나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1760 [1] 충청북도 음성군 맹동면 동성리 514 베누스빌딩 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 동성리 ""영무예다음2차아파트"" 북동측 인근에 소재하며 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 간선도로 등이 소재합니다.

건물의 구조

라멘구조 스라브지붕 3층 건물 중 제3층 제301호로서,
- 외벽 : 복합판넬 및 돌붙임 등 마감입니다.
- 내벽 : 페인팅, 타일붙임 및 인테리어 등 마감입니다.
- 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

인접 호(302호)와 일체로 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

위생·급배수설비, 소화전설비 및 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 노폭 14m 내외의 포장도로에 접하며, 북서측으로 노폭 8m 내외의 보행자도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07), 제2종일반주거지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 소로2류
(폭 8m~10m)(2015-12-31)(소(특)2-18)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(국)2-48)
(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(집)2-50)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-30)
(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성
및 발전에 관한 특별법> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 인접한 '302호'와 벽체 구분없이 일체로 이용 중인 것으로 목측되는 바, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-인접한 302호와 벽체 구분없이 일체로 이용 중
-공부상 용도는 '의원'이나 현황 '스터디카페'임
-26.3.18.자 신청채권자 승계인 케이씨유엔피엘대부 주식회사의 임차인 최진현에 대한 배당배제신청 접수됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충주지원 2025타경1760 (1)호로, 충청북도 음성군 맹동면 동성리 514 베누스빌딩 3층 301호에 소재한 근린상가입니다.

토지 면적은 82.61㎡(약 24.99평)이며, 건물 면적은 97.45㎡(약 29.47평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 260,000,000원입니다.

공부상 용도는 '의원'이나 현황은 '스터디카페'로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 라멘구조이며, 2016년 6월 8일에 사용 승인되었습니다.

건축물 표제부에 따르면 본 건물의 주 용도는 제1종근린생활시설이며, 기타 용도로는 제1,2종근린생활시설도 포함됩니다.

채권자는 전주성가신용협동조합이며, 말소기준권리는 2019년 9월 17일자 케이씨유엔피엘대부 주식회사의 근저당권입니다. 매각으로 인해 모든 등기사항은 말소될 예정입니다.

본 물건은 공동담보로 묶여 있는 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 충청북도 음성군 맹동면 동성리 소재 "영무예다음2차아파트" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 남동측 및 남서측으로는 폭 14m 내외, 북서측으로는 폭 8m 내외의 도로에 접해 있어 교통 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 소로2류 및 중로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2019년 9월 17일 접수된 케이씨유엔피엘대부 주식회사의 근저당권이며, 이에 따라 본 건물의 모든 등기사항은 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 인해 인수해야 하는 부담은 없습니다.

임차인 현황으로는 최진현 씨가 있으며, 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입 및 확정일자는 2025년 5월 15일입니다.

최진현 임차인은 대항력이 없으며, 2026년 3월 18일자로 신청채권자 승계인 케이씨유엔피엘대부 주식회사가 해당 임차인에 대한 배당배제신청을 접수한 상태입니다. 배당신고일자는 미상입니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 충북혁신도시 인근에 위치한 상가로, 주변에 아파트 단지들이 있어 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

현재 '스터디카페'로 이용 중이며, 공부상 용도인 '의원'과 차이가 있어 향후 용도 변경이나 관리에 대한 검토가 필요합니다.

인접한 302호와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 점은, 더 넓은 공간으로 활용될 수 있는 잠재력을 시사하며, 이를 통해 다양한 근린생활시설(예: 학원, 일반음식점, 카페 등)로의 전환이 가능할 것으로 보입니다.

음성군 맹동면 일대는 산업단지(맹동산업단지)가 조성되어 있고, 혁신도시 개발로 인해 인구 유입이 이루어지고 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

다만, 지역 내 콘크리트 공장 승인 관련 주민 민원이 있었던 사례가 있어, 개발 계획이나 주민 민감성에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

5. 생활정보

본 물건이 소재한 충청북도 음성군 맹동면 일대는 충북혁신도시와 인접하여 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

가까운 곳에 영무예다음2차 아파트 단지가 있어 주거 지역과 근접해 있습니다.

