나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5375 [1] 충청북도 단양군 어상천면 심곡리 산12 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충북 단양군 어상천면 심곡리 소재 ""심곡삼거리"" 북동측 안근에 위치하고 있는 부
동산(기호1토지: 임야 1필지) 및 어상천면 연곡리 소재 ""연곡삼거리"" 북측 인근에 위치하
고 있는 부동산(기호2토지:""임야"" 1필지)이며,주위는 농촌주택,농경지,과수원,임야 등으로
형성된 지역으로서 주위환경은 보통임

교통상황

1)기호1토지: 지적도상 맹지이나 지방도로에서 기호1토지까지 비포장 임도가 개설되어 있어
오프로드 차량은 접근 가능하며, 인근으로 통과하는 지방도로에 버스승강이 소
재하고 있어 교통상황 보통임.

2)기호2토지: 지적도상 맹지이나 비포장 임도(농로)가 일부 접하고 있으며, 인근으로 통과하
는 지방도로에 버스승강장이 소재하고 있어 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

1)기호1토지: 형태는 부정형 토지로서 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자연림임.

2)기호2토지: 형태는 부정형 토지로서 잡목이 자생하고 있는 자연림임.

인접 도로상태

1)기호1토지: 지적도상 맹지이나 지방도로에서 기호1토지까지 비포장 임도가 개설되어 있음
2)기호2토지: 지적도상 맹지이나 비포장 임도(농로)와 일부 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지
농림지역,보전관리지역,가축사육제한구역(2025-06-11)(일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률),가축사육제한구역(2025-06-11)(주거밀집지역 2,000m)(가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률),임업용산지(보전산지)(산지관리법),준보전산지(산지관리법),공장설립승인
지역(2016-11-28)(수도법),한강폐기물 매립시설 설치제한지역(한강수계 상수원 수질개선 및
주민지원 등에 관한 법률)

기호2토지
계획관리지역,가축사육제한구역(2025-06-11)(일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률),준보전산지(산지관리법),한강폐기물 매립시설 설치제한지역(한강수계 상수원 수질개선
및 주민지원 등에 관한 법률)

제시목록 외의 물건

없 음

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

물건 비고

1.지적 경계선 내부에 인접 타인토지 3필지가 소재하고 있으며, 인접타인 토지는 본건 토지를 이용하여 접근(자세한 내용은 감정평가서 참조)
2. 인접토지와의 지적 경계가 불분명하므로 측량필요.
3.지적도상 맹지이나 지방도로에서 목록1토지까지 비포장 임도가 개설되어 있음.
4.지분매각임. 공유자 우선매신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.
5.현황조사보고서에 의하면 본건 지상에 제시외 분묘로 사료되는 지형 현존하며, 위 지상의 경계부분에 제시외 분묘 소재하나 정확한 경계측량 필요. 각각 분묘기지권 성립여부 불분명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제천지원 2025타경5375 (1)

소재지: 충청북도 단양군 어상천면 심곡리 산12

용도: 임야

감정가: 24,238,175원

토지 총 면적: 74,579.00㎡ (약 22,561.20평)

매각 대상 토지 지분 면적: 18,644.75㎡ (약 5,639.90평)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

건물 면적: 해당 없음 (0.00㎡)

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 충OOOOOOO

1.2. 권리 현황

등기부상 권리 요약 (매각으로 말소될 권리):

* 갑8 (2024-04-04): 충북신용보증재단 가압류 (44,674,943원)

* 갑9 (2025-01-14): 신용보증기금 가압류 (18,583,140원)

* 갑10 (2025-07-22): 충북신용보증재단 강제경매 (48,171,683원)

등기부채권 총액 (말소 예정 권리 기준): 약 111,429,766원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용 미확인)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원 (임대 관계 미상)

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 분묘기지권 성립 여부 불분명: 현황 조사 결과, 본건 토지 지상에 분묘로 추정되는 지형이 존재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다.

* 지분 매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되는 물건입니다. 공유자 우선매수 신고는 1회에 한하여 가능합니다.

* 인접 타인 토지 존재: 지적 경계선 내부에 인접한 타인 소유 토지 3필지가 소재하며, 이들 토지는 본건 토지를 이용하여 접근합니다.

* 지적 경계 불분명: 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 측량이 필요합니다.

* 맹지 및 접근로: 지적도상 맹지이나, 지방도로에서 본건 토지까지 비포장 임도가 개설되어 있어 오프로드 차량 등 접근은 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 준보전산지, 공장설립승인지역, 한강폐기물 매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 단양군 어상천면 심곡리에 위치하며, 주위는 농촌 주택, 농경지, 과수원, 임야 등으로 형성된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 교통: 인근 지방도로에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하나, 본건까지의 접근은 주로 비포장 임도를 이용해야 합니다.

