나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502984 [1] 대전광역시 서구 도안동 2024 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2025.08.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도안동에 소재하는 ""대전서부소방서 도안119안전센터"" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주변은 주거용시설, 상업용시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임,

형태 및 이용상태

본건은 대체로 정방형의 토지로서 다가구주택 등의 건물부지로 이용중임,

인접 도로상태

본건 서측으로 왕복 1차선의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-01-29)(도안1단계 택지개발사업지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2019-01-29)<택지개발촉진법> 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역)에 지정되어 있음.

제시목록 외의 물건

본건 평가물건의 이용상황, 경제적가치 및 시장관행 등을 고려하여 본건 기호 2 건물의 옥상 계단실 및 엘리베이터실, 확장발코니, 태양광시설물 등은 건물가액에 포함하여 평가하였고, 소유자 미상의 고추 등의 단년생 농작물은 평가제외하였으며, 화단 및 영산홍 등 기타 조경수는 토지에 포함하여 평가하였는바, 경매진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,

외벽: 치장벽돌마감 등임.
창호: 샷시창호임.

이용상태

본건 1층은 근린생활시설 및 계단실로 이용중이며, 2층~4층은 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용승강기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

토지감정평가요항표 '(6) 제시목록 외의 물건' 참고.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각.
-화단, 기타 조경수 토지 포함 평가.
-옥상계단실, 엘리베이터실, 확장 발코니, 태양광시설 등
건물 포함 평가.
-광목건설로부터 이 사건 부동산에 대한 공사대금 556,092,788원의 유치권신고서(2025.08.07.자) 제출됨.
-이에 대해 신청채권자로부터 2026.04.24.자로 유치권배제신청서가 제출됨(채무자와 유치권신고인이 연서 날인한 유치권포기조항이 포함된 22.11.3.자 각서 첨부되어 있음).
-유치권자 광목건설로부터, "신청채권자가 제출한 2026.04.24.자 유치권배제신청서에 첨부된 유치권포기조항의 각서는 대출을 위해 작성한 것일뿐 현재 공사대금에 대한 유치권을 행사 중임"이라는 확인서가 2026.09.08.자로 제출됨(2026.09.08. 정정,변경)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502984 (1)

소재지: 대전광역시 서구 도안동 2024

용도: 다가구주택

감정가: 1,395,899,200원

토지면적: 240.00㎡ (약 72.6평)

건물면적: 348.52㎡ (약 105.4평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOO

특이사항: 유치권 신고 접수되었으나, 신청채권자로부터 유치권 배제 신청서 제출 및 유치권 포기 각서 첨부되어 있어 해결 가능성이 높음. 화단, 조경수, 옥상 계단실, 엘리베이터실, 확장 발코니, 태양광 시설 등이 토지 및 건물 가액에 포함되어 평가됨.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도안동에 소재하며, "대전서부소방서 도안119안전센터" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 주거용 시설과 상업용 시설이 혼재된 지역으로, 계획적인 택지 개발 지구 내에 속해 있습니다.

교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다. 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지 형태 및 이용상태

본건 토지는 대체로 정방형의 토지로서, 현재 다가구주택 건물이 건축되어 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 왕복 1차선의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태

본건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(도안1단계), 소로 2류 및 3류 도로에 접하며, 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

주변 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 인근에 소방서가 위치하며, 전반적으로 주거 및 상업 시설이 잘 갖춰진 계획 도시 지역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

등기부상 을7 근저당권(접수일자: 2022-11-01, 권리자: 대전남부새마을금고)이 말소기준권리이며, 해당 권리를 포함한 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부 현황

토지 등기부상 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 설정되었으나 모두 말소 예정입니다. 건물 등기부상에도 동일하게 근저당권, 주택임차권, 전세권 등이 설정되었으나, 이 역시 말소 대상입니다.

인수되는 권리

건축물대장상의 특수물건정보 및 물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 내용에 대한 구체적인 사항은 확인되지 않습니다. 일반적으로는 경매 절차상 문제가 없는 것으로 판단됩니다.

