. 권리관계는 다수의 채권이 설정되어 있으나 모두 말소될 예정이며, 임차인들이 대항력이 없는 것으로 파악되어 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 제시외 건물 존재, 일부 토지의 맹지 및 규제사항, 그리고 임차인 현황 변동 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득 가능합니다.

* 근린생활시설과 주택으로 복합 활용되어 다양한 수익 창출이 기대됩니다.

* 아산시의 지역 개발 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보에 의하면, 본 건의 감정가는 1,371,790,000원입니다. 현재 주변 연립, 다세대, 빌라 등에 대한 시세 자료가 JSON 형태로 제공되지 않아 직접적인 시세 분석 및 예상 입찰가 산출은 어렵습니다. 낙찰 예상가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 현장 조사 결과, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적이나, 제시외 건물 및 임차인 관련 리스크에 대한 충분한 검토 후 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.