교통으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 잘 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설로는 충북혁신도시 내 상업 시설 및 행정 기관, 병원, 은행 등을 이용할 수 있으며, 충북혁신도시 거성 호텔 등 숙박 시설도 인근에 있습니다.

현재 맹동면에서는 농촌 지역 유휴 공간을 청년 창업 카페로 조성하는 사업(2026년 6월 예정)이 진행되는 등 지역 활성화 노력이 이루어지고 있습니다.

다만, 과거 맹동면 일대에 폐기물 소각장 설치 및 콘크리트 공장 승인과 관련된 주민 반대 사례가 있었던 점은 참고할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

인접한 302호와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중: 이는 구분 점포로서의 독립적인 사용 및 관리에 제약을 줄 수 있으며, 향후 분할 또는 별도 사용 시 문제 발생 소지가 있습니다.

공부상 용도('의원')와 현황 용도('스터디카페') 불일치: 해당 위반 건축물에 대한 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령이 내려질 수 있습니다.

임차인 최진현: 대항력은 없으나, 배당배제신청이 접수된 상태이므로 명도 진행 시 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

공동담보 물건: 본 물건 외 다른 담보물이 존재하며, 해당 담보물의 경매 진행 상황이나 채무 관계에 따라 본 물건의 경매 절차 및 낙찰 후 권리 관계에 간접적인 영향을 받을 수 있습니다.

토지이용계획: 혁신도시개발예정지구 및 중점경관관리구역 지정 등은 향후 개발 규제 또는 사업 추진에 변동 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시 배후 지역에 위치한 근린상가로, 아파트 단지 인근에 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보가 용이한 입지입니다.

현재 '스터디카페'로 운영 중이며, 인접 호실과 통합하여 넓게 사용하고 있어 업종 전환 및 사업 확장 가능성이 높은 것으로 판단됩니다.

등기부상 모든 권리는 말소 예정으로 권리 관계는 매우 명확하며, 인수되는 권리 또한 없어 안전한 투자가 가능합니다.

다만, 공부상 용도와 현황 용도 불일치, 인접 호실과의 통합 사용 등은 낙찰 후 처리해야 할 사항으로, 이에 대한 충분한 사전 검토가 필요합니다.

임차인 최진현 씨의 경우 대항력은 없으나 배당배제신청이 접수된 점을 고려하여 명도 계획을 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

인근 아파트 단지 및 충북혁신도시의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

제1, 2종 근린생활시설 용도로 활용 가능하여 다양한 업종으로의 전환 및 사업 확장이 용이합니다.

권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전하게 투자할 수 있는 물건입니다.

인접 호실과 통합되어 넓은 공간으로 활용 중인 점을 활용하여 대형 스터디카페, 학원, 프랜차이즈 식당 등 고부가가치 업종 창업에 유리할 수 있습니다.

향후 충북혁신도시 개발 계획 등 지역 발전 추이에 따라 시세 상승 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 260,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 없으며, 권리 관계 또한 매각으로 모두 소멸되어 인수되는 채무는 없습니다.

임차인 최진현 씨의 보증금 20,000,000원은 대항력이 없으며 배당배제신청이 접수되었으므로, 명도 비용 및 협의에 필요한 제반 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현황 용도와 공부상 용도 불일치, 인접 호실과의 통합 사용 등 리스크 요소를 감안할 때, 감정가 그대로 입찰하기보다는 충분한 시세 조사와 현장 방문을 통해 실제 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

일반적으로 신규 투자 시에는 감정가의 70~80% 수준에서 검토를 시작하나, 본 건의 경우 추가적인 현장 조사를 통해 업종 전환 가능성, 주변 상권의 임대 시세, 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.