나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502880 [1] 대전광역시 서구 괴정동 124-32 에이동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 '대전괴정중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 정비된주택지대로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재하며, 운행횟수 등으로 보아 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브 4층 다세대주택 중 제1층 제102호 건으로서,
외 벽 : 벽돌쌓기, 모르타르 위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감,
바 닥 : 타일붙임 등 마감,
창 호 : 하이새시 등 마감으로, 관리상태는 보통시됨.

이용상태

다세대주택(방3, 주방, 욕실, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기 및 위생설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평지 세장형의 토지로서, 다세대주택으로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

괴정동 124-32 :제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>
괴정동 124-33 :제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항으로, 공부상 ""B""동 벽면에 통칭 ""진성빌라""로 표시되어 있으며, A동 출입구에는 ""라""의 표시가 있으니, 업무진행시 참고바람.

물건 비고

공부상 "에이동"이나 현황은 "라"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경502880 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 124-32, A동 1층 102호 (현황 '라'동 표시)

토지 면적: 22.64㎡ (약 6.85평)

건물 면적: 48.67㎡ (약 14.72평)

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브 4층 다세대주택 중 제1층 제102호

건축 연도: 1993년

감정가: 78,000,000원

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

말소기준권리: 2025.07.17. 강제경매 (임봉식, 64,234,520원)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 '대전괴정중학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 정비된 주택지대로서, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 운행 횟수 등을 고려할 때 교통사정은 보통 수준입니다.

북동측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 제1종일반주거지역에 속합니다.

가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 7월 17일 접수된 임봉식의 강제경매 개시 결정입니다.

본 건 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 소멸하지 않으며, 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

권리분석 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 해당 물건에는 지상권이 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

현재 파악된 임차인은 김 (전입 2003.08.01.)과 김 (전입 2005.05.11.)입니다.

두 임차인 모두 대항력이 있으나, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재하므로, 실제 인수해야 할 보증금이나 명도 시 추가 비용 발생 가능성에 대해 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부 요약

1993.09. 22: 공유자전원지분전부이전

2008.08. 08: 소유권이전 (매매)

2025.07. 17: 강제경매 (말소기준권리)

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 학교(대전괴정중학교)가 소재하여 학생 관련 상권의 잠재력도 있습니다.

4.2. 주변 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 설비

건물은 철근콘크리트조 평스라브 4층 다세대주택 중 1층 102호입니다.

외벽은 벽돌쌓기, 모르타르 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 페인팅, 바닥은 타일붙임, 창호는 하이새시 등으로 마감되었습니다.

관리상태는 보통 수준으로 평가됩니다.

전기, 위생, 도시가스 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

5.2. 주거 용도 및 구조

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 3개, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 두 명(김 , 김 )이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

6.2. 공부상/현황 차이

건물 표기가 공부상 'A동'이나 현황은 '라'로 표시되어 있으며, '진성빌라'로 통칭되는 점 등 명칭 상 혼동 가능성이 있어 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 제한사항

토지 이용 계획 상 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 법규 적용 사항을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 다세대주택으로, 적절한 입지 조건과 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 공부상 동 표기 오류 등 권리 및 현황상의 잠재적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

주변 시세 대비 감정가가 적정한지, 그리고 임차인 관련 리스크를 감안한 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주택지대에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

주변 학군 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

향후 재개발 또는 정비 사업 등의 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 자료를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례가 존재합니다.

특히 '진성빌라(124-35)'의 2026년 5월 11일 거래가 5,000만원 (54.49㎡)은 해당 단지의 잠재적 저가 거래 사례로 보입니다.

다른 거래 사례 (영승골드빌라 2026년 7월 12일 거래 13,100만원, 서일빌라 2026년 7월 1일 거래 10,600만원)는 단위 면적당 가격이 약 181만원/㎡ ~ 200만원/㎡ 수준입니다.

본건의 면적(48.67㎡)과 건축 연도(1993년)를 고려하고, 감정가 7,800만원 및 위 시세 분석을 종합적으로 판단할 때, 안전 마진을 고려한 예상 입찰가는 88,000,000원 내외로 산정해 볼 수 있습니다.

이는 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 동 표기 오류 등)를 감안한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.