나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3707 [1] 대전광역시 서구 둔산동 1370 넥서스밸리 에이동 4층407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 둔산동 소재 ""대전을지대학교병원"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 관공서, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하4층 지상15층 건물내 제4층 제407호이며,
(사용승인일 : 2005.07.22)
외벽: 복합판넬 및 강화유리 마감 등이며,
내벽: 벽지 및 인테리어, 일부 타일 마감 등이며,
창호: 샷시창호 마감 등 입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수 시설, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 ""주상용(오피스텔 및 상가) 건부지"" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 중로 및 서측으로 대로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 둔산동 1370) : 중심상업지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2021-12-01)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기타사항 : 본건은 폐문·부재중으로 내부구조의 확인이 불가능하여 이용상태 및 구조 등은 건축물 대장상 기재내용 및 탐문조사 결과를 기준으로 작성하였는 바, 경매 진행시 참고하여 주시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경3707 (1)

물건 소재지: 대전광역시 서구 둔산동 1370 넥서스밸리 에이동 4층407호

물건 종류: 오피스텔

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOO

1.2. 면적정보

토지면적: 4.48㎡ (약 1.36평)

토지 지분: 4.48㎡ (약 1.36평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 36.12㎡ (약 10.93평)

건물 지분: 36.12㎡ (약 10.93평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물정보

건물명: 넥서스밸리 에이동

층수: 4층 중 407호

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하4층 지상15층

사용승인일: 2005년 07월 22일

1.4. 토지정보

토지 이용계획: 중심상업지역, 지구단위계획구역, 보행자전용도로, 중로1류, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역

1.5. 매각정보

감정가: 82,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 대전광역시 서구 둔산동 소재 "대전을지대학교병원" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 관공서, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접도로

건물 단지 동측으로는 중로, 서측으로는 대로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존(2005.08.24, 주식회사코아엔지니어링), 소유권이전(2005.12.16, 이금자)이 있습니다.

을구에는 전세권설정(2021.07.01, 한국무역보험공사, 75,000,000원)이 있었으나 말소되었습니다.

이후 3번 전세권변경(2023.07.05) 또한 말소되었습니다.

또한, 농협은행(2024.07.11, 7,611,213원) 및 주식회사케이비국민카드(2024.09.05, 14,238,850원)의 가압류가 모두 말소되었습니다.

본 경매는 한국무역보험공사(2025.07.22, 75,000,000원)의 임의경매 신청에 의해 진행되며, 이 권리 역시 말소될 예정입니다.

전체 등기부채권 총액은 96,850,063원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 한국무역보험공사

보증금: 75,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2025-07-22

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며, 말소기준권리(을3)인 한국무역보험공사의 전세권 설정이 말소되는 점을 고려할 때, 경매로 인해 해당 임차인의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 권리분석 종합

등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로 표기되어 있으나, 명시된 임차인의 경우 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 둔산동 일대는 대전의 중심 상업지역으로, 각종 행정기관, 금융기관, 상업시설, 업무시설이 밀집하여 유동인구가 풍부한 지역입니다. 또한, 주변에 주거 단지도 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 의료시설: 대전을지대학교병원 인근

* 행정/업무시설: 다수의 관공서 및 업무용 빌딩 밀집

* 상업시설: 다양한 근린생활시설 및 쇼핑 시설 이용 용이

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대형마트, 백화점, 영화관 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 공공시설

정부청사 및 구청 등 공공기관이 인접해 있어 행정 업무 처리 및 이용이 편리합니다.

5.3. 의료시설

인근 대전을지대학교병원을 포함한 다수의 병원 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항

본건은 폐문·부재중으로 내부 구조 확인이 불가능하여 이용상태 및 구조 등은 건축물대장상 기재 내용 및 탐문 조사 결과를 바탕으로 작성되었습니다. 실제 현황과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

6.2. 주의사항

내부 상태 및 정확한 이용 현황은 직접 확인이 필요하며, 명도 과정에서 추가적인 협의나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 공실 가능성

전용면적 36.12㎡는 1인 가구 또는 소규모 사업장 운영에 적합한 크기입니다. 중심 상업지구에 위치하나, 오피스텔 공급 현황 및 지역 내 수요를 면밀히 파악하여 공실 위험을 검토해야 합니다.

6.4. 명도 관련

점유 관계가 명확하지 않아 명도 과정에서의 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전의 핵심 상업 및 행정지구에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 우수합니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 내부 상태 확인의 어려움과 임대 관계 미상 등의 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 대전 중심 상업지구에 위치하여 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 안전한 소유권 이전 가능

* 교통 및 생활 편의성: 대중교통 이용 편리, 각종 편의시설 및 관공서 인접

* 개발 잠재력: 지속적으로 발전 가능성이 높은 지역

9. 예상 입찰가

감정가는 82,000,000원입니다.

최근 거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적(26.85㎡)의 4층 오피스텔이 51,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 현재 물건(36.12㎡)에 대입하여 환산하면 약 68,550,000원 수준으로 추정됩니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 본건의 적정 예상 입찰가는 75,000,000원으로 산정됩니다. 이는 감정가 대비 약 91.5% 수준이며, 시장 거래가 수준을 반영한 합리적인 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.