나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503023 [1] 대전광역시 동구 중동 8-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후감정 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 중동 소재 ""대전역"" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 상업업무시설, 근린생활시설 및 숙박시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 대전도시철도 대전역이 소재하는 바, 제반 대중교통상황은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1): 대체로 장방형의 평지로서 상업용건부지로 이용중임.
기호(2): 대체로 사다리형의 평지로서 상업나지 상태임.

인접 도로상태

기호(1): 북동측, 남동측 및 남서측으로 소로에 접함.
기호(2): 북동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 도로(정동4)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(정동5)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(기존도심)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

라멘조 스라브지붕 5층 건물로서
- 외 벽 : 타일붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등.
- 내 벽 : 벽지, 인테리어 및 일부 타일 마감 등.
- 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 용도는
1층: 점포
2층: 업무시설
3층: 학원, 제조업소
4층: 사무실,소매점,기원
5층: 업무시설
지하1층: 노래연습장
이며 기준시점 현재 일부는 공실상태이며, 2~5층 대부분 사무실 등으로로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 ""의견서"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건의 경우 일부층은 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 이용상태는 확인하지 못하였으나, 건축물대장상 도면, 외부관찰 등에 의거하여 통상적인 내부상황을 고려하였는 바, 이에 참조하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 발코니, 옥상 화단은 감정평가 및 매각에 포함
- 지상 소재 컨테이너 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전광역시 동구 중동 8-2번지에 위치한 근린시설로, 대전지방법원 2025타경503023 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정가는 3,715,525,680원이며, 토지 면적은 676.10㎡(약 204.5평)이고 건물 면적은 1995.43㎡(약 603.6평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물 면적 92.00㎡도 매각에 포함됩니다. 채권자는 중소기업은행으로 확인됩니다.

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 유동화 물건이고 대항력 있는 임차인이 존재한다는 특이사항이 있습니다. 주의사항으로는 일괄매각 및 제시외 건물 포함, 발코니와 옥상 화단이 감정평가 및 매각에 포함되나 지상 소재 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 대전광역시 동구 중동 소재 "대전역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 상업업무시설, 근린생활시설 및 숙박시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 대전도시철도 대전역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 도로(정동4, 정동5)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 중점경관관리구역(기존도심), 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수 및 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2024년 5월 24일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을12)입니다. 이 근저당권보다 선순위의 권리는 없으며, 경매 절차 진행 시 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지 등기부에는 여러 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류 등 다수의 권리 내역이 기재되어 있으며, 등기부채권 총액은 3,795,431,610원입니다.

건물 등기부 역시 소유권 보존 및 이전, 근저당, 가압류, 압류, 상가건물임차권 등 다수의 권리가 기재되어 있으며, 등기부채권 총액은 3,534,037,450원입니다.

주요 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 안 (보증금 500만원, 차임 0원, 전입/확정 2013-03-25, 대항력 있음)

* 백 (보증금 500만원, 차임 319,000원, 전입/확정 2025-05-29, 대항력 없음)

* 반 (보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입 2015-05-18, 확정 2025-05-26, 대항력 있음)

* 모 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-08-29, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 있음)

* 해당 임차인은 보증금 및 차임이 미상이거나 0원임에도 대항력이 있으므로, 인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

* 유 (보증금 15,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2015-01-30, 확정 2025-08-26, 대항력 있음)

* 유 (보증금 5,000,000원, 차임 200,000원, 전입/확정 2025-09-03, 대항력 없음)

* 주 (보증금 10,000,000원, 차임 350,000원, 전입/확정 미상, 대항력 없음)

* 김 (보증금 50,000,000원, 차임 1,925,000원, 전입 2019-06-27, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 있음)

* 해당 임차인은 보증금이 5천만원으로 비교적 크며, 확정일자 및 배당신고일자가 확인되지 않았으나 대항력이 있으므로, 인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

* 임 (보증금 4,000,000원, 차임 220,000원, 전입 2011-11-28, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 있음)

* 해당 임차인은 오랜 기간 거주하였으며, 확정일자 및 배당신고일자가 확인되지 않았으나 대항력이 있으므로, 인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

제시된 정보 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 대전역 인근의 핵심 상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다. 상업업무시설, 근린생활시설, 숙박시설 등이 밀집해 있어 다양한 업종의 사업체 운영에 유리한 환경입니다.

건물은 지하 1층부터 지상 5층까지 다양한 용도로 구성되어 있습니다.

지하 1층: 노래연습장

1층: 점포

2층: 업무시설

3층: 학원, 제조업소

4층: 사무실, 소매점, 기원

5층: 업무시설

이러한 복합적인 용도는 임대 수익 다각화에 기여할 수 있습니다. 현재 일부 공실이 있으나 대부분 사무실 등으로 이용되고 있어 공실률이 높지 않은 편입니다.

5. 생활정보

본 물건은 대전의 교통 요지인 대전역과 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 기차, 지하철, 시내버스 등 다양한 교통망을 이용할 수 있습니다. 또한, 주변에 상업시설, 금융기관, 병원, 공공기관 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주변 시설 분석 결과, 해당 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 지역 개발 계획이나 민원 발생 가능성 등에 대한 추가적인 파악은 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 해당 지역에서 토지 거래 시 허가를 받아야 하므로, 거래 절차가 복잡해질 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 명도 소송 등 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 보증금 및 차임이 미상이거나 오랜 기간 거주한 임차인의 경우, 명도 협상에 신중해야 합니다.

* 제시외 건물: 컨테이너는 매각 제외되나, 발코니 및 옥상 화단은 포함되어 있어 명도 시 원상복구 범위 등을 명확히 확인해야 합니다.

* 권리관계: 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있으나, 경매 절차에서 대부분 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 최종 소멸 여부는 법원 집행 과정에서 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

대전역 초역세권에 위치한 근린시설로서, 상업지역의 이점을 최대한 활용할 수 있는 물건입니다. 다양한 업종으로의 활용 가능성과 편리한 교통망이 큰 장점입니다. 그러나 토지거래허가구역이라는 점과 대항력 있는 임차인 다수가 존재한다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 명도 및 법적 절차에 대한 철저한 사전 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대전역 역세권이라는 탁월한 입지조건을 갖추고 있어 시세 상승 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 상업지역 내 일반상업지역으로 용도지역이 지정되어 있어 다양한 업종의 건축물로 활용이 가능하며, 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 건물의 층별 용도가 다양하여, 임차인의 요구에 맞는 공간 제공 및 다양한 사업 유치가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 3,715,525,680원입니다. 제시된 정보에 따르면 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원이므로, 입찰 시에는 감정가와 주변 시세, 건물 상태, 향후 개발 가능성, 명도 및 법적 절차 소요 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 경쟁 물건 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 최적의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.