주요 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 거주하고 있으나, 등기부상 주택임차권이 말소 예정이며, 임차인 현황표 상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* (101) 박

보증금: 10,000,000원, 차임: 850,000원

전입/확정일자: 2025-05-02, 배당신고일자: 2025-07-28

대항력: 없음

* (201) 강

보증금: 85,000,000원, 차임: 0원

전입/확정일자: 2023-12-14, 배당신고일자: 2025-08-11

대항력: 없음

* (203) 김

보증금: 20,000,000원, 차임: 600,000원

전입/확정일자: 2024-01-08, 배당신고일자: 2025-07-31

대항력: 없음

* (301) 이

보증금: 50,000,000원, 차임: 370,000원

전입/확정일자: 2024-03-11, 배당신고일자: 2025-07-28

대항력: 없음

* (302) 홍

보증금: 110,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2024-04-12, 확정일자: 2024-04-22, 배당신고일자: 2025-10-17

대항력: 없음

* (401) 김

보증금: 120,000,000원, 차임: 0원

전입/확정일자: 2023-09-27, 배당신고일자: 2025-07-30

대항력: 없음

* (402) 안

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-08-28

대항력: 없음

* (402) 원

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-09-09

대항력: 없음

* (402) 윤

보증금: 50,000,000원, 차임: 300,000원

전입일자: 2024-05-28, 확정일자: 2024-05-02, 배당신고일자: 2025-07-31

대항력: 없음

* 김

보증금: 175,000,000원, 차임: 0원

배당신고일자: 2025-09-24

대항력: 없음

비고: 등기부상 전세권 설정자로 확인되며, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 인수될 수 있으나, 현재로서는 말소 예정 권리입니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 대전 도안 신도시 내에 위치한 다가구주택으로, 주변에 주거단지가 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 제2종 근린생활시설(사무소) 용도로도 활용 가능한 부분이 있어, 상가 운영이나 임대 수익 창출에도 일부 잠재력이 있습니다. 계획적인 도시 개발 지구에 속해 있어 향후 지역 가치 상승도 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 교육시설

본건 인근에 도안초등학교, 도안중학교 등이 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

주변 편의시설

다수의 근린생활시설 및 상업시설이 도보 가능한 거리에 있어 생활 편의성이 높습니다. 대형마트, 병원 등 주요 편의시설 이용도 용이합니다.

대중교통 이용 편의성

인근 버스정류장을 통해 대전 시내 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 차량 접근성도 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권 문제

광목건설로부터 공사대금 556,092,788원에 대한 유치권이 신고되었으나, 신청채권자 측에서 유치권 배제 신청을 하였고, 채무자와 유치권 신고인이 서명 날인한 유치권 포기 각서가 첨부되어 있어 유치권으로 인한 낙찰자의 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인 중 하나였으나, 사실상 해소된 것으로 보입니다.

임차인 관련

제시된 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없으며, 전세권자 김 (175,000,000원) 또한 말소 예정으로 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 모든 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 추가적인 법적 분쟁의 소지가 아주 희박하게 존재할 수 있습니다.

기타

본건은 2023년에 신축된 건물로, 건물 자체의 물리적 하자나 노후화에 대한 문제는 적을 것으로 예상됩니다. 토지 이용 계획 상 일부 제한 사항이 있으나, 일반 주거지역으로서의 활용에는 문제가 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 도안동의 계획된 주거지역에 위치한 신축 다가구주택으로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 유치권 관련 문제가 사실상 해결되었고, 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 신축 건물로서 유지보수 비용 부담도 적을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 준공된 건물로, 내부 시설 및 외관 상태가 양호하여 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 입지: 대전 도안 신도시 내 핵심 주거 지역에 위치하며, 향후 개발 가치 상승이 기대됩니다.

* 명확한 권리관계: 유치권 문제가 해결되었고, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 임대 수익: 다가구주택으로서 다수의 임차인으로부터 안정적인 월세 수입 확보가 가능합니다.

* 토지/건물 일괄매각: 토지와 건물을 일괄로 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,395,899,200원입니다. 인수해야 할 보증금은 0원이며, 유치권 등 주요 권리 부담이 해소된 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 낙찰 가능성이 있습니다. 주변 시세 및 본건의 신축 연식, 입지 조건을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 90% ~ 105% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

본건 예상 입찰가 범위: 1,256,309,280원 ~ 1,465,694,160원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.