나이스옥션 법원경매 영동 2025타경94 [1] 충청북도 옥천군 청산면 효목리 541 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경기감정 · 평가일 2026.04.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 청산면 효목리 소재 "목동경로당" 북동측 근거리에 위치 하며, 주위는 농가주택, 농경지 및 공장 등이 소재하는 마을주변 야산지대임.

교통상황

공히 본건까지 차량접근이 가능하며 시내버스 승강장 및 배차간격을 고려시 제반 대중 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1: 사다리형 평지로 단독주택으로 이용 중임. 기호 3: 부정형 토지로 법면 및 나지로 이용 중임. 기호 4: 부정형 평지로 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1, 3 : 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함. 기호 4 : 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 차량접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

1, 3 : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역. 4 : 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)기호 1 지상의 축대, 철제펜스 및 콘크리트 구조물은 토지에 포함하여 평가하였으며, 남동측 경계상의 관정은 인접필지에 소재하는 것으로 판단되어 평가에서 제외하였음. 2)본건 토지는 인접지와의 경계가 불분명한 바 정확한 사항은 측량을 요하며, 토지상의 자생활수목은 거래관행상 임지와 입목이 일체로 거래되는 점을 고려하여 토지에 포함 하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감, 창호: 새시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적도 및 건물개황도" 참고.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함(단, 목록1번의 남동측 경계상의 관정은 인접필지에 소재하므로 매각 제외)

목록3번은 재활용완제품의 물건적치 목적으로 농지전용허가 받은 토지이며, 목록3,4번은 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 미반환). 단, 농지취득자격증명원 발급신청시 원상복구계획서 첨부 필요 여부, 발급 가능 여부 및 발급 가능 기간 등은 해당 관청에 확인한 후 입찰 필요.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 영동지원 2025타경94 (1)

* 소재지: 충청북도 옥천군 청산면 효목리 541

* 용도: 단독주택

* 감정가: 322,702,200원

* 토지 면적: 2307.00㎡ (약 698.17평)

* 건물 면적: 195.64㎡ (약 59.18평) (제시외 건물 93.00㎡ 포함)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이원새마을금고

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 충청북도 옥천군 청산면 효목리 소재 "목동경로당" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지 및 공장 등이 소재하는 마을 주변 야산지대임.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 시내버스 승강장 및 배차 간격을 고려 시 대중교통 상황은 보통임.

* 도로: 기호 1, 3 토지는 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하며, 기호 4 토지는 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 차량 접근이 가능함.

* 토지 형태 및 이용 상태: 기호 1 토지는 사다리형 평지로 단독주택으로 이용 중임. 기호 3 토지는 부정형으로 법면 및 나지로 이용 중임. 기호 4 토지는 부정형 평지로 전으로 이용 중임.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 기호 1, 3 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역에 해당함. 기호 4 토지는 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2012년 10월 10일 접수된 이원새마을금고 근저당권 (110,000,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 보이나, 지상권 등은 별도 확인 필요. (등기부 요약 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않음)

* 총 채권액: 160,750,000원 (등기부 요약 기준)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인 현황에 대한 상세 정보는 없으나, 보증금 합계가 0원이므로 특별히 인수할 임차인은 없는 것으로 보임.

* 특이사항: 목록3번 토지는 재활용 완제품 물건 적치 목적으로 농지 전용 허가를 받은 토지임. 목록3번, 4번 토지는 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 반환 불가.

4. 상권분석

* 주변 상업 시설: 제공된 정보만으로는 상세한 상업 시설 현황 파악이 어려우나, 농가주택, 농경지, 공장 등이 혼재된 마을 주변 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 생활 편의를 위한 소규모 시설이 있을 것으로 예상됨.

* 혐오 시설 유무: 주변에 혐오 시설이 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않음.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 용이하며, 대중교통은 보통 수준임.

