나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3685 [1] 대전광역시 서구 변동 13-10 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.08.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 내동 소재 '대전내동초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있는 정비구역(변
동A구역)내 토지이며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지 등으로 형성되어 있는 지역으
로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은
보통임.

형태 및 이용상태

정방형의 평지인 토지로서, 현황 '상업용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 왕복 9차선의 포장도로, 남동측으로 왕복 6차선의 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 시가지경관지구(일반)(2018-08-10), 지구단위계획구역(2023-
11-24)(변동A구역), 광로3류(폭 40m~50m)(저촉), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 가축사육제한구
역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2023-11-24)
<도시 및 주거환경정비법>임.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

'건물 감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리트구조 철근콘크리트,평지붕 지상 5층 건물으로서,
(사용승인일: 2007.05.10)

외벽: 석재 및 드라이비트 마감 등,
내벽: 내부인테리어, 타일, 벽돌치장 마감 등,
바닥: 석재, 타일 등 마감
창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

기호(2) 1층: 공부상 '제2종근린생활시설(일반음식점)', 현황 '통신판매점'으로 이용중임.
기호(2) 2층: 공부상 '제2종근린생활시설(사무소)'임.
기호(2) 3층: 공부상 '제2종근린생활시설(노래연습장)', 현황 영업중단된 상태임.
기호(2) 4층: 공부상 '제2종근린생활시설(일반음식점)', 현황 '공실' 상태임.
기호(2) 5층: 공부상 '옥탑', 현황 '계단실, 기계실 등'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, E/V설비, 화재발신설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3685 (1)

소재지: 대전광역시 서구 변동 13-10

용도: 근린시설

감정가: 1,351,014,400원

토지면적: 212.70㎡ (약 64.35평)

건물면적: 442.82㎡ (약 133.95평)

건물 제시외면적: 53.92㎡ (약 16.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

위치: 대전광역시 서구 변동 13-10 (대전내동초등학교 남동측 인근)

주위환경: 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지가 형성된 지역이며, 정비구역(변동A구역) 내에 소재함. 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통 환경은 보통으로 평가됨.

토지형태: 정방형의 평지로서, 현재 '상업용건부지'로 이용되고 있음.

인접도로: 북동측으로는 왕복 9차선의 포장도로, 남동측으로는 왕복 6차선의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(변동A구역), 광로3류(폭 40m~50m), 대로2류(폭 30m~35m), 가축사육제한구역, 정비구역에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을6 (2012-11-15, 신한은행 근저당, 455,000,000원)

등기부채권 총액: 755,000,000원

임차인 현황:

* 김 (보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 주식회사사랑애 (보증금: 40,000,000원, 차임: 2,200,000원, 전입/사업일자: 2014-06-18, 확정일자: 2025-07-29, 배당신고일자: 2025-10-20, 대항력: 없음)

* 송윤섭 (보증금: 6,000,000원, 차임: 440,000원, 전입일자: 2018-08-28, 대항력: 없음)

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

주의사항: 임차인 김 은 보증금 및 차임 정보가 미등재되어 있으나, 대항력은 없으므로 낙찰 후 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대전광역시 서구 변동의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지 등이 혼재되어 있습니다.

'대전내동초등학교' 인근에 자리하여 잠재적인 고객 확보에 유리한 입지입니다.

토지는 '상업용건부지'로 이용 중이며, 건물은 제2종근린생활시설 용도로 활용되었습니다.

건물 층별 이용 현황:

1층: 공부상 '일반음식점', 현황 '통신판매점'

2층: 공부상 '사무소'

3층: 공부상 '노래연습장', 현황 영업 중단

4층: 공부상 '일반음식점', 현황 '공실'

5층: 옥탑 (계단실, 기계실 등)

북동측 왕복 9차선, 남동측 왕복 6차선의 대로변에 인접하여 차량 접근성이 매우 우수합니다.

1.4. 생활정보

본건은 대전광역시 서구 변동 지역에 소재하며, '대전내동초등학교'에서 남동측 방향으로 인접해 있습니다.

주변은 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지가 어우러진 주상복합지역입니다.

기본적인 편의시설(상업시설, 의료시설 등)은 인근 지역에 분포할 것으로 예상됩니다.

교통망으로는 간선도로 및 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 통한 지역 내외 이동이 용이합니다.

현재까지 확인된 주변 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 중복사건 및 유동화물건으로, 경매 절차상 복잡성이 수반될 수 있으며 추가적인 확인이 필요합니다.

건물 4층이 공실 상태이며, 3층은 영업이 중단된 점은 임대 수익성 측면에서 리스크 요인이 될 수 있습니다.

총면적 53.92㎡(약 16.31평)의 제시외 건물이 존재하므로, 이에 대한 철거 또는 별도 협상 등 추가적인 비용이나 관리가 발생할 수 있습니다.

토지가 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 광로, 대로 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 대한 규제가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

대전 서구 변동에 위치한 본 근린시설은 주거 밀집 지역 내 상업 용지로서 안정적인 수요 확보 잠재력을 지니고 있습니다.

넓은 도로에 인접하여 접근성이 뛰어나 상업 시설 운영에 유리한 조건입니다.

건물은 2007년 준공된 철근콘크리트 구조로 비교적 양호한 상태입니다.

권리관계상 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 중복/유동화 물건이라는 점과 일부 층의 공실 및 영업 중단 상태는 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

정비구역(변동A구역) 지정으로 인해 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

주거 지역 내 상업 용지로, 지역 주민을 대상으로 한 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

건물이 비교적 최신식(2007년 사용승인)이며, 철근콘크리트 구조로 튼튼한 편입니다.

일괄 매각 대상에 제시외 건물이 포함되어 있어, 추가적인 법적 절차나 명도 이슈가 적습니다.

인수해야 할 임차 보증금이 전혀 없어 투자금 회수에 대한 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,351,014,400원입니다.

중복사건 및 유동화물건이라는 특수성과 더불어, 3층 영업 중단 및 4층 공실 상태를 고려할 때, 실제 거래 사례 및 주변 시세 분석이 중요합니다.

건물의 활용도, 예상 임대 수익률, 공실 해소 방안, 예상 명도 비용(없음), 그리고 향후 지역 개발 가능성 등을 종합적으로 평가하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

인수 보증금이 없다는 점은 긍정적 요소입니다.

보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 건물 상태 점검 및 임대 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.