* 도로 상태: 지적도상 맹지에 해당하나, 지방도로에서 본건 토지까지 비포장 임도가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

본건 토지는 부정형의 임야로서 소나무, 참나무 등 수목이 자생하고 있는 자연림 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건은 충북신용보증재단 및 신용보증기금의 가압류에 기한 강제경매 사건입니다. 등기부상 채권액 총액은 약 111,429,766원에 해당하며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '지상권'과 같이 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 가능성이 있으나, 구체적인 내용은 미확인되었습니다. 인수할 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 농촌 지역으로, 주변은 농업 및 임업 활동이 이루어지는 지역입니다. 따라서 일반적인 상업 시설이나 편의 시설의 발달 정도는 낮을 것으로 판단됩니다.

4.2. 잠재적 가치

지역 개발 계획이나 주변 임야 개발 가능성에 따라 향후 가치 상승의 잠재력이 있을 수 있으나, 현재로서는 전원생활이나 임야 개발 관련 사업 목적 외의 투자 가치는 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

농촌 지역의 특성상 도심과 같은 현대적인 편의시설은 부족할 것으로 예상됩니다. 인근 지방도로를 통해 기본적인 생활 편의 시설이 있는 마을 또는 읍내로의 접근은 가능합니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 포함)

주위 환경은 농촌 주택, 농경지, 과수원, 임야 등으로 이루어져 있어 비교적 쾌적한 자연 환경을 갖추고 있습니다. 현재까지 파악된 바로는 본건 주변에 뚜렷한 혐오시설은 없는 것으로 보입니다. 다만, 토지이용계획상 '한강폐기물 매립시설 설치제한지역'으로 지정되어 있어, 해당 지역 내에는 그러한 시설의 설치가 제한됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권 및 분묘 문제

본건 토지 지상에 분묘로 추정되는 지형이 존재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발 시 분묘 이장 등으로 인한 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 지분 매각 및 공유 관계

본건은 토지 지분 매각 물건으로, 소유권이 공유자들과 분할되어 있습니다. 따라서 향후 토지 이용 시 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 공유자 우선매수 신고로 인해 낙찰이 무산될 가능성도 있습니다.

6.3. 인접 토지 및 경계 문제

지적 경계선 내부에 타인 소유의 3필지 토지가 소재하며, 해당 토지들은 본건 토지를 통해 접근하는 구조입니다. 또한, 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 정확한 측량이 요구됩니다. 이는 토지 이용 계획 수립 및 관리 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.4. 맹지 및 접근로 제약

지적도상 맹지에 해당하며, 차량 접근이 비포장 임도를 통해서만 가능합니다. 이는 물류 이동이나 건축 자재 운반 등에 제약을 줄 수 있습니다.

6.5. 토지 이용 규제

농림지역, 보전관리지역 등으로 지정되어 있어 토지 개발 및 이용에 대한 법적 규제가 존재합니다. 건축, 개발 행위 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 단양군 어상천면에 위치한 임야의 일부 지분 매각 물건입니다. 감정가는 24,238,175원이며, 토지 면적 74,579.00㎡ 중 18,644.75㎡의 지분이 경매 대상입니다.

주위 환경은 농촌 지역으로 농경지, 과수원, 임야 등이 혼재하며, 교통 접근성은 지방도로와 연결된 비포장 임도를 통해 가능하나 지적도상 맹지 상태입니다.

가장 주요한 리스크 요인으로는 분묘기지권 성립 여부 불분명, 인접 타인 토지의 존재 및 본건 토지를 이용한 접근, 불분명한 지적 경계, 그리고 지분 매각이라는 점이 꼽힙니다. 또한, 토지 이용에 대한 각종 규제가 존재합니다.

이러한 여러 제약 사항들을 고려할 때, 본 물건은 일반 투자자에게는 위험 부담이 크다고 판단됩니다. 해당 지역의 개발 가능성이나 임야 관련 사업을 계획하고 있는 분, 또는 분묘 문제 해결에 대한 경험이나 의지가 있는 분에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 복합적인 리스크로 인한 낮은 경쟁률: 분묘, 지분 매각, 맹지 등 여러 리스크 요인으로 인해 실제 입찰 참여자가 적어 예상보다 낮은 금액에 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 잠재적 개발 가치: 장기적인 관점에서 지역 개발 계획이나 임야 활용 방안 모색을 통해 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 관련 법규 및 규제 면밀 검토 필요)

* 협상을 통한 권리 확보: 지분 매각이라는 점을 활용하여 다른 공유자와의 협상을 통해 토지 이용 계획을 유리하게 수립할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 이는 물건의 복잡성, 현장 조사 결과, 향후 시장 상황, 그리고 응찰자의 투자 목적 및 위험 감수 수준에 따라 크게 달라지기 때문입니다. 본건과 같이 분묘기지권, 지분 매각, 맹지, 인접 토지 문제 등 다수의 복합적인 리스크 요소를 가진 물건은 철저한 현장 확인과 법률 전문가의 검토를 거쳐 신중하게 결정해야 합니다. 따라서 현재로서는 감정가(24,238,175원)를 기준으로, 위에서 언급된 리스크를 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.