* 편의시설: 면소재지까지의 접근성을 고려해야 하며, 기본적인 생활 편의 시설은 면소재지 내에 위치할 것으로 예상됨. (인근 지역의 경우 면소재지까지 차량 2분 거리 전원주택 단지 정보 존재)

* 교육 시설: 인근 지역의 초등학교, 중학교 등의 교육 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 면소재지 내에 위치할 가능성이 높음.

* 의료 시설: 인근 지역의 병원, 의원 등 의료 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 면소재지 내에 위치할 가능성이 높음.

6. 잠재적 리스크

* 농지 취득 관련: 목록3번, 4번 토지는 농지이므로 농지취득자격증명원 발급이 필수적임. 발급 신청 시 원상복구 계획서 첨부 필요 여부, 발급 가능 여부 및 기간 등은 반드시 해당 관청에 사전 확인 필요. (정부24 및 타 지자체 정보에 따르면, 농지취득자격증명 발급은 일반적으로 7~14일 소요되며, 농업경영계획서 또는 주말체험영농계획서 제출이 필요).

* 제시외 건물: 제시외 건물 93.00㎡가 매각에 포함되나, 목록1번 토지의 남동측 경계상의 관정은 인접 필지에 소재하므로 매각에서 제외됨.

* 경계 불분명: 토지상의 자생수목은 거래 관행상 임지와 입목이 일체로 거래되는 점을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였음. 또한, 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 사항은 측량이 필요함.

* 임대 관계 미상: 건물에 대한 임대 관계는 미상임.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 옥천군 청산면에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 주택, 그리고 농지성 토지를 함께 취득할 수 있는 매물입니다. 감정가는 3억 2천만원대이며, 총 채권액은 1억 6천만원대로 채권 총액이 감정가보다 낮아 경매 취하나 기한의 이익 상실이 발생하지 않는 이상 유찰 가능성은 있으나, 현재 정보로는 경매 진행이 유력합니다. 다만, 농지 취득에 필요한 자격증명 발급 가능 여부 및 절차를 반드시 사전에 확인해야 하는 점, 토지 경계가 불분명하여 측량이 필요하다는 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 2307㎡ (약 698평)의 넓은 토지는 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 매각하여 별도의 명도 또는 분리 매각의 번거로움이 없습니다.

* 농지 활용 가능성: 일부 토지가 농지(전)로 이용 중이며, 농지 전용 허가를 받은 토지도 있어 농업 또는 관련 시설 설치를 고려해볼 수 있습니다.

* 비교적 낮은 채권 총액: 감정가 대비 채권 총액이 낮아, 낙찰 시 권리 관계가 복잡할 가능성이 적습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 유사 물건 정보를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가인 322,702,200원을 기준으로 하되, 토지 면적, 건물 상태, 농지 취득의 용이성, 주변 시세 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

청산면 효목리 인근에서 유사 면적의 주택 매물 시세는 3억 2천만원 이상으로 조사된 사례가 있으며, 토지 자체의 가치 및 건축물 연식, 상태에 따라 가격 편차가 있습니다. 제공된 정보만으로는 정확한 시세 산정이 어렵지만, 일반적으로 경매 물건은 감정가의 80~100% 수준에서 결정되는 경우가 많습니다.

농지 취득 요건 충족 시, 감정가 대비 85% 수준인 약 2억 7천만원 ~ 90% 수준인 약 2억 9천만원 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 농지 취득이 어렵거나 추가적인 비용(측량비, 복구 비용 등)이 발생할 경우 입찰가를 조정해야 합니다.

본 물건은 농지 취득 자격 증명 발급이 필수적이므로, 해당 관청 확인 후 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 만약 농지 취득 자격 증명 발급이 어렵다면, 본 물건의 매력도는 크게 떨어질 수 있습니다. 따라서, 보수적으로 접근하여 2억 7천만원 ~ 2억 9천만원 사이에서 입찰가를 검